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以限購為代表的新調(diào)控政策實(shí)施以來，各地樓市成交萎縮，一線城市更是大幅下滑，成都也不例外。與此同時(shí)，銀行貸款收緊、信托融資受阻，房地產(chǎn)企業(yè)資金狀況加速惡化。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然目前房企以觀望為主，但隨著未來幾個(gè)月樓市供應(yīng)量加大，降價(jià)銷售、減少拿地、持有現(xiàn)金或成為房企的主要選擇。

資產(chǎn)負(fù)債率攀至高峰 房企資金鏈岌岌可危

對(duì)房企資金鏈質(zhì)疑最強(qiáng)烈的根據(jù)，來自于資產(chǎn)負(fù)債率的普遍提升。國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，重點(diǎn)城市房價(jià)漲幅回調(diào)。而開發(fā)商公布的數(shù)據(jù)顯示，企業(yè)債務(wù)也快速增長，其中40家開發(fā)商累計(jì)負(fù)債超過6000億元。

國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1-2月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源12173億元，同比增長16.3%。其中，國內(nèi)貸款2679億元，增長7.7%；利用外資86億元，增長61.5%；自籌資金4184億元，增長21.4%；其他資金5223億元，增長16.6%。

截至3月20日，已公布年報(bào)的42家上市房企經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈值僅為-513.26億元，較2009年同期的249.10億元大幅下降了306.05%。42家房企中，有29家公司的經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈值較2009年同期出現(xiàn)下降，占比近七成。

這26家公司中有9家資產(chǎn)負(fù)債率超過70%，保利地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)78.98%，還有7家公司資產(chǎn)負(fù)債率在60%至70%之間。

盡管2010年末上市房企現(xiàn)金合計(jì)超過了短期借款和一年內(nèi)到期的流動(dòng)負(fù)債，但其資產(chǎn)負(fù)債率攀升為未來埋下隱患。

有專家稱：“目前房地產(chǎn)行業(yè)平均負(fù)債率偏高，資本消耗都維持在較高水平，開發(fā)商在經(jīng)營活動(dòng)中現(xiàn)金支出快速超過現(xiàn)金收入。”

國八條已經(jīng)發(fā)威 成交量萎縮資金回籠難

2月份在嚴(yán)厲限購政策下，一線城市成交量出現(xiàn)大幅下挫，北京、上海、深圳等一線城市成交量環(huán)比降幅均超過五成。

各大地產(chǎn)公司交出的前兩個(gè)月銷售報(bào)告也顯示，銷售已驟然進(jìn)入低迷期。萬科2月實(shí)現(xiàn)銷售面積為54.9萬平方米，銷售金額60.8億元，雖然同比大增，但環(huán)比卻縮水七成。雅居樂今年前兩個(gè)月實(shí)現(xiàn)合約銷售金額約為67億元，不及去年12月份的單月銷售額。富力地產(chǎn)最新公告也顯示，2月內(nèi)合約銷售收入約有12.22億元，環(huán)比下降57%。復(fù)地2月份實(shí)現(xiàn)合約銷售面積6.27萬平方米，銷售金額約6.67億元，比1月份的銷售業(yè)績也略有下降。

德意志銀行近日發(fā)表的研究報(bào)告指出，中國第二輪調(diào)控政策出臺(tái)開始到現(xiàn)在，已有30多個(gè)城市實(shí)施限購，使得銷售量萎縮，可能跌至最低，并在一段時(shí)間內(nèi)維持低位，部分開發(fā)商受影響較大。

在這種調(diào)控風(fēng)暴影響下，各地開發(fā)商目前普遍持觀望態(tài)度，推盤意愿大大降低。據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)表明，全國72個(gè)大中城市，2月僅有239個(gè)商品房項(xiàng)目開盤，環(huán)比下降了69.82%；上海、杭州、重慶、成都、南京、長沙、常州、合肥等城市2月實(shí)際開盤項(xiàng)目數(shù)較1月減少了20個(gè)以上；石家莊、鄭州、太原等15個(gè)城市2月甚至出現(xiàn)零開盤。

為加快回籠資金，雖然目前尚無開發(fā)商明顯降價(jià)，但以增加贈(zèng)送面積、擴(kuò)大VIP卡抵扣金額、加大買房折扣等優(yōu)惠活動(dòng)已悄悄展開。專家預(yù)計(jì)，第二季度將有大量新盤上市，開發(fā)商融資更加艱難。

“房交會(huì)”后銷售仍不見起色 房價(jià)“破冰之日”可能提前

然后，據(jù)了解，開發(fā)商財(cái)務(wù)狀況兩極分化很嚴(yán)重。例如，某家在香港上市的開發(fā)商下半年的資金缺口預(yù)計(jì)有30億元，8月份，該公司僅用了一周時(shí)間賣了150套房子，輕松堵住財(cái)務(wù)缺口。相反，一些中小開發(fā)商可能會(huì)采取降價(jià)的方式回籠資金。

“黃金四月，對(duì)于開發(fā)商來講非常關(guān)鍵，大部分開發(fā)商要在這個(gè)節(jié)點(diǎn)上需要交出一份上半年銷售的成績單，這就像是期中考試，及格分?jǐn)?shù)要完成全年銷售目標(biāo)的30%—40%，如果 “房交會(huì)”之后銷售業(yè)績依舊慘淡的話，那么房價(jià)“破冰之日”可能將會(huì)提前到來?！背啥寄撤慨a(chǎn)營銷公司透露說。

“目前政策面偏緊、資金面也已不如前期寬裕，融資渠道又被嚴(yán)格限制，預(yù)計(jì)在未來幾個(gè)月行業(yè)推盤增加時(shí)，開發(fā)商將采取銷售為先的策略，加速回款以確保公司未來的發(fā)展。樓市在四月的春天，量升價(jià)松可期?！币粯I(yè)內(nèi)人士也表達(dá)了相似的意見：“存貨堆積的后市將影響開發(fā)商的銷售政策，促使其加快銷售，并適當(dāng)調(diào)整和放緩開工進(jìn)度，因此，即使近期房價(jià)顯示短暫反彈的動(dòng)力，但由于后續(xù)存量巨大，地產(chǎn)商捂盤惜售的可能性很小，實(shí)際房價(jià)上漲壓力有限，價(jià)格戰(zhàn)或難以避免。”(楊思錦)