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編者按：如何看待邯鄲商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀和未來(lái)趨勢(shì)，目前業(yè)界對(duì)此爭(zhēng)論很多。本專題匯集了第三屆房地產(chǎn)論壇現(xiàn)場(chǎng)一批專業(yè)人士的看法和見(jiàn)解。隨著住宅項(xiàng)目利潤(rùn)空間的逐步縮小，邯鄲房地產(chǎn)企業(yè)紛紛試水商業(yè)地產(chǎn)，并在經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、銷售模式等方面下足了功夫。這似乎都在昭示著一個(gè)信號(hào)：商業(yè)待產(chǎn)越來(lái)越受到關(guān)注，商住倒掛現(xiàn)象即將消失，商業(yè)地產(chǎn)的春天將至。他們同時(shí)分析認(rèn)為：分析邯鄲商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)不能單一而論，首先，應(yīng)該將商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)分成多種類型進(jìn)行分析，其次，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)最好多視角、多方位、多層次地錦繡分析，避免單一、孤立和局部地看問(wèn)題。

第三屆房地產(chǎn)論壇現(xiàn)場(chǎng)

寫字樓成開(kāi)發(fā)企業(yè)試金石

“通常情況下，寫字樓項(xiàng)目用8-12年時(shí)間可以收回投資?！兵櫥康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目是國(guó)際戀城，琪與會(huì)代表張彥君認(rèn)為，以前邯鄲寫字樓少，從銷售價(jià)格到出租價(jià)格都不是特別理想。隨著城市開(kāi)發(fā)改造步履的加快，未來(lái)的寫字樓項(xiàng)目是投資的熱點(diǎn)。

購(gòu)買寫字樓，在自用的同時(shí)可兼作投資。寫字樓回報(bào)率比住宅高。卓立與會(huì)代表邢嘉認(rèn)為，土地稀缺性表現(xiàn)突出的地域更適宜開(kāi)發(fā)寫字樓項(xiàng)目。產(chǎn)品定位與區(qū)域特征有很大關(guān)系，區(qū)域特征與城市發(fā)展、規(guī)劃息息相關(guān)。

眾多房地產(chǎn)企業(yè)偏好開(kāi)發(fā)寫字樓項(xiàng)目，源于開(kāi)發(fā)寫字樓操作相對(duì)比較容易，易于控制風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)比住宅要難，開(kāi)發(fā)的難易程度是住宅最容易，其次是寫字樓和酒店，然后是商鋪。房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)衡風(fēng)險(xiǎn)會(huì)選擇容易操作的寫字樓。對(duì)于一些初步涉入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的企業(yè)來(lái)說(shuō)，寫字樓的商務(wù)需求旺盛，經(jīng)營(yíng)投資風(fēng)險(xiǎn)小，先期開(kāi)發(fā)寫字樓再做綜合體，積累一套成熟的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理模式，也成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的一種戰(zhàn)略。

集中型商鋪優(yōu)劣勢(shì)共存

隨著商業(yè)地產(chǎn)中寫字樓市場(chǎng)的日趨成熟，商業(yè)地產(chǎn)中銷售最熱的一些是商鋪，也日漸成為眾多投資者關(guān)注的焦點(diǎn)。近年來(lái)，邯鄲房地產(chǎn)企業(yè)、投資者對(duì)沿街商鋪市場(chǎng)的爭(zhēng)奪已近白熱化，某些居于商圈位置的沿街商鋪單平方米價(jià)格甚至已躍升至3萬(wàn)元。

商鋪還可以細(xì)分為單體商鋪和集中式商鋪，單體商鋪中又以沿街商鋪為最優(yōu)質(zhì)化的產(chǎn)品。鑫達(dá)房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目位于中華北路地段底層為商鋪。由于這一路段的商鋪少，開(kāi)發(fā)公司的與會(huì)人員輕松的表示，沒(méi)有銷售壓力。經(jīng)營(yíng)時(shí)間自由、經(jīng)營(yíng)品種不受限制是沿街商鋪的最大優(yōu)勢(shì)。而集中式商鋪中的產(chǎn)權(quán)式商鋪由開(kāi)發(fā)商或物業(yè)集中出租、集中管理、業(yè)主只收取租金，由于其產(chǎn)權(quán)不清晰、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)受限等劣勢(shì)一直飽受投資者質(zhì)疑和爭(zhēng)議。但同時(shí)，價(jià)格低、可有物業(yè)集中經(jīng)營(yíng)管理等產(chǎn)權(quán)式商鋪的優(yōu)勢(shì)也不容忽視。

與會(huì)代表講述了一個(gè)失敗案例，邯鄲曾出現(xiàn)過(guò)產(chǎn)權(quán)式集中化經(jīng)營(yíng)，由于引進(jìn)的品牌與其高端定位存在一定的差異，最終以經(jīng)營(yíng)失敗告終。在引入外域強(qiáng)勢(shì)商業(yè)品牌后，因水土不服而敗走麥城。同樣是做商業(yè)，結(jié)局各有不同。集中化經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)權(quán)式商鋪需要兩至三年的市場(chǎng)培育期。

“停車位不足、道路擁擠時(shí)一些商業(yè)地產(chǎn)失敗的主因?！弊苛⒌禺a(chǎn)邢嘉表示。目前邯鄲產(chǎn)權(quán)式商鋪經(jīng)營(yíng)優(yōu)劣式并存。與會(huì)代表分析認(rèn)為，城市的老商圈交通比較擁擠，但商業(yè)經(jīng)營(yíng)需要較高的人流量。利弊的輕重要有開(kāi)發(fā)商和投資者同時(shí)予以考慮。

商業(yè)樓盤具有較高避險(xiǎn)能力

“我們?cè)谘芯恳环N是適于各類投資群體的新型產(chǎn)品，并將其命名為密集商業(yè)街，時(shí)間不受限制，業(yè)態(tài)不強(qiáng)行規(guī)定。因?yàn)樯唐蜂N售出去后，產(chǎn)權(quán)也同時(shí)轉(zhuǎn)移，開(kāi)發(fā)商無(wú)法控制承租方的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)。而為了保證項(xiàng)目定位的準(zhǔn)確性和可持續(xù)發(fā)展，開(kāi)發(fā)商如何引導(dǎo)經(jīng)營(yíng)就成為項(xiàng)目初期必須考慮的一個(gè)重要方面?！比康禺a(chǎn)公司董事長(zhǎng)張文保介紹說(shuō)，通過(guò)近幾年來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)走勢(shì)可以看出，商業(yè)地產(chǎn)的避險(xiǎn)能力是非常強(qiáng)的。因此，在開(kāi)發(fā)維多利亞港灣項(xiàng)目時(shí)，特意劃分出一塊商業(yè)地產(chǎn)區(qū)域，他們稱其為密集商業(yè)街，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)有別于單體商鋪與集中式商鋪?？紤]到邯鄲臨街商鋪銷售的高熱度，經(jīng)過(guò)不斷研究，將商業(yè)區(qū)域確定在項(xiàng)目東北方位，建設(shè)斜街形式，認(rèn)為制造出商鋪的臨街性能，并建立“蜂巢店”，即品牌店，拉動(dòng)“小蜜蜂”店進(jìn)入集中商業(yè)區(qū)，以其高品質(zhì)的經(jīng)營(yíng)品質(zhì)來(lái)打動(dòng)其他入駐品牌的專業(yè)化經(jīng)營(yíng)。

德源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的新項(xiàng)目中的20余棟住宅樓底層均為商鋪。先期開(kāi)發(fā)住宅樓盤，確保了后期商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的穩(wěn)定性。與會(huì)的開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，與住宅項(xiàng)目結(jié)合的商業(yè)地產(chǎn)，未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)比較明朗。

差異化產(chǎn)品搶占未來(lái)市場(chǎng)

“現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)好時(shí)機(jī)?！迸c會(huì)開(kāi)發(fā)商的這一言論得到了多數(shù)人的肯定。

面對(duì)整個(gè)市場(chǎng)上有地產(chǎn)利好信息頻傳的現(xiàn)象，也有業(yè)內(nèi)人士對(duì)“春天來(lái)臨”的說(shuō)法表示了質(zhì)疑。德源董事長(zhǎng)馬玉祥表示：政策的后期效應(yīng)可能造成供應(yīng)量泛濫的局面，是開(kāi)發(fā)商更應(yīng)關(guān)注的問(wèn)題。德源開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目位于老聯(lián)紡，15%的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目面積是底商形式。項(xiàng)目周邊已形成成熟社區(qū)和商圈，認(rèn)知度比較高。馬玉祥表示，他們優(yōu)先考慮的不再是商圈對(duì)自身項(xiàng)目的帶動(dòng)能力，而是產(chǎn)品的品質(zhì)。項(xiàng)目定位應(yīng)當(dāng)根據(jù)其地域特征和購(gòu)買群體的消費(fèi)水平來(lái)確定。

對(duì)于迎面而來(lái)的質(zhì)疑聲，更多的業(yè)內(nèi)表示，商業(yè)地產(chǎn)走熱屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的正?，F(xiàn)象，且在未來(lái)，這種走熱態(tài)勢(shì)會(huì)延續(xù)下去。

華韜顧問(wèn)公司營(yíng)銷總監(jiān)郭志輝認(rèn)為，底商銷售比較保險(xiǎn)?；旧吓f城改造項(xiàng)目都推出底商類型目，整體商業(yè)面積的大幅增加，是否會(huì)帶來(lái)商業(yè)面積的大幅增加，是否會(huì)帶來(lái)商鋪銷售的競(jìng)爭(zhēng)白熱化？馬玉祥認(rèn)為這種可能性不太大。他表示，底商的地域性特征比較明顯。底商項(xiàng)目成熟期在4到6年，由于發(fā)展不同，彼此錯(cuò)開(kāi)了競(jìng)爭(zhēng)高峰期。

數(shù)十個(gè)城中村改造項(xiàng)目將在今后兩三年后集中上市，邯鄲房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)無(wú)異更為激烈，如何打造差異化產(chǎn)品來(lái)對(duì)抗同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)？業(yè)內(nèi)人士在論壇將要結(jié)束時(shí)拋出了一個(gè)尖銳的問(wèn)題。馬玉祥表示，德源開(kāi)發(fā)的住宅項(xiàng)目分為三期。開(kāi)發(fā)按先易后難的程序進(jìn)行，先期拆遷的先期上市，以搶占未來(lái)的市場(chǎng)份額，即所謂的錯(cuò)峰。把握開(kāi)發(fā)的節(jié)奏，市場(chǎng)放量根據(jù)市場(chǎng)需求來(lái)定，這是部分開(kāi)發(fā)商應(yīng)變的開(kāi)發(fā)策略。

22層商住樓，每套戶型面積只有四、五十平米，商住均可?！發(fā)oft”，英文解釋是一種寬敞多空間層次的戶型和玩味時(shí)尚的生活方式。張文保向大家講解，4.5米的層高可由業(yè)主將單層分隔成簡(jiǎn)易復(fù)式結(jié)構(gòu)。推出個(gè)性化產(chǎn)品是未來(lái)城市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展方向。

編后語(yǔ)：張文保對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的定義非常有新意。他說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)與住宅項(xiàng)目面對(duì)的消費(fèi)群體有明顯區(qū)別，商業(yè)地產(chǎn)具有消費(fèi)意義，同時(shí)兼具投資意義。消費(fèi)者購(gòu)買一套商業(yè)地產(chǎn)，上述兩種性質(zhì)兼具，只有藝術(shù)品與商業(yè)地產(chǎn)同時(shí)具有這兩種性能。 2010年，您打算投資藝術(shù)品還是商業(yè)地產(chǎn)？