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廣州樓市很火。8月29日，位于廣州金沙洲的保利·春天里二期開盤，推出的270套單位當(dāng)日售罄，成交金額達(dá)3億元。同一天開盤的華南碧桂園新組團“十年華南”，拿到預(yù)售證的300多套單位悉數(shù)推出，3小時內(nèi)賣出近九成，銷售金額近3億元。9月初開盤的萬科(000002,股吧)柏悅灣推貨量只有120套，均價為18500元/平方米，大量買家徹夜排隊。

廣州市國土房管局9月10日發(fā)布的通報稱，8月份，廣州一手房網(wǎng)上簽約面積環(huán)比增加26.4%，簽約均價12056元/平方米，同比上漲16%，環(huán)比上升7.5%。據(jù)中國指數(shù)研究院的最新統(tǒng)計，9月份第一、二周，廣州十區(qū)兩縣市成交套數(shù)2021套，環(huán)比分別增加19.73%。

世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺統(tǒng)計顯示，8月各大城市成交物業(yè)以90平米左右的中小戶型為主，剛需爆發(fā)性入市是成交反彈的主因。該機構(gòu)認(rèn)為，樓市一反彈就擔(dān)心“二次調(diào)控”為時尚早，原因有二：一是新政的初衷是“遏制房價過快上漲”，8月房格并沒有出現(xiàn)普遍上漲和快速上漲的現(xiàn)象；二是8月樓市反彈是剛需主導(dǎo)，而剛需并不是樓市調(diào)控的對象。雖然成交量持續(xù)增長，但價格未必普遍回升和快速上漲。當(dāng)價格漲幅超過一定幅度時，會促使剛需再次陷入觀望。世聯(lián)研究據(jù)此表示，這輪樓市反彈或?qū)?dǎo)致樓市的“二次觸底”。

發(fā)展商的資金狀況，是關(guān)系其能否安全渡過調(diào)控的重點。根據(jù)上市房企已公布的半年報情況，以萬科、保利、金地、招商、雅居樂、碧桂園、世茂、中海、綠城、龍湖10家開發(fā)商綜合來看，盡管發(fā)展商資金壓力已現(xiàn)，但多數(shù)仍處于安全經(jīng)營狀態(tài)，還未達(dá)到資金斷裂的危險邊緣。

據(jù)經(jīng)緯地產(chǎn)研究中心《發(fā)展商資金流動性現(xiàn)況調(diào)研報告》，10家上市房企銷售凈利潤共計達(dá)195.8億元，凈利潤超過10億元的房企達(dá)到8家，這八家房企雖然凈利潤金額較大，但除金地利潤大幅增長外，其它都不同程度的出現(xiàn)凈利潤增長步伐減緩，有的甚至還出現(xiàn)滑坡的現(xiàn)象。

上半年有5家房企現(xiàn)金凈流量為負(fù)值。雖然萬科上半年有367.7億元的銷售資金回籠，但用于支付上半年拓展土地需要支付的205.39億元地價后，還要應(yīng)付上半年新增項目 38 個的項目支出。截至6月30日，現(xiàn)金凈流量已呈現(xiàn)負(fù)值，其資金壓力可見一斑。保利上半年新增土地項目非常多，幾乎在上半年已差不多完成今年的拿地計劃，除了支付這部分的土地款項外，今年以前的土地款項也于今年上半年付清，集中的現(xiàn)金支付使得保利上半年凈流量出現(xiàn)負(fù)值，這對于保利下半年清除庫存也提出了較為迫切的要求，去庫存化存在一定壓力。金地、雅居樂和綠城的現(xiàn)金凈流量亦為負(fù)值，面臨一定的資金壓力。招商地產(chǎn)(000024,股吧)、碧桂園、世茂、龍湖4家房企現(xiàn)金凈流量持續(xù)保持正值。

10家上市房企資產(chǎn)負(fù)債比率除金地略有下降以外，其它9家較往年均有小幅增長，但基本都處于相對“安全”狀態(tài)。保利、綠城、龍湖的負(fù)債比率超過70%，呈現(xiàn)出一定的企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險。但保利地產(chǎn)(600048,股吧)是央企背景，有強大的集團資金做后盾，融資能力強大，較高的資產(chǎn)負(fù)債率也處于風(fēng)險的可控范圍內(nèi)。

根據(jù)流動比率初步判斷，保利、金地、招商、中海和龍湖這5家房企的流動比例均超過2，償債能力較好。世茂的流動比例略低于2，是其三年來首次降到2以下。萬科的流動比率為1.78，與往年相比，也有一定程度的下滑，短期償債能力有所減弱，但其流動性比率與速動比率的差值即存貨與流動負(fù)債的占比也在下滑，說明流動比率減弱的原因并非庫存增多造成，相反，上半年去庫存化明顯。從這個角度來看，萬科流動比率下降的原因更多來自于新增項目的資金投入及土地購置的投入，預(yù)計下半年萬科的短期償債能力將有望回升?？傮w而言，10家品牌發(fā)展商中有7家財務(wù)保持穩(wěn)健。另外3家房企的流動比率在1.5上下波動。

經(jīng)過上述數(shù)據(jù)分析可以發(fā)現(xiàn)，經(jīng)歷了上半年成交量大幅萎縮的地產(chǎn)低迷季節(jié)，大部分發(fā)展商均未按期完成銷售目標(biāo)，去庫存化壓力增加。