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21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道12月16日?qǐng)?bào)道 11月份的樓市再現(xiàn)反彈。與此前不同的是，這一輪反彈中，限購令之外的二三線城市領(lǐng)漲，其火爆程度超過了一線城市，從而引發(fā)泡沫論者的擔(dān)憂。

本報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，眾多主流房企已經(jīng)安營(yíng)扎寨的二、三線乃至三四線城市，尤其是位于大城市周邊的“衛(wèi)星城”、“后花園”之類城市，在強(qiáng)烈的通脹預(yù)期下，吸引了大量來自周邊的投資客，推高了本地房?jī)r(jià)，這一現(xiàn)象，也已引起了當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門的憂慮。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房?jī)r(jià)上漲的傳導(dǎo)效應(yīng)，已從一線城市蔓延至二三線，房?jī)r(jià)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)正在聚集。

二三線領(lǐng)漲

主流房企11月銷售數(shù)據(jù)顯示，二三線城市快速崛起，貢獻(xiàn)良多。如恒大前11月已經(jīng)有477.2億元的銷售，其認(rèn)為，多個(gè)新項(xiàng)目成功開盤，表明公司二三線城市有效開拓了市場(chǎng)，同時(shí)規(guī)避了中國宏觀調(diào)控的風(fēng)險(xiǎn)。

從萬科、保利等公司公告來看，其戰(zhàn)略布局在2009年底便已深入二三線城市，拿地占比高達(dá)80%以上，如今這些項(xiàng)目進(jìn)入收獲期，11月銷售數(shù)據(jù)顯示，二三城市對(duì)其銷售貢獻(xiàn)已達(dá)70%左右。

正是基于看好二三線市場(chǎng)，諸如深圳佳兆業(yè)集團(tuán)等后起之秀，加快全國化布局。佳兆業(yè)于一個(gè)月之內(nèi)，增加約300萬平米土地儲(chǔ)備，均位于二三線城市，其戰(zhàn)略布局覆蓋珠三角、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海、成渝、華中地區(qū)，深入到江陰、太倉、南充、營(yíng)口等15個(gè)城市，進(jìn)入全國化深度拓展階段。

然而，伴隨著二三線市場(chǎng)爆發(fā)的，是其房?jī)r(jià)的迅猛上漲。本周國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，11月全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲7.7%，環(huán)比上漲0.3%。

其中，“二、三線房?jī)r(jià)呈領(lǐng)漲趨勢(shì)，”海通證券(600837,股吧)分析師涂力磊稱，從其重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市來看，11月一線城市平均環(huán)比增長(zhǎng)幅度為0.04%，二、三線城市平均環(huán)比增長(zhǎng)為0.42%。

長(zhǎng)江證券(000783,股吧)分析師蘇雪晶認(rèn)為，本輪房?jī)r(jià)的上漲第一是源自于全球量化寬松的貨幣政策使得投資性需求爆發(fā)以及超強(qiáng)的通脹預(yù)期；第二是由于土地的供應(yīng)結(jié)構(gòu)性不足引起；第三是由于再融資的限制，使得絕大多數(shù)地產(chǎn)公司融資成本上升引起。從結(jié)果來看，目前房?jī)r(jià)上漲已從一線城市傳導(dǎo)到了二三線城市。

投資驅(qū)動(dòng)

中原地產(chǎn)指出，今年以來，大型房企轉(zhuǎn)移供應(yīng)重點(diǎn)，相比往年的大城市占銷售重點(diǎn)，今年大部分企業(yè)的產(chǎn)品大部分是面向剛性需求的中小戶型；主要布局大多是正在崛起的二線城市，比如無錫、沈陽等，而這部分市場(chǎng)受到調(diào)控影響較小，是調(diào)控的盲區(qū)。

9·29新政的核心政策是限購，佳兆業(yè)總裁黃傳奇對(duì)記者表示，限購在一線城市確實(shí)產(chǎn)生了抑制作用，但在二三線城市，則無多大影響。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，以珠三角為例，廣州、深圳出臺(tái)樓市“限購令”兩個(gè)月，不少廣深投資客轉(zhuǎn)戰(zhàn)珠三角其他城市購房。包括肇慶、東莞、佛山等城市，都在大舉吸納廣深兩地投資客，樓市成交不跌反升。

佛山東平板塊一樓盤銷售人員對(duì)記者稱，佛山?jīng)]有限購措施，9·29新政對(duì)佛山的項(xiàng)目基本沒有影響。在廣佛地鐵沿線以及佛山與廣州交界的區(qū)域，如金沙洲等板塊，近日成交火爆，購買者很多是來自廣州的居民。

肇慶房協(xié)近期調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在該市鼎湖區(qū)置業(yè)的當(dāng)?shù)鼐用駜H占26%，珠三角其他城市居民達(dá)48%，港澳臺(tái)、華僑占10%，其余16%為省外城市人員；東莞中原地產(chǎn)的研究報(bào)告也指出，11月東莞樓市商品房成交5200套，環(huán)比10月上升了14%，成交量上升主要是廣深投資客的進(jìn)入。

“看看現(xiàn)在的惠州，都是深圳投資客在買?！鄙钲谝晃恢薪闄C(jī)構(gòu)人士對(duì)記者表達(dá)了擔(dān)憂，他認(rèn)為，這樣的樓市成交缺乏支撐。

泡沫危言

社科院發(fā)布的《中國住房發(fā)展報(bào)告（2010-2011）》指出，上述這些嚴(yán)厲調(diào)控所不能覆蓋的盲區(qū)，成為了中國房?jī)r(jià)泡沫指數(shù)最高的危險(xiǎn)區(qū)。

該報(bào)告通過對(duì)2010年9月全國35個(gè)大中城市二類地段（城市一般地段）普通商品住宅集中成交價(jià)的對(duì)比分析發(fā)現(xiàn)，其平均房?jī)r(jià)泡沫為29.5%。

其中，泡沫成分占實(shí)際價(jià)格比例在50%以上的七個(gè)城市中，沒有一個(gè)是一線城市，而是南寧、蘭州、石家莊等二、三線城市。而泡沫指數(shù)高達(dá)70%的，是福建省省會(huì)福州。

“目前全國二三線城市還沒有泡沫，但是我非常擔(dān)心這種泡沫向二三線城市蔓延，這就非常像日本的泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)代?！比f科董事局主席王石在去年12月表達(dá)過這樣的擔(dān)憂。

在萬科總裁郁亮看來，目前二三城市房?jī)r(jià)并無泡沫，反而是一線城市“更加危險(xiǎn)”。

但不少二三線城市已經(jīng)意識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)。肇慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局局長(zhǎng)孟廣生近日直言，雖然歡迎廣深市民來買房，但也擔(dān)心大批投資客涌入讓當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)急漲；惠州市房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)人近日也表示，惠州目前沒有對(duì)外來購房者設(shè)置限制性規(guī)定，但是反對(duì)惡意購房，比如一次性購買10套以上房產(chǎn)的，需要向房產(chǎn)部門寫出書面說明，解釋購買的原因。

對(duì)于房企來說，進(jìn)入二三線城市也有風(fēng)險(xiǎn)。資深地產(chǎn)戰(zhàn)略顧問張朝峰指出，二三線城市的游戲規(guī)則不規(guī)范。一家進(jìn)入黑龍江某二線城市的開發(fā)商抱怨，土地市場(chǎng)環(huán)境不規(guī)范，本地開發(fā)商和外來大鱷可以輕松拿到核心地段的低價(jià)土地，而外來普通開發(fā)商則只能從招拍掛市場(chǎng)取得土地，土地獲取上先天不足；而且，二三線城市的產(chǎn)業(yè)鏈條不完善，導(dǎo)致企業(yè)習(xí)慣于外包的一些環(huán)節(jié)出現(xiàn)新問題。

中原地產(chǎn)主席施永青曾對(duì)記者表示，“如果是投資，我看好北京上海深圳，反而我不傾向去二三線城市，因?yàn)樗鼈円话銉H會(huì)吸引本地人口，對(duì)房子的需求有限。”