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 2011年上海土地交易市場首拍在上周平淡落幕，但預申請須知中“出讓人收回并補償相應殘余價值”這一史無前例的規(guī)定，在業(yè)內又掀起了繼《物權法》之后新一輪關于土地使用權到期后該如何處置的爭論。

土地期滿“無償收回”

記者發(fā)現(xiàn)，“出讓人收回并補償相應殘余價值”這一規(guī)定，最早出現(xiàn)在上海市國有建設用地使用權出讓預申請公告“滬預申請告字（2010）第02號”（下稱“2號公告”），即去年9月。

在2號公告中，多數(shù)地塊的預申請須知中都出現(xiàn)了這樣的規(guī)定。更有甚者，上海《國有建設用地使用權出讓預申請須知》中顯示，土地期滿后的處理方法為“出讓人無償收回”。這種規(guī)定，在歷來的土地出讓交易中均屬首次?！斑@個規(guī)定很刺激，要是以后都按這個辦法收回，誰還敢買房，誰敢投資跟地產(chǎn)有關的東西?。俊敝袊康禺a(chǎn)信息集團分析師薛建雄說。

上海中原研究咨詢部認為，此次出讓方提出“土地期滿收回”的表述，很可能是對土地使用權到期后的一種處理嘗試。但是，“土地期滿收回”的規(guī)定已傾向于70年后循環(huán)批租制度?！斑@一問題在業(yè)內爭議已久，從當前批租制度衍生出的‘土地財政’和‘高房價’結局來看，如此定義土地使用權到期后的處理方式，很可能導致今天的很多問題在未來重演?！?/p>

與物權法有沖突？

事實上，記者在采訪過程中發(fā)現(xiàn)，不少業(yè)內人士都對這一規(guī)定存有爭議。

一名港資開發(fā)商代表和長期從事土地研究的易居分析師付琦從法律角度指出，對住宅用地來說，這一規(guī)定“沒有太大意義”。
港資開發(fā)商的理由是：“這個是政府與開發(fā)商的合同，開發(fā)商最后將房源賣給了小業(yè)主，小業(yè)主卻對此完全不知情，如何執(zhí)行？真要起到作用，應該寫在售房合同里。”

付琦進一步指出，對于出讓方新增的“土地期滿收回”這一規(guī)則，可能將和法律法規(guī)沖突。根據(jù)2007年10月1日起施行的《物權法》，住宅建設用地使用權期間屆滿的，“自動續(xù)期”。雖然法律沒有規(guī)定續(xù)期是“有償”還是“無償”，但前提是“續(xù)期”，而不是“收回”。

是否執(zhí)行有待觀察

“實際上，自1987年深圳第一塊土地出讓至今，也不過23年。在這23年里，土地管理制度已經(jīng)發(fā)生了翻天覆地的變化，誰能說得清未來還會發(fā)生什么樣的變化。”付琦指出，住宅用地使用年限為70年；商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年；綜合或者其他用地為50年。如此看來，2號公告中出現(xiàn)的“土地期滿收回”規(guī)定，在幾十年后能否被有效執(zhí)行，還有待觀察。

付琦認為，目前市場中傳言的房產(chǎn)稅，很有可能是一個用于完善稅收制度的過渡產(chǎn)物，實現(xiàn)物業(yè)稅之后，土地出讓金被取消，房產(chǎn)擁有者按年繳納物業(yè)稅，屆時，土地使用年限的問題就會很大程度被淡化。