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2010年很多房企的業(yè)績都很優(yōu)秀，不過其業(yè)績增長背后的資金鏈問題仍不可小覷。據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，截至3月20日，已公布年報的42家上市房企經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈值僅為-513.26億元，較2009年同期的249.10億元大幅下降了306.05%。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，這或許導(dǎo)致部分企業(yè)率先降價。
 

七成房企現(xiàn)金流下滑

數(shù)據(jù)顯示，已公布年報的42家房企中，有29家公司的經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈值較2009年同期出現(xiàn)下降，占比近七成。從年報來看，開發(fā)商對于樓市的投資并沒有放緩，新開工面積仍然保持在較高的水平，因此在一定程度上影響了上市房企的經(jīng)營性現(xiàn)金流表現(xiàn)。

大型房地產(chǎn)商2010年的經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈值普遍出現(xiàn)了下滑的態(tài)勢。包括萬科、首開股份、華僑城A等大型房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營性現(xiàn)金流同比下降都在70億元以上。萬科在年報中表示，未來一段時期，行業(yè)資金面緊縮將成為大勢所趨，這意味著企業(yè)必須加強資金的管理。另一方面，企業(yè)也需要提升現(xiàn)有資源的使用效率，強化內(nèi)增長能力。

據(jù)統(tǒng)計，嘉凱城等6公司業(yè)績有不同程度的下降，其中綠景地產(chǎn)去年出現(xiàn)虧損。年報顯示，2010年，綠景地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入7119.81萬元，同比下降84.49%；實現(xiàn)凈利潤虧損4943.24萬元，主要為可結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入大幅減少所致。冠城大通去年業(yè)績雖然大幅增長，但預(yù)收款項卻出現(xiàn)下降。

盡管現(xiàn)金流驟降，但2010年開發(fā)商的投資和開工熱情沒有被調(diào)控政策所遏制。房地產(chǎn)開發(fā)投資額和新房開工面積都在繼續(xù)保持較快增長，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長33.2%，房屋新開工面積增長40.7%，新開工增速達到近十年來最高值。這也是造成其現(xiàn)金流下降的一大原因。

房企資金壓力增大

連續(xù)3輪的樓市調(diào)控政策給市場帶來了量變到質(zhì)變的影響，相比之前兩輪調(diào)控更關(guān)注樓市交易本身。第三輪調(diào)控不僅在限購力度上前所未有，更是在樓市火爆的命脈——信貸資金上加大調(diào)控力度。相比第一輪調(diào)控前，利息基本已經(jīng)翻倍。成交量的大幅下跌將明顯地影響開發(fā)商的銷售。而2010年積壓的大量土地，在2011年將初步進入開發(fā)環(huán)節(jié)。資金的消耗量將持續(xù)上漲。

數(shù)據(jù)顯示,2010年以來兩市有34家房地產(chǎn)上市公司公布了增發(fā)預(yù)案，計劃募資金額超過760億元。不過到目前為止，尚無一例成功實施。其中已有7家停止實施、一家未獲通過，其余的有21家獲得股東大會通過、兩家董事會預(yù)案、3家證監(jiān)會通過。

2010年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中，國內(nèi)貸款的比例由2009年的19.8%下降為17.3%。多個城市出臺的商品房預(yù)售款監(jiān)管方案，也對預(yù)售款的使用進行限制。

據(jù)1-2月統(tǒng)計局公布的全國樓市數(shù)據(jù)可以看到，開發(fā)商本年資金來源達到了12173億，相比去年同期上漲了16.3%，而其中超過這一上漲幅度的主要為自籌資金、定金及預(yù)收款，特別是外資。雖然數(shù)據(jù)顯示的絕對值不高，但是上漲幅度達到了61.5%。從投資額看，絕對值依然比較高，這使得短期內(nèi)出現(xiàn)明顯價格下調(diào)的可能性不大，但是隨著政策的深入：開發(fā)商資金來源增幅快速回落至16.3%，而去年為25.4%。下半年開發(fā)商將遇到非常大的資金壓力。

下半年房價或?qū)⑾陆?/p>

目前來看，部分房企的資金壓力不大，但是從整體市場來看，2010年已有部分企業(yè)出現(xiàn)虧損，而最先降價的很可能是這部分樓盤。市場的均價這一木桶往往由中小公司來決定。二季度很可能逐漸開始區(qū)域性的價格下調(diào)。

上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，目前正向房企降價的窗口期靠近，預(yù)計還有2~3個月時間。在他看來，二、三月是房地產(chǎn)業(yè)的恐慌期，4月之后，各大房企的推盤量將逐漸增大，打折促銷的項目數(shù)量和幅度也將加大。

國泰君安研究人士指出,從目前資金情況看，如果地產(chǎn)公司不忙于購買土地和新開工項目，則破產(chǎn)風(fēng)險較小。因此，短期雖然一些企業(yè)資金面已經(jīng)惡化，但沒有很大的破產(chǎn)壓力，房企大面積的降價銷售有可能出現(xiàn)在下半年。

北京房地產(chǎn)協(xié)會秘書長陳志表示，房價下降是必然趨勢。目前政府已經(jīng)從金融上對房地產(chǎn)的支持撤出，再加上限購等一系列政策深入，房價在下半年走低的可能性很大。

亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，42家上市公司現(xiàn)金流銳減充分說明了地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈安全正在遭受挑戰(zhàn)，經(jīng)營性現(xiàn)金不足，銀行信貸和房地產(chǎn)信托也對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)關(guān)上了融資大門，房企將更加依賴銷售回款來回籠資金，過去兩年大量出讓地塊將集中在今年二、三季度開盤，各項目本就面臨著激烈的競爭，再加上購房導(dǎo)致的購房客群基數(shù)減少，為了實現(xiàn)銷售，降價將成為必然選擇，預(yù)計下半年將出現(xiàn)更多降價項目。

京華時報記者 趙麗萍