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樓市回暖，緩解了大型地產(chǎn)商的資金之急，但一批中小開發(fā)商資金鏈卻依舊緊繃。

“很多外地的開發(fā)商突然打電話給我們，說資金鏈碰上問題，有沒有溫州資金愿意借貸的?！睖刂葙Y本代言人、溫州中小企業(yè)促進(jìn)會會長周德文告訴本報，“宏觀調(diào)控下，銀行信貸對地產(chǎn)商縮緊，中小開發(fā)商融資渠道少，資金問題比較大?！?/p>

由于國家對樓市等宏觀調(diào)控，股市目前情形并不是很好，許多溫州資本均躺在銀行帳戶上，這對于地產(chǎn)商而言，是止渴之梅。據(jù)周透露，目前溫州在銀行賬面上沉淀的資金有5800億左右。

“目前，溫州當(dāng)?shù)氐呢攧?wù)公司、典當(dāng)行、擔(dān)保公司等，對于多數(shù)地產(chǎn)商的借貸利率有了很大幅度的提高，一般的利息都在三分以上，也就是年利率36%，甚至更高?！?

“也有地產(chǎn)商通過私人借貸，四分、五分，也就是48%、60%的利息并不少見?！敝艿挛谋硎?，“但是溫州當(dāng)?shù)氐馁Y金一般會借給熟人介紹過來的項目，如果相對陌生，又是外地的，一般談成的比較少?！?

據(jù)悉，根據(jù)中小地產(chǎn)商項目的不同，借貸的資金從一筆數(shù)百萬、數(shù)千萬到上億不等。如此高的利息，地產(chǎn)商都敢周轉(zhuǎn)使用，可見當(dāng)下不少地產(chǎn)項目的暴利程度。

根據(jù)萬得資訊的統(tǒng)計，截至2010年上半年報告期末，全國40家房地產(chǎn)上市公司的平均資產(chǎn)負(fù)債率為61.13%，其中資產(chǎn)負(fù)債率接近或達(dá)到70%的有22家，上市的地產(chǎn)商尚且如此，抗風(fēng)險能力差的小地產(chǎn)商更不用提。

國家對樓市的宏觀調(diào)控還在持續(xù)，不少銀行紛紛縮緊對地產(chǎn)項目的放貸，而回暖的樓市，只對于當(dāng)下上市銷售樓盤的地產(chǎn)商而言是福音，未趕上周期的許多開發(fā)商，因短期融資成本的高昂，面臨洗牌。

溫商新財技：放貸開發(fā)商

“現(xiàn)在對于上海的中小開發(fā)商而言，6成以上的項目普遍都是缺資金支持的，不然在8月之時，上海很多項目都不會降價銷售?！闭憬患掖笮蛽?dān)保公司上海的分公司人士告訴本報。

“當(dāng)然這其中，也有一部分開發(fā)商認(rèn)為目前的價位還不高，不想賣樓，希望通過融資撫平資金鏈，把項目往后推?！?/p>

據(jù)該人士的透露，目前溫州許多的民間資金也在集結(jié)，專門放貸給開發(fā)商：“他們一般是30到40個人，一個人出幾百萬，組成一個錢莊，很多資金都上億，再通過一個對房地產(chǎn)行業(yè)熟悉的中間人放貸給開發(fā)商，而放貸給開發(fā)商的利息很多都上了3分?！?/p>

“我身邊就有一個好友，把自己價值500萬的別墅抵押了，從銀行貸出了300萬，借給河北一個開發(fā)商，半年內(nèi)還，利息5分，如果不出意外，這一筆就可以讓他半年賺80萬?！?

據(jù)透露，如果抵押物比較齊全，利息會相對低一點，據(jù)上述人士透露，江蘇泰州一個還在開發(fā)中的小區(qū)，把自己價值6000萬的小區(qū)抵押給溫州一家財務(wù)公司，借出3000萬，利息是20%。

而對于溫州資本介入的樓盤而言，其并不用擔(dān)心其中的風(fēng)險，“如果最后地產(chǎn)商還不上錢，溫州人更喜歡他們用樓盤來還，溫州資本可以通過內(nèi)部的圈子，馬上將這批樓盤轉(zhuǎn)賣銷售。按樓市長期的發(fā)展、價格的上漲，其實獲益更多。”

本報同時了解到，在銀行“收緊”房地產(chǎn)開發(fā)貸款的背景下，目前國內(nèi)信托公司的融資成本已漲至年息20%甚至更高，而往年一般情況下，開發(fā)商向信托公司的融資成本僅為年息15%-16%。

眼下，房地產(chǎn)信托可能是信托公司最賺錢的項目之一。根據(jù)財匯資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)，8月份以來，國內(nèi)信托公司累計推出20個房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，預(yù)計發(fā)行規(guī)模累計60.257億元，其中有單筆超過22億元的，成為8月以來52只信托產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模最大的一個。

抵御不?。荷袭a(chǎn)權(quán)交易市場

4月開始的宏觀調(diào)控，縮緊了開發(fā)商資金鏈，不論大小開發(fā)商，均遭沖擊。不少地產(chǎn)商承受不了高昂的融資成本，干脆變賣項目。

根據(jù)上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易市場的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)成為今年上海產(chǎn)權(quán)交易的熱點板塊，截至8月，今年房地產(chǎn)交易項目平均成交額同比增長88.07%，達(dá)到單宗1.17億元的規(guī)模，而且有多宗上億元的房地產(chǎn)項目形成了競價，溢價很多成交。

如此前，“上海通益置業(yè)有限公司50%股權(quán)”轉(zhuǎn)讓項目，掛牌價格9.9億元，結(jié)果最終以10.08億元成交；“上海仰皓置業(yè)有限公司 100%股權(quán)及1287萬元債權(quán)”轉(zhuǎn)讓項目，掛牌價格2.05億元，最終成交價格達(dá)到4.71億元。

據(jù)上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易市場透露，8月以來，上海房地產(chǎn)行業(yè)的交易，已經(jīng)連續(xù)數(shù)周位于產(chǎn)權(quán)交易額之首，9月19日之前的一周，房地產(chǎn)掛牌了4宗項目，掛牌的金額為5.24億元，成交的金額達(dá)到了2.42億。

據(jù)悉，在9月9日之時，上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所市場部專門組織了一個房地產(chǎn)項目專場推介會，一批項目集中亮相，引起了投資者關(guān)注。

從當(dāng)日的項目看，除了上海本土的項目之外，來自蘇州的翡翠國際社區(qū)置業(yè)有限公司，轉(zhuǎn)讓95%股權(quán)及16152.75萬元債權(quán)項目，來自湖南的湖馬置業(yè)有限公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓項目等諸多異地項目，也都引起現(xiàn)場多方人士的注意。

高房價難抑 樓市調(diào)控風(fēng)聲又緊

進(jìn)入9月以來，國內(nèi)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)新動向，一線城市房價仍在高位徘徊的同時，個別地區(qū)新建住宅銷量大幅增長。上周末，一系列消息顯示，新一輪樓市調(diào)控可能即將到來。國內(nèi)外一些分析機(jī)構(gòu)也相繼發(fā)表看法，認(rèn)為國內(nèi)樓市在未來一年內(nèi)政策可能將繼續(xù)偏緊。

上周末，國內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)在忐忑不安的心情中度過的。首先，針對樓市調(diào)控政策，中國銀監(jiān)會副主席蔣定之在上海表示，銀監(jiān)會暫時不會出臺新的房地產(chǎn)市場調(diào)控措施。隨后，國務(wù)院有關(guān)負(fù)責(zé)人又三談堅決抑制炒房，新華社也發(fā)表時評，要求政府“通過重點打擊投機(jī)行為，將房價調(diào)整到合理水平”。由于預(yù)期房地產(chǎn)調(diào)控政策可能繼續(xù)趨緊，周一地產(chǎn)股走勢疲軟，其中金地集團(tuán)(600383,股吧)跌逾3%，華麗家族(600503,股吧)跌7.64%，臥龍地產(chǎn)(600173,股吧)跌5.57%，目前地產(chǎn)指數(shù)跌幅超過1%，嚴(yán)重拖累大盤。

針對國內(nèi)樓市的不確定因素，法國巴黎銀行日前發(fā)表研究報告表示，中國政府將對房地產(chǎn)業(yè)保持強(qiáng)硬立場直至2011年大部分時間，重點在嚴(yán)格政策執(zhí)行情況。巴黎銀行預(yù)計，政府不會推出新政策，因為現(xiàn)有政策如果嚴(yán)格執(zhí)行的話，將足以控制房地產(chǎn)市場。

9月18日，在2010中國房地產(chǎn)品牌價值研究成果發(fā)布會上，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一指出，自2007年底以來，中國房地產(chǎn)市場進(jìn)入比較密集的調(diào)整期。但是通過這兩年的調(diào)控，我國的住房政策基本思路也已基本清晰，就是中高收入的家庭靠商品房來解決，低收入的家庭靠提供保障性住房來解決，中等偏下收入的住房困難戶通過公共租賃房來解決。尤其是今年4月以來針對投資性購房采取的一系列措施，已經(jīng)遏制了部分城市房價上漲過快的勢頭。針對樓市調(diào)控政策，朱中一給開發(fā)商開出兩劑藥方：一是以合理的價格促銷，二是適時進(jìn)行土地儲備“廣積糧”。