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 一座樓盤，只有具備了國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、樓盤預(yù)售許可證等五證，才能夠合法上市。然而，許多樓盤似乎未按常理出牌，受利益驅(qū)使，房地產(chǎn)商在缺少預(yù)售證的情況下，紛紛將樓盤推向市場。那么，這個小小的預(yù)售證，對消費者購房之前，購房之中，入住之后的一系列環(huán)節(jié)起著怎樣的作用呢？

◆購房之前，期房風(fēng)險誰來擔(dān)

近日，打算購置新房的范先生，看中了某小區(qū)的一套期房，該小區(qū)樓盤四證齊全，惟獨缺少預(yù)售證，但沒有預(yù)售證，不能辦理正規(guī)的《商品房買賣合同》。“６０多萬，只換來個收款收據(jù)與認購協(xié)議”，范先生心里犯起了嘀咕：“買吧，沒有正規(guī)的合同作保證，擔(dān)心；不買吧，等預(yù)售證辦下來時，現(xiàn)房的價格可要翻倍了?！?/p>

未辦理預(yù)售證，公開上市出售期房，資金回籠，一方面解決了房產(chǎn)開發(fā)商一定的資金周轉(zhuǎn)問題，一方面期房的低價值也受到百姓的追捧?！捌诜颗c現(xiàn)房，您會如何選擇？”多數(shù)中等收入水平的家庭表示：“如果不著急入住，我們愿意等一兩年，因為，即使把這一兩年所交房款的利息算進去，我們還是劃算的?！钡徺I這樣的住房，將承擔(dān)哪些風(fēng)險？

河北正綱律師事務(wù)所馮家泉律師解釋：“任何性質(zhì)的房屋，在未取得預(yù)售證之前，都不是商品，不具備合法上市銷售的條件。買賣雙方簽署的認購協(xié)議，從原則上說屬于無效合同?！彼ㄗh買房者，“即使合同無效，也具有一定的法律效力，買方一定要在協(xié)議中，明確劃分責(zé)任關(guān)系；如買賣雙方協(xié)議出現(xiàn)糾紛，明確的協(xié)議條款，會對買方構(gòu)成有利條件?！钡诂F(xiàn)實中，房地產(chǎn)商在簽署協(xié)議之前，早已擬定好相關(guān)條款，面對明顯傾向于賣方的“霸王條款”，買房者也只有任人宰割的份兒。

◆購房之中，貸款利率需考慮

“本來說的好好的，可以用公積金貸款，８月１０日，我們交了２０萬元的首付，２７日，售樓處通知我們，市公積金貸款已經(jīng)停止放貸，讓我們把剩下的３２萬改成商業(yè)貸款，我們共貸了２０年，得多還多少錢呀？”張女士感到了巨大的還貸壓力。據(jù)了解，張女士所購買的房子，同樣屬于“缺少預(yù)售證”的期房。

市住房公積金管理中心高處長解釋：“五證齊全的樓盤才有資格在公積金管理處備案，即使這樣，該樓盤也要經(jīng)過審核，如各項信息符合要求，且在每年受理的數(shù)額之內(nèi)，公積金管理中心才會進行審批。張女士所購買的樓盤，缺少預(yù)售證，根本不具備在公積金管理處備案的資格，談何公積金貸款一說?！?/p>

以張女士的情況為例計算，目前的公積金貸款利率為３．８７，普通商業(yè)貸款利率為５．０４９，３２萬元按照２０年的期限計算，兩者月供差額約２０３元，２０年將差４８７００元之多。但按照國家規(guī)定，缺少預(yù)售證不光不能公積金貸款，商業(yè)貸款也在被禁止之列。而許多開發(fā)商卻能堂而皇之地，為購房者辦理商業(yè)貸款，其中的各種情況，記者也無從知曉。

◆入住之后，無證房難以交易

最近，龔先生急需用錢，無奈之下，他想把剛剛拿到鑰匙的新房賣掉，但新房沒有房產(chǎn)證，中介公司不進行受理，“沒有房產(chǎn)證的住房，不能更改房產(chǎn)戶主，只能憑買賣雙方簽署的一紙約定，不出現(xiàn)問題還好，一旦出現(xiàn)糾紛，我們也很難撇清關(guān)系?！?/p>

據(jù)了解，龔先生之所以沒有房產(chǎn)證，是因為從買房時開發(fā)商就承諾的預(yù)售證，一直沒有辦下來。市房管局相關(guān)負責(zé)人解釋：“五證齊全是進行合同備案的基本條件，也是辦理房產(chǎn)證的基礎(chǔ)，五證不全的項目，后期是無法辦理房產(chǎn)證的。龔先生的住房，沒有房證，不具備上市銷售的條件，當然不能進行房屋買賣交易?！弊詈螅徬壬荒芤援敵踬彿繒r的價錢３０００元／平方米，把房退還給了開發(fā)商，而現(xiàn)在該小區(qū)房屋的市場價已經(jīng)漲到４８００元／平方米。

可見，一個小小的預(yù)售證貫穿了整個買房、貸款、入住、賣房的全過程，而我市房地產(chǎn)業(yè)的畸形現(xiàn)狀——無預(yù)售證售房的情況，正是開發(fā)商抓住了購房者的某種心理，為自己進行融資。

對此，馮家泉律師建議廣大購房者：“購房之前，一定要檢查開發(fā)商是否五證齊全，不要存在僥幸心理，貪圖一時便宜，如果買賣雙方出現(xiàn)糾紛，很難完全保障自己的權(quán)益；再者，也希望有關(guān)職能部門對房地產(chǎn)業(yè)加強管理，嚴格限制開發(fā)商證件不全，上市售房的行為?！焙愅韴笥浾?nbsp;溫潔

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