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數(shù)據(jù)顯示，今年前11個月，上海一手房累計(jì)成交套數(shù)179261套，與去年同期相比下降38%；成交面積1760.73萬平方米，同比下降四成。與此同時(shí)，成交均價(jià)依然堅(jiān)挺，尤其在11月份，公寓均價(jià)刷新了最高紀(jì)錄，達(dá)到21278元/平方米。

臨近歲末，對于2011年的樓市走向，業(yè)界人士紛紛猜測，新一輪調(diào)控將至，風(fēng)傳已久的房產(chǎn)稅這一重磅政策或在明年降臨。

成交量萎縮

據(jù)佑威及樓市專評網(wǎng)聯(lián)合提供的數(shù)據(jù)顯示，今年11月份，本市商品住宅成交面積為95.4萬平方米，環(huán)比下跌27.9%，與去年同期相比更是下跌了42.9%。

同時(shí)，中國房產(chǎn)信息集團(tuán)根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，今年前11個月，上海一手房累計(jì)成交套數(shù)17.92萬套，與去年同期相比下降38%；成交面積1760.73萬平方米，與去年同期相比下降四成。

中國房產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄表示，“從目前市場的供應(yīng)能力來看，一手商品住宅月成交量在80萬平方米是中間正常水平，量超得越大時(shí)間持續(xù)越長房價(jià)上漲就會越快。相反，如果低于這個量房價(jià)就會下跌，持續(xù)時(shí)間越長房價(jià)下滑的幅度就會越大。”

二手房市場交易量的走勢與一手房市場也極為相似。

一組來自德佑地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1-11月份，全市各類二手房總成交套數(shù)13.5萬套(絕大部分為二手住宅)，同比下降五成，成交均價(jià)卻依然堅(jiān)挺。

上海德佑地產(chǎn)副總經(jīng)理羅亞東認(rèn)為，“今年先后兩輪對樓市的宏觀調(diào)控，以限貸、限購等緊縮需求的核心政策，迅速遏制了投機(jī)購房、擠壓了投資購房，并放緩了部分改善型需求。這是交易量迅速下滑甚至于一度出現(xiàn)冰封狀態(tài)的最重要原因。由于一、二手房市場間的相互作用、相互制衡與相互傳導(dǎo)關(guān)系，兩個市場在同一時(shí)期，會基于同等原因，呈現(xiàn)出相似甚至接近一致的量價(jià)表現(xiàn)。”

“成交量雙雙下降說明今年的樓市調(diào)控政策確實(shí)抑制了購房需求，進(jìn)而達(dá)到了控制房價(jià)上漲過快的效果，但并不足以使房價(jià)在短時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)大幅下調(diào)甚至暴跌?！?漢宇地產(chǎn)的分析師告訴記者。

價(jià)創(chuàng)新高

從已有的成交均價(jià)數(shù)據(jù)來看確實(shí)如此，自今年7月份以來，上海商品住宅成交均價(jià)一直保持著上升趨勢。11月份商品住宅成交均價(jià)為22468元/平方米，環(huán)比上漲2.5%。

值得注意的是，其中，11月的公寓均價(jià)達(dá)到了21278元/平方米，刷新了公寓月均價(jià)的最高紀(jì)錄。

對此，薛建雄表示，“去年樓市處在嚴(yán)重的泡沫狀態(tài)，在去年的成交量下絕大多數(shù)樓盤的價(jià)格上漲了50%以上，其中上漲1倍的樓盤也不在少數(shù)。而今年與去年同期相比成交量下滑明顯，說明樓市泡沫化已經(jīng)大幅降低，但不可否認(rèn)，樓市仍然處在偏熱狀態(tài)，9月底的這輪新政作用只持續(xù)了一個月，樓市就又重新出現(xiàn)偏熱狀態(tài)，而且還呈加溫態(tài)勢，并且房價(jià)也保持著比經(jīng)濟(jì)增速略快的漲幅。”

漢宇地產(chǎn)的分析師這樣解釋，“調(diào)控政策并未徹底扭轉(zhuǎn)住宅市場供需矛盾。雖然出臺了‘限購’、‘限貸’、‘限外’等多項(xiàng)嚴(yán)厲的調(diào)控政策，但是房價(jià)未出現(xiàn)明顯松動，預(yù)期就很難改變。其次，是由于去年土地價(jià)格的暴漲所導(dǎo)致的。按照土地1-2年的開發(fā)周期，今年上市的新盤大部分應(yīng)該都是2008年或2009年取得的土地，由于2009年樓市火爆地王頻出，上海商品住宅土地的樓板價(jià)上漲了約1.5倍，拿地成本暴漲不斷擠壓開發(fā)商的利潤空間，這樣今年的房價(jià)下調(diào)的基礎(chǔ)就很難存在。”

此外，漢宇地產(chǎn)的分析師指出，“還有一個非常重要的因素就是國內(nèi)流動性長期過剩。在市場條件下，新房的定價(jià)權(quán)基本掌握在開發(fā)商手中，雖然政策出臺了很多限制隨意調(diào)價(jià)和打擊人為炒作的針對性政策，但是，開發(fā)商對樓盤的定價(jià)取決于市場上的購買力，往往是‘隨行就市’，只要市場能接受就可。國內(nèi)流動性過剩不僅導(dǎo)致物價(jià)上漲、通脹壓力持續(xù)加大，并且有大量的資金直接進(jìn)入樓市，一方面增加了購買力，另一方面緩解了開發(fā)商的資金壓力。而房產(chǎn)作為增值保值的首選工具，價(jià)格自然更容易保持堅(jiān)挺?！?/p>

新稅制或落實(shí)

“目前，通脹壓力在政府的調(diào)控下，已經(jīng)得到緩解，未來一個季度里資金對樓市狂熱的狀態(tài)也可能會有所緩解，房價(jià)在未來一個季度里上漲的壓力也會有所減輕?！毖ㄐ圻M(jìn)一步指出，“從短期來看，房價(jià)上漲壓力可能隨著通脹壓力的減輕而減輕，但是中長期房價(jià)加速上漲的壓力仍然很大，因?yàn)橐欢€城市的土地越來越稀缺，城市中心的土地更加稀缺。所以房產(chǎn)稅的征收以及征收范圍擴(kuò)大、稅率分級制是一個必然趨勢?！?/p>

對于明年的樓市走勢，漢宇地產(chǎn)的分析師表示，明年政府可能有調(diào)控政策出臺，不過最值得關(guān)注的還是明年信貸政策及房產(chǎn)稅，這兩者將影響明年的成交量及價(jià)格走勢。信貸政策收緊的信號在今年第四季度就已經(jīng)傳出，而收緊開發(fā)商的資金鏈和收縮流動性是調(diào)控房價(jià)最為有效的手段之一，但是面臨當(dāng)前國際經(jīng)濟(jì)形勢和國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長壓力，全面收縮信貸政策的可能性很小。

羅亞東認(rèn)為，隨著中央政府要求在未來兩年時(shí)間于全國范圍內(nèi)新增1300萬套保障性住房，中國的房地產(chǎn)市場將逐漸區(qū)隔為“公共產(chǎn)品市場”和“消費(fèi)與投資品市場”，即“政府的歸政府”，“市場的歸市場”，不同的房屋需求主體都能找到對應(yīng)的歸屬。樓市中的“消費(fèi)與投資品市場”對民生、對經(jīng)濟(jì)總量與結(jié)構(gòu)的影響將回歸到合理的范圍。這一市場的漲跌、起落將更多地由市場的無形之手來調(diào)節(jié)，中、高端住宅市場以及商業(yè)地產(chǎn)市場無疑將是這一市場的主體，將呈現(xiàn)出更為“市場化”的特征，以滿足對應(yīng)群體的消費(fèi)、保值、投資、增值等需求。