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隨著房地產市場調控的不斷深入，開發(fā)商“真差錢”的事態(tài)已經開始蔓延。加息、限購、信貸緊縮，無疑都觸動著開發(fā)商資金鏈最緊張的神經，除此之外，2010年全國2.7萬億元土地出讓金中一半土地款須在今年支付，于是，發(fā)債、房地產信托、海外融資、民間借貸拆借，有門路的開發(fā)商們無所不用其極。但與此同時，讓開發(fā)商真正來錢的銷售卻在樓市調控的大背景下陷入了觀望的氣氛中。

開發(fā)商“真差錢”

從去年年底到今年春節(jié)的三次連續(xù)加息，已經讓開發(fā)商們開始傷腦筋了。在上一波加息之后，SOHO中國董事長潘石屹在博客中就表示，這會增加開發(fā)商2%的財務成本。

另外，根據本報記者調查，2010年房地產企業(yè)拿地瘋狂，全年土地出讓金達到2.7萬億元，而其中一半的土地款須在2011年支付，開發(fā)商資金支出壓力將繼續(xù)加大。

不僅如此，加息之后的資金緊張預期也增加了開發(fā)商海外融資的欲望。目前，國內1年期貸款利率已經高達6.06%，5年期貸款達6.6%，這與開發(fā)商發(fā)行海外債券的成本進一步拉近。今年1月14日，恒 大地產宣布將發(fā)行55.5億元3年期及37億元5年期以美元結算的人民幣債券，利率分別為7.5%和9.25%。

事實也正是如此。就在央行宣布加息的前一天，2月7日，也就是大年初五，碧桂園表示將發(fā)行7年期的優(yōu)先票據。具體募集金額以及票面利息將視市場行情及投資者興趣再行確定。其中，高盛（亞洲）以及摩根大通為擬定票據發(fā)行的聯席全球協調人，高盛（亞洲）、摩根大通以及德意志銀行為票據發(fā)行的聯席賬簿管理人。

而在此前，佳兆業(yè)、中駿、瑞安等房地產商均宣布發(fā)行債券。數據顯示，2011年的頭兩個月內，房企通過境外發(fā)行高息債融資總額約200億元。

房企急著發(fā)債融資，正是房企資金鏈逐漸緊繃的真實寫照。Wind數據顯示，截至2010年三季度，超過50%的房地產企業(yè)流動資金比率小于2，據業(yè)內人士分析，這充分顯示公司短期債務風險很大。

中信證券分析師丁勇文表示：“今年情況與原來貸款容易的時候不同，一旦舊貸款已還而新貸款不能獲得，企業(yè)將立即面臨巨大的現金流壓力，甚至有資金鏈斷裂的風險。”

從融資渠道看，開發(fā)商A股IPO、借殼上市等直接融資渠道已叫停，定向增發(fā)融資去年僅有兩家公司獲批；而信托融資的資金成本已超過15%，間接顯示開發(fā)商已很難從銀行獲得增量資金。

房企研究銷售對策

顯然，面對如此嚴峻的資金支出形勢，和“一波未平又起一波”的房地產調控，2011年開發(fā)商們的銷售壓力越來越大。對此，地產商們卻顯得有點低調。

與2月初高調宣布1月銷售超過200億相比，萬科在政策連番出臺之下顯得十分謹慎。記者電話聯系了北京萬科營銷總監(jiān)肖勁，他在接受記者采訪時表示，目前“國八條”、“京十五條”對于房地產市場銷售的影響很大，他們還需要研究對策，目前并不會對銷售策略進行調整。

記者在采訪中發(fā)現，大型知名開發(fā)商基本上都與萬科抱有相似的態(tài)度。陽光100常務副總裁范小沖表示，從目前的市場情況來看，至少在三四月份，整個市場還是處于一種觀望的心態(tài)，陽光100目前的市場主要是在二三線城市，銷售策略暫時不會有太大變化。

當然，也有開發(fā)商已經對政策出臺進行了預判，早在年初就已經調整了開發(fā)計劃。綠地集團一位投資部負責人向記者表示，在政策調控繼續(xù)從緊的背景下，自住性購房需求將重新回歸為市場主導性需求，因此，在2011年，綠地將產品結構主要定位于中小戶型，并繼續(xù)挖掘二三線城市的開發(fā)潛力。

事實上，開發(fā)商如此表態(tài)的背后仍是“觀望”。不僅全年的銷售策略需要“研究再定”，開發(fā)商們當下的推盤計劃也受到了限購的影響，有點無所適從了?！巴票P預計在3月之后了?！?月17日，京東一樓盤售樓處經理告訴記者，項目原來預計今年初開盤，但是受限購等政策影響，大約有50%的購房者“想買也買不了了”。

而北京一售價預計超過3萬元/平米的樓盤營銷負責人也告訴記者，現在政府對高價樓盤查得更嚴，尤其“京十五條”又明確要實行差別化土地增值稅預征率，所以高價項目定價和入市尤須謹慎。