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世界范圍內(nèi)的投資者獵鷹般犀利的目光再度瞄準(zhǔn)了中國內(nèi)地。普華永道及美國城市土地學(xué)會(huì)最新調(diào)查發(fā)現(xiàn)，相對(duì)于歐美地區(qū)，2011年亞太區(qū)的房地產(chǎn)投資與開發(fā)前景更被看好。中國內(nèi)地表現(xiàn)尤為突出，在具備投資前景的城市前十名中獨(dú)占三席，上海則位列前三。

即便遭遇了“史上最嚴(yán)厲”的宏觀調(diào)控，內(nèi)地樓市依舊被國際投資者看好。

在經(jīng)歷了2009年的陣痛、2010年的盤整之后，如今外資已經(jīng)攻略有術(shù)，甚至從調(diào)控中尋找到了新的機(jī)會(huì)。這些國際投資者或借部分開發(fā)商資金饑渴的困境，以股權(quán)投資者身份或者借款人身份曲線介入投資開發(fā)；或利用資金與專業(yè)優(yōu)勢，積極與國內(nèi)知名開發(fā)商合作，共同開發(fā)。在對(duì)于物業(yè)的選擇上，他們更加偏好于商業(yè)地產(chǎn)。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家李山日前在第七屆香港國際地產(chǎn)周上表示，摩根、高盛、美林、軟銀亞洲、凱德置地以及瑞銀集團(tuán)都以不同的形式進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場。隨著國內(nèi)融資窗口的關(guān)閉，未來海外融資將成為中國房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要渠道之一，中國房地產(chǎn)國際化的趨勢也將日益加速。

中國焦點(diǎn)

亞太區(qū)是目前全球房地產(chǎn)投資的熱點(diǎn)。

“相對(duì)于歐美地區(qū)，亞太區(qū)大部分國家的財(cái)政表現(xiàn)較好，所以房地產(chǎn)市場能夠‘撥云見日’，整體呈現(xiàn)樂觀趨勢?！泵绹鞘型恋貙W(xué)會(huì)房地產(chǎn)融資部高級(jí)常駐研究員Blank表示，許多亞洲國家的經(jīng)濟(jì)已恢復(fù)至金融危機(jī)前水平。

中國內(nèi)地房地產(chǎn)市場再次表現(xiàn)出強(qiáng)大的吸引力。美國城市土地學(xué)會(huì)和普華永道對(duì)全球280多名房地產(chǎn)投資者調(diào)查訪談做出的《2011年亞太房地產(chǎn)市場新興趨勢》報(bào)告顯示，上海的房地產(chǎn)投資與開發(fā)仍然深受青睞。

在國際投資者看來，上海在2010年亞太區(qū)中最具投資前景和開發(fā)前景的城市中分別排名第二和第三。此外，北京、廣州也都位列亞太區(qū)最具投資前景和開發(fā)前景的十大城市。

在買家或收購者來看，私人房地產(chǎn)公司將是亞太區(qū)目前最為活躍的，其后是不動(dòng)產(chǎn)投資信托或上市公司，接下來分別是機(jī)構(gòu)投資者和社保基金、私募股權(quán)、政府出資企業(yè)、財(cái)團(tuán)等。而令決策層擔(dān)心的熱錢和投機(jī)者，正在淡出樓市。

普華永道合伙人李明表示，中國依然是為數(shù)不多的維持高增長的經(jīng)濟(jì)體之一，而且人民幣升值預(yù)期更增加國內(nèi)房地產(chǎn)市場的吸引力。但是，國內(nèi)房地產(chǎn)市場也面臨著一系列挑戰(zhàn)，包括現(xiàn)金回流，以及預(yù)期將要出臺(tái)的房產(chǎn)稅等。

巧合的是，仲量聯(lián)行最新發(fā)布的《資本市場摘要》顯示，亞太地區(qū)房地產(chǎn)市場投資額日益增長。今年三季度，在企業(yè)和投資者信心增強(qiáng)推動(dòng)下，亞太地區(qū)絕大多數(shù)房地產(chǎn)市場的資產(chǎn)價(jià)值均出現(xiàn)上漲。在上海和北京，由于受到資金增長的推動(dòng)，投資者信心依然高漲，亞洲買家表現(xiàn)活躍。

經(jīng)歷盤整

在經(jīng)受過金融危機(jī)影響、面臨本土資本的強(qiáng)勢崛起的情況下，外資在內(nèi)地房地產(chǎn)市場的淘金之路變得不再輕松。

從2009年到今年二季度，外資在內(nèi)地房地產(chǎn)投資一直表現(xiàn)平平。尤其是在2009年，頻現(xiàn)外資拋盤的現(xiàn)象。雷曼兄弟、摩根士丹利、花旗、摩根大通、凱雷、麥格理、高盛、SEB等知名外資機(jī)構(gòu)相繼將手中物業(yè)拋售。

對(duì)于外資當(dāng)時(shí)集體出逃的說法，業(yè)內(nèi)人士并不同意，但他同時(shí)指出，外資的確是在趁機(jī)對(duì)手中持有物業(yè)進(jìn)行整理?！巴赓Y是以收益為目的的。此前收購的物業(yè)已經(jīng)在手中持有了3年左右時(shí)間，售價(jià)也得到了預(yù)期。因此出售部分物業(yè)，對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行重新配置，利于騰出資金再去尋找新目標(biāo)。”

直到今年三季度，外資才開始變得再次活躍。摩根大通旗下基金在7月份以12億元從摩根士丹利手中購得位于浦東莎瑪世紀(jì)公園服務(wù)式公寓項(xiàng)目；新加坡基金騰飛在9月份以13億元購入位于黃浦區(qū)的高騰大廈；英國投資商高富諾在10月份以15億元收購上海長風(fēng)國際娛樂商業(yè)中心。

當(dāng)外資再次“歸來”時(shí)，內(nèi)地樓市投資環(huán)境已悄然生變，監(jiān)管再度嚴(yán)格。11月15日住建部和外匯局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購房管理的通知》規(guī)定，境外個(gè)人在境內(nèi)只能購買一套用于自住的住房；在境內(nèi)設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)的境外機(jī)構(gòu)只能在注冊(cè)城市購買辦公所需的非住宅房屋。

本土資金也已崛起?！捌渌鲜泄?、國內(nèi)投資機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)資金、房地產(chǎn)信托等已在樓市嶄露頭角?！钡谝惶酱骶S斯中國區(qū)執(zhí)行董事兼上海區(qū)董事長劉德?lián)P指出，“雖然外資近期再度活躍起來，但是相對(duì)于國內(nèi)的資金和投資者而言，無論是在市場參與度還是數(shù)量上，都還是非常低的。未來將很難達(dá)到五年前外資占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢的地位?！?/p>

有備而來

即便如此，這并不能阻擋外資淘金內(nèi)地樓市的步伐。應(yīng)對(duì)變化，外資有備而來。

隨著房企資金鏈?zhǔn)艿讲粩鄶D壓，不少房企開始尋求新的融資渠道。在中國房地產(chǎn)市場中，外資進(jìn)入的比例正在提高。正是抓住部分開發(fā)商資金鏈緊張的現(xiàn)狀，外資以借款人或者參股的方式，曲線進(jìn)場介入項(xiàng)目開發(fā)。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-11月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源63220億元，同比增長31.2%，其中國內(nèi)貸款11245億元，同比增長25.0%；利用外資656億元，同比增長59.0%。不難發(fā)現(xiàn)，外資金額達(dá)到了國內(nèi)貸款數(shù)額的一半。

某網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2010年1月至11月完成備案的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)共有972家，與2009年同期的819家相比，增長了18.7%。

“此外，除了直接在內(nèi)地設(shè)立投資基金以外，外資為了更多更好地參與競爭和開發(fā)，它們還積極與內(nèi)地知名開發(fā)商合作，成立基金公司，也正在占據(jù)市場主流?！崩蠲鲗?duì)早報(bào)記者強(qiáng)調(diào)。

瑞銀環(huán)球資產(chǎn)管理和金地集團(tuán)11月份宣布，兩公司合作發(fā)起的房地產(chǎn)基金第二期募集已成功完成，由荷蘭的一家集體養(yǎng)老金管理機(jī)構(gòu)PGGM投入7500萬美元，從而使這一中國房地產(chǎn)投資計(jì)劃的規(guī)模接近2億美元。

據(jù)了解，首創(chuàng)集團(tuán)、復(fù)地集團(tuán)、中海地產(chǎn)和華潤置地早已身先士卒在境外成立中外合資公司，融資額高達(dá)數(shù)億美元，投資旗下項(xiàng)目。

對(duì)于投資物業(yè)類型上，外資更加偏好商業(yè)地產(chǎn)。美國城市土地學(xué)會(huì)房地產(chǎn)融資部高級(jí)常駐研究員Blank介紹，大部分受訪者建議“買入”零售物業(yè)，約1/3的受訪者建議購買辦公樓。辦公樓的投資前景得到了很高的評(píng)分。

仲量聯(lián)行上海投資部總監(jiān)韓瑞杰介紹，多數(shù)投資者主要關(guān)注的仍是商鋪和辦公樓項(xiàng)目。由于可供整棟收購的優(yōu)質(zhì)物業(yè)數(shù)量有限，市場上在售項(xiàng)目引起多方強(qiáng)烈興趣，特別是在租金周期明顯處于增長階段的辦公樓市場。