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國十條實施已兩月有余，盡管房地產(chǎn)市場的調(diào)整已經(jīng)開始，但全面評價調(diào)控效果仍有待觀察。國家統(tǒng)計局日前公布的數(shù)據(jù)顯示，5月份全國商品房銷售面積環(huán)比有所下降，但銷售價格環(huán)比仍在小幅上漲，同比漲幅則更大，甚至超過了12%。由此可見，“房價企穩(wěn)回落的趨勢”遠(yuǎn)未建立。從近期政府不斷強(qiáng)調(diào)“加強(qiáng)調(diào)控政策落實力度絕不松動”的表態(tài)來看，一方面說明房價現(xiàn)狀并沒有滿足政府調(diào)控的要求或是預(yù)期；另一方面則說明對房地產(chǎn)的調(diào)控處在了關(guān)鍵時刻。

日前，針對今年房地產(chǎn)市場不確定性的逐步增加，銀監(jiān)會發(fā)出警示：“2010年個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)中的不審慎行為可能加劇，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險鏈條效應(yīng)或?qū)⒅噩F(xiàn)，信用風(fēng)險隱患可能上升?！蓖瑫r，要求商業(yè)銀行要積極貫徹國家調(diào)控政策，加強(qiáng)土地儲備貸款管理，嚴(yán)控房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險；實行動態(tài)、差別化管理的個人住房貸款政策，嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購房；并繼續(xù)要求各大中型銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)按季度開展房地產(chǎn)貸款壓力測試工作。這等于是向市場重申，作為落實房地產(chǎn)調(diào)控政策的關(guān)鍵之一，銀行房貸不容松動。

由于在房地產(chǎn)金融市場中，銀行扮演著重要角色，所以，在歷次房地產(chǎn)調(diào)控中，不論是抑制房價還是“救市”，房地產(chǎn)信貸政策的調(diào)整都是最主要的手段之一。但是，從房貸的制度安排上看，由于個人住房按揭貸款政策主要是以交易價格為基礎(chǔ)確定按揭貸款價值，這無異于將房地產(chǎn)商的風(fēng)險和責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給了銀行。這一制度缺陷，不僅使銀行與房企捆綁不自覺地成為推動房價上漲的力量，也導(dǎo)致了銀行盲目擴(kuò)大信貸規(guī)模，甚至為了自身利益會在遭遇調(diào)控時刻意規(guī)避政策限制，做出所謂“不審慎行為”。具體到今年，由于信貸持續(xù)收緊，目前時間又將近過半，銀行背負(fù)的業(yè)績壓力比較沉重。所以，在經(jīng)歷了一段時間的“急剎車”之后，很可能有銀行“耐不住寂寞”，在房貸政策的貫徹上出現(xiàn)松動，出現(xiàn)打政策擦邊球的情況。事實上，日前已有媒體報道，在深圳已經(jīng)停貸“三套房”的銀行又有開始變相放貸的情況。由此看來，監(jiān)管部門的擔(dān)心和預(yù)警并非空穴來風(fēng)。

同樣，從監(jiān)管部門關(guān)注的房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險鏈條看也是如此。伴隨著調(diào)控政策的逐步貫徹，一方面銀行收緊房地產(chǎn)貸款，嚴(yán)控房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險；一方面住房成交量下降，商品房預(yù)售款回籠受阻，一些開發(fā)商資金鏈趨緊只是時間早晚的事。從對銀行貸款有很強(qiáng)替代作用的信托貸款看，進(jìn)入6月以來，信托資金投向已經(jīng)開始向房地產(chǎn)領(lǐng)域集中，不僅房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的發(fā)行強(qiáng)勢增長，發(fā)行規(guī)模也大幅增長，說明了房地產(chǎn)開發(fā)商的資金緊張現(xiàn)狀。有相關(guān)分析師認(rèn)為，“今年開發(fā)商資金吃緊將是一種常態(tài)。尤其是前兩年儲備土地較多、新項目開發(fā)和銷售受阻的房企以及負(fù)外債的上市公司，可能會面臨著資金鏈斷裂的危機(jī)。”

當(dāng)前，銀行能否自覺貫徹執(zhí)行各項調(diào)控政策，關(guān)鍵在于能否充分認(rèn)識房貸風(fēng)險及其可能帶來的不利影響。一直以來，在房貸質(zhì)量和風(fēng)險控制上，銀行一直“底氣”很足。最近，有多家銀行表示，通過壓力測試房價下跌30%資產(chǎn)質(zhì)量無憂，并直言房價有如此大跌幅的可能性很小。而從統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，銀行房貸整體資產(chǎn)質(zhì)量狀況看起來也不錯。2009年銀行房地產(chǎn)業(yè)貸款不良率為1.93%，住房按揭貸款不良率為0.59%，在分行業(yè)貸款中的表現(xiàn)較好。但是，房貸資產(chǎn)質(zhì)量是否真的如此樂觀，實際上是需要打個問號的。

首先，2009年房價持續(xù)快速大幅度上漲，房地產(chǎn)貸款水漲船高。截至2009年底，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額7.33萬億元，同比增速達(dá)38.1%。如此大的信貸投放量，這無疑對銀行貸款不良率下降發(fā)揮了“稀釋”作用。其次，行業(yè)平均數(shù)據(jù)低，并不能說明所有銀行的資產(chǎn)質(zhì)量都沒有隱患。從去年上市銀行年報數(shù)據(jù)看，有銀行對房地產(chǎn)上的貸款集中度已經(jīng)不低，房地產(chǎn)貸款僅次于制造業(yè)位居第二，在貸款總額中的占比近12%；多家銀行房地產(chǎn)貸款的不良率在2%以上，最高的達(dá)到了2.74%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其本行對其他行業(yè)貸款的不良率水平。第三，以往的房地產(chǎn)調(diào)控表明，在房地產(chǎn)價格一路上漲時，房貸業(yè)務(wù)一切看起來都非常美好；一旦房價下跌的話，違約率會立即上升，按揭貸款不良率也會隨著迅速掉頭向上。實際上，從上海銀監(jiān)局最近公布的按揭貸款壓力測試結(jié)果可以很清楚地看到這種變化。以2009年9月30日數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)，在房價下跌10%、20%和30%情景下，上海商業(yè)銀行房貸的不良率將分別達(dá)到1.18%、1.51%和2.08%，比正常情況下將分別上升0.73個、1.06個和1.63個百分點。

還應(yīng)當(dāng)看到，去年的信貸大投放，銀行新增貸款主要流向了地方融資平臺項目和房地產(chǎn)行業(yè)。面對今年外部環(huán)境收緊，這兩個領(lǐng)域正在成為風(fēng)險隱患最為集中的地方。因此，對于地方融資平臺項目和房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險把控的好與壞，將是直接關(guān)系到銀行不良貸款是否會在今年大幅反彈的關(guān)鍵。

目前，地方融資平臺信貸隱藏的較大風(fēng)險已經(jīng)引起銀行的高度重視，銀行開始逐步退出和減少對地方融資平臺項目的貸款。對房地產(chǎn)行業(yè)，銀行同樣需要進(jìn)一步提高風(fēng)險意識，一方面應(yīng)認(rèn)真貫徹國家調(diào)控政策不動搖，防止利益驅(qū)動，打政策擦邊球，嚴(yán)控房地產(chǎn)貸款風(fēng)險；另一方面，針對調(diào)控不同階段對銀行信貸造成的影響，按照監(jiān)管要求保持持續(xù)的壓力測試，并依據(jù)所能承受的壓力狀況，細(xì)化各項風(fēng)險防范措施，從而力爭把不利影響降到最低。