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學(xué)區(qū)房供不應(yīng)求

來(lái)自德佑地產(chǎn)市場(chǎng)中心的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，“學(xué)區(qū)房”的需求目前未受到明顯影響。數(shù)據(jù)顯示，目前二手房市場(chǎng)中“學(xué)區(qū)房”的客戶(hù)所占比例仍在三分之一左右。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)國(guó)順東路店副經(jīng)理黃文軍告訴記者，“目前管理部門(mén)還未發(fā)布戶(hù)籍屬地化管理政策細(xì)則，所以市場(chǎng)的反應(yīng)還不明顯?！钡J(rèn)為，“學(xué)區(qū)房”還是有它的優(yōu)勢(shì)，長(zhǎng)期依舊看好。

德佑地產(chǎn)黃陂店分行經(jīng)理包文啟也表示，政策目前正在試行階段，全面推廣的細(xì)則和時(shí)間表并未確定，但孩子出生到上學(xué)是一個(gè)很明確的時(shí)間和需求，“學(xué)區(qū)房”客戶(hù)的需求一般較為緊迫，為了孩子能順利進(jìn)名校，保險(xiǎn)起見(jiàn)，購(gòu)房者遇到有較合適的房源一般都會(huì)出手，因此，受戶(hù)籍屬地化管理政策的影響不大。

目前，戶(hù)籍屬地化管理的相關(guān)入學(xué)細(xì)則尚未明確，對(duì)于“居住地如何界定”成為關(guān)注“學(xué)區(qū)房”的市民最關(guān)心的問(wèn)題。

德佑地產(chǎn)市場(chǎng)中心經(jīng)理蔣旭對(duì)此分析，希望購(gòu)買(mǎi)“學(xué)區(qū)房”的客戶(hù)可以分為三類(lèi)。第一類(lèi)是家中已有子女，且子女通常都在3歲以下，為了子女就學(xué)需求而購(gòu)房，購(gòu)房后就能滿(mǎn)足戶(hù)籍遷入滿(mǎn)兩年的對(duì)口學(xué)校的入學(xué)要求，這類(lèi)客戶(hù)稱(chēng)為學(xué)區(qū)房的“顯性”需求客戶(hù)。

第二類(lèi)是“學(xué)區(qū)房”的“隱形”需求購(gòu)房者，大多為購(gòu)置婚房，選擇“學(xué)區(qū)房”是為了省去三五年后在“學(xué)區(qū)房”上的再次投入。

第三類(lèi)是投資型客戶(hù)，在他們眼里，“學(xué)區(qū)房”同樣是“香餑餑”。所以同樣區(qū)位、配套、品質(zhì)的樓盤(pán)，“學(xué)區(qū)房”就要比普通樓盤(pán)售價(jià)高出20%左右，且供不應(yīng)求。

同時(shí)，蔣旭也介紹，從德佑地產(chǎn)的歷史成交數(shù)據(jù)來(lái)看，明確表示購(gòu)房需求為子女就學(xué)的客戶(hù)只有3%~5%。根據(jù)這一不完全統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，記者發(fā)現(xiàn)，“學(xué)區(qū)房”并不是只有學(xué)齡孩子的家長(zhǎng)這一相對(duì)小眾的購(gòu)房者所關(guān)注。

租金或上漲

漢宇地產(chǎn)董事總經(jīng)理施宏叡表示，戶(hù)籍屬地化管理的政策對(duì)市場(chǎng)的影響，關(guān)鍵在于如何界定實(shí)際居住地，是否包含租住、必須持有房產(chǎn)證等問(wèn)題。如果租房也被認(rèn)定為實(shí)際居住的話(huà)，無(wú)疑將對(duì)“學(xué)區(qū)房”的租賃市場(chǎng)造成一定的影響，從而推高租金水平。

“如果租房就能就近入學(xué)的話(huà)，“學(xué)區(qū)房”的租賃價(jià)格一定會(huì)相應(yīng)上漲?！秉S文軍給早報(bào)記者算了筆賬，目前，楊浦小學(xué)附近房齡近20年的老公房，一室戶(hù)的月租金最低1500元起，再大一點(diǎn)的房型租金近3000元/月。直接對(duì)口的“學(xué)區(qū)房”的兩房租金在4000-4500元/月，三房的租金達(dá)到5500-6000元/月。

可以看到，“學(xué)區(qū)房”周邊的房屋，尤其是直接對(duì)口入學(xué)的小區(qū)房源，租金始終保持堅(jiān)挺，相關(guān)數(shù)據(jù)也表明“學(xué)區(qū)房”一般比普通公房的漲幅大，租住“學(xué)區(qū)房”原本就等于是給孩子交了另外一筆學(xué)費(fèi)。

黃文軍說(shuō)，按照5000元/月的租金標(biāo)準(zhǔn)來(lái)算，一年租金費(fèi)用就是6萬(wàn)元，三年需要18萬(wàn)元的租金，給自己的孩子租住“學(xué)區(qū)房”的客戶(hù)就意味著需要比別的孩子多交一筆高昂的“學(xué)費(fèi)”。

黃文軍認(rèn)為，關(guān)于戶(hù)籍屬地化管理政策的細(xì)則一旦出臺(tái)，如果規(guī)定今后真的不再憑戶(hù)籍就近入學(xué)的話(huà)，那么“學(xué)區(qū)房”的需求量一定會(huì)下滑，勢(shì)必會(huì)影響“學(xué)區(qū)房”的售價(jià)，短時(shí)間內(nèi)，相同品質(zhì)的“學(xué)區(qū)房”和普通小區(qū)房源的價(jià)差可能會(huì)縮小。但他表示，“學(xué)區(qū)房”這一概念并不會(huì)完全消失。