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樓市調(diào)控撼動高房價(jià) 降價(jià)潮悄然涌動 2011年03月16日01:30中國證券報(bào)我要評論(19) 字號：T|T “新國八條”和地方限購政策威力開始顯現(xiàn)，已經(jīng)高位盤整了近兩個(gè)月的房價(jià)出現(xiàn)松動，一線城市的開發(fā)商從暗中變相促銷變?yōu)橹苯觾?yōu)惠降價(jià)，樓市降價(jià)潮悄然來襲。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，由于2010年新房開工量大增，未來幾個(gè)月新盤將集中上市，同時(shí)開發(fā)商資金鏈趨緊，房價(jià)或?qū)⒉饺胂陆低ǖ?。降價(jià)銷售已經(jīng)出現(xiàn)，為了應(yīng)對樓市可能出現(xiàn)的持續(xù)低迷，開發(fā)商開始放緩拿地、準(zhǔn)備“過冬”。 優(yōu)惠促銷 房價(jià)松動 2009年以來連續(xù)瘋漲的北京樓市終于出現(xiàn)拐點(diǎn)。3月4日，北京遠(yuǎn)洋一方北潤園二期項(xiàng)目8、9、11棟樓開盤，雖然開盤價(jià)仍延續(xù)之前的25000元/平方米，但推出了全款8.3折、貸款8.4折的優(yōu)惠，實(shí)際均價(jià)降到21000元/平方米，最低價(jià)格為19000元/平方米起。 隨后，萬科在北京的“萬科長陽半島”第6批房源上市，銷售均價(jià)18500元/平方米，與之前價(jià)格持平。同時(shí)，第6批房源的裝修標(biāo)準(zhǔn)提高到B級的2000多元/平方米，相當(dāng)于每平方米優(yōu)惠了1000元。即便如此，該樓盤當(dāng)日推出的118套房源中，最終被認(rèn)購75套，認(rèn)購率僅為63%。 上海同樣出現(xiàn)了新盤低價(jià)入市。位于浦東的中海御景熙岸開盤，精裝修房源以2萬元/平方米的均價(jià)推出，推出的358套房源幾乎銷售一空。開盤前市場預(yù)期售價(jià)在2.5萬元/平方米左右。 恒大地產(chǎn)位于廣州的恒大綠洲及恒大御景半島近期將陸續(xù)推出新品，對首次置業(yè)者提供八五折優(yōu)惠。恒大相關(guān)人士稱，集團(tuán)定價(jià)策略一貫隨行就市，八五折銷售的決定需要由集團(tuán)定價(jià)會議通過。在深圳，新盤上市也不見漫天喊價(jià)的情景。 而早在品牌房企展開降價(jià)促銷之前，已有中小房企推出各種優(yōu)惠促銷活動。北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h表示，在投資需求占比過高的一二線城市限購之后，購房需求僅剩下不到20%，預(yù)計(jì)絕大部分城市全年成交量將大幅萎縮，已經(jīng)開始的這波降價(jià)潮，將率先在北京、上海、廣州這些一線城市蔓延，進(jìn)而發(fā)展至其他大中城市。 成交萎縮 存貨增加 北京市統(tǒng)計(jì)局、國家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)15日聯(lián)合發(fā)布消息：今年1至2月，北京市新建商品房銷售面積為173．9萬平方米，同比下降18．9％。其中，住宅銷售面積為132．3萬平方米，同比下降21．1％，呈兩位數(shù)大幅下降。 摩根大通最近發(fā)布的中國房地產(chǎn)月度研究報(bào)告顯示，今年2月內(nèi)地八大城市(北京、上海、杭州、廣州、深圳、重慶、成都、天津)的房屋銷售量較今年1月下降45%。搜房網(wǎng)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，2月份有77%的城市商品房成交量環(huán)比下降。 銷量的大幅萎縮和嚴(yán)格的調(diào)控政策讓開發(fā)商信心開始動搖。業(yè)內(nèi)人士表示，未來新房大量上市還將繼續(xù)壓制房價(jià)，2008年至2009年上半年全國房屋新開工面積一直維持低位，2009年7月份單月房地產(chǎn)新開工面積下探至最低0.71億平方米后才開始回升，供求失衡加劇了之前房價(jià)上漲。2010年由于成交火爆，各家開發(fā)商普遍大幅增加開工面積，按照一年多的開發(fā)周期計(jì)算，將在今年二三季度上市供應(yīng)。 以萬科為例，2009年萬科的開工面積僅有561萬平方米，2010年初則將新開工面積大幅提高至855萬平方米，而實(shí)際上2010年新開工面積達(dá)到1248萬平方米，相比年初計(jì)劃增加了46%。 開工面積即將轉(zhuǎn)為市場供應(yīng)，銷售卻急劇放緩，房企存貨或大量增加。萬科和保利地產(chǎn)的存貨都已突破1000億元，同比大幅增加，華僑城、中華企業(yè)、華發(fā)股份和嘉凱城等四家公司的存貨也在100億元以上。 易居中國上海房屋銷售有限公司執(zhí)行總經(jīng)理孫華良表示，限購是導(dǎo)致成交量下滑的重要因素，目前不少開發(fā)商都在商議營銷對策，不排除進(jìn)入3月開盤高峰期后，會出現(xiàn)一輪價(jià)格下滑。 資金趨緊 負(fù)債攀升 廣發(fā)證券調(diào)研顯示，一些城市因限購失去購買資格的客戶約占30%，如果加上觀望的客戶，預(yù)計(jì)50%以上之前有購買意向的顧客會消失，限購的負(fù)面作用將在3月更加明顯。 國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1-2月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源12173億元，同比增長16.3%。其中，國內(nèi)貸款2679億元，增長7.7%；利用外資86億元，增長61.5%；自籌資金4184億元，增長21.4%；其他資金5223億元，增長16.6%。 中指研究院副院長陳晟表示，自籌資金比例上調(diào)，說明開發(fā)商資金緊張。國家為平抑增長過快的房地產(chǎn)市場，采取了宏觀調(diào)控政策，銀行對房地產(chǎn)的收縮程度高，導(dǎo)致信貸資金渠道受阻，外部融資難使得開發(fā)商只有依靠自身資金。 上市房企2010年年報(bào)也顯示，截至15日，26家已公布年報(bào)的上市房企合計(jì)持有現(xiàn)金927億元，較2009年末的645億元大幅增加43.72%，不過短期借款也由2009年末的106億元上升至2010年末的167億元，一年內(nèi)到期流動負(fù)債合計(jì)達(dá)到285億元，較2009年末大增77%。這26家公司中有9家資產(chǎn)負(fù)債率超過70%，保利地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)78.98%，還有7家公司資產(chǎn)負(fù)債率在60%至70%之間。 降價(jià)銷售已經(jīng)出現(xiàn)，為了應(yīng)對樓市可能的持續(xù)低迷，開發(fā)商也開始放緩拿地、準(zhǔn)備“過冬”。搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2月份全國土地成交建筑面積環(huán)比下降了54%。以萬科為例，2月新增項(xiàng)目僅有3個(gè)，增加權(quán)益建筑面積22.9萬平米，約合地價(jià)款8.5億元，分別環(huán)比下降92%和87%。同樣放緩拿地的還有保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)等公司，未來房地產(chǎn)企業(yè)還可能繼續(xù)放緩拿地。 21世紀(jì)不動產(chǎn)分析人士指出，多數(shù)開發(fā)商現(xiàn)有資金支撐到6月沒問題，但今年三季度后，將有更多開發(fā)商不得不加入降價(jià)的陣營。

去年已經(jīng)別業(yè)主找過一次事了，中間肯定有不可告人的秘密，不知你們這希望號稱記者的編輯寫的是否屬實(shí)啊，中華城開發(fā)商可已經(jīng)跑了