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新一輪房地產(chǎn)調(diào)控出臺后,保障性住房也因其將在2010年補位商品房投資的下降,而逐漸成為開發(fā)商的“新寵”;而商業(yè)地產(chǎn)則因避過調(diào)控政策,成為部分房地產(chǎn)企業(yè)資金流向的重要領(lǐng)域;只有工業(yè)地產(chǎn)市場,還一直站在被人遺忘的角落。不過,根據(jù)物業(yè)顧問高力國際最新發(fā)布的報告顯示,中國工業(yè)地產(chǎn)市場已經(jīng)恢復到金融危機前的發(fā)展水平,工業(yè)地產(chǎn)市場對多數(shù)投資階級是可行投資平臺。

地產(chǎn)商開發(fā)重點瞄準保障性住房市場

由于4月份房地產(chǎn)投資金額和房屋新開工面積都出現(xiàn)環(huán)比下降,國房景氣指數(shù)也從一年多來的高位回落。量跌價平成為各地住宅市場的大勢,地產(chǎn)調(diào)控會否造成投資下降,并導致GDP增長再次下滑,成為當前市場最關(guān)心的問題。中信證券(600030,股吧)首席策略分析師于軍表示,保障性住房的投資將能有效地彌補商品房投資的下降。

為確保2010年保障住性安居工程建設目標的完成,住房與城鄉(xiāng)建設部已經(jīng)與各省、自治區(qū)、直轄市人民政府主管部門在北京簽訂保障房建設責任書。對于保障性住房建設落實過程中面臨的資金壓力問題,住建部給出的解決方案是,集中開發(fā)保障性住房,將廉租房作為經(jīng)濟適用房項目的配套,吸引更多的開發(fā)商參與其中。

保障性住房在房地產(chǎn)調(diào)控新政出臺后成為了房地產(chǎn)企業(yè)的“新寵”。據(jù)了解,7月份,萬科(000002,股吧)在北京豐臺區(qū)宋家莊的首個保障性住房項目,紅獅家園將迎來首批入住業(yè)主,該項目包括1585套兩限房與192套廉租房。 除北京外,萬科(000002,股吧)在南京等地也積極參與保障性住房建設項目。

萬科副總裁、北京萬科總經(jīng)理毛大慶透露,北京萬科今年的重點就是參與北京保障性住房建設。中國建筑(601668,股吧)董秘孟慶禹近日也透露,公司正在對其房地產(chǎn)業(yè)務進行整合,從而將旗下的中建地產(chǎn)和工程承建業(yè)務線的業(yè)務重點對準保障性住房市場。

商業(yè)地產(chǎn)成房地產(chǎn)資金流向密集區(qū)

商業(yè)地產(chǎn)近段時間也成為房地產(chǎn)資金流向的密集區(qū)。業(yè)內(nèi)人士表示,繼續(xù)投資住宅項目將很難帶來良好收益,目前商業(yè)地產(chǎn)的回報率明顯高于住宅,同時相對穩(wěn)妥的房地產(chǎn)仍是多數(shù)投資者的首選,在住宅市場出現(xiàn)不確定后,商業(yè)地產(chǎn)將會是很多投資者的新投資渠道。

根據(jù)中原地產(chǎn)調(diào)查,4月國內(nèi)房地產(chǎn)資金流向出現(xiàn)“轉(zhuǎn)舵”跡象,主要去向是商業(yè)、寫字樓市場,其中深圳市場表現(xiàn)尤其明顯。盡管目前投資住宅市場的資金能否持續(xù)流入商業(yè)地產(chǎn)市場尚無定論,但商業(yè)地產(chǎn)成為這輪調(diào)控中比較大的受益方是毫無疑問的。

京、滬、深、穗四大一線城市4月寫字樓銷售面積62.70萬平方米,環(huán)比增長72.43％。四地4月寫字樓銷售均價每平方米分別為22173元、28530元、16674元、28156元,其中北京寫字樓價格創(chuàng)出一年來新高。寫字樓市場租賃方面,各大城市租賃市場在過去一個月的基礎(chǔ)上繼續(xù)回暖,租金環(huán)比上漲十分明顯。四大城市4月甲級寫字樓租金大幅回升,漲幅達到2％左右。

某知名物業(yè)公司市場研究部的負責人也告訴記者,盡管目前還沒有對以住宅為主的大型房企投資商業(yè)地產(chǎn)金額的統(tǒng)計,但是他們投資商業(yè)地產(chǎn)的意向十分明確。

據(jù)報道,今年萬科在深圳將建5家酒店,龍湖將計劃在5至7年內(nèi)將土地儲備中的投資性商業(yè)物業(yè)大幅提升。據(jù)亞豪機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,北京市6月計劃開盤項目總數(shù)在減少,約有32個,而計劃入市的商住樓項目多達九個,商住樓明顯加快了入市的步伐。

工業(yè)地產(chǎn)市場恢復增長煥發(fā)活力

盡管商業(yè)地產(chǎn)避過了已經(jīng)出臺的調(diào)控細則,但是終究沒有繞過現(xiàn)在最熱門的房產(chǎn)稅問題。近日更是有媒體報道稱,相關(guān)部門正研究準備在湖南、湖北各選取一個城市進行商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)稅的試點征收。至此,住宅用地和商業(yè)用地都已經(jīng)被房產(chǎn)稅、物業(yè)稅緊緊拴住。

與此同時,此前一直被忽略的工業(yè)地產(chǎn)市場,已經(jīng)完全恢復并煥發(fā)出新的生命力。與住宅用地和商業(yè)用地相比,工業(yè)地產(chǎn)更是是繞過了目前出的所有房地產(chǎn)調(diào)控細則,包括所謂的房產(chǎn)稅和物業(yè)稅。

高力國際工業(yè)部投資總監(jiān)張卓文表示,總體而言,中國工業(yè)地產(chǎn)市場已經(jīng)恢復到金融危機前的發(fā)展水平。由于一系列經(jīng)濟刺激措施,國內(nèi)消費品需求量隨著政府在基礎(chǔ)設施等相關(guān)領(lǐng)域的投資而持續(xù)走高,因此國內(nèi)物流市場恢復得尤為顯著。

工業(yè)地產(chǎn)市場可分為制造業(yè)和物流業(yè),張卓文說,“整個工業(yè)房地產(chǎn)部門經(jīng)營的很好,尤其是與國內(nèi)物流相關(guān)的地產(chǎn)。”2009年有一些發(fā)展被擱置,因此在某些高速發(fā)展和高需求的市場,可能出現(xiàn)物流用地緊缺的情況。隨著物流服務上在未來幾年的著呢高漲,對于現(xiàn)代化高檔設施的需求也將會隨之增長。

最后張卓文分析,現(xiàn)在來看,工業(yè)地產(chǎn)市場對于多數(shù)投資階級而言是一個可行的投資平臺,不過在2010年,穩(wěn)定而又盈利的地產(chǎn)的可得性有一定的限制。對于擁有穩(wěn)定資產(chǎn)的賣家而言,有機會利用市場缺乏高質(zhì)物流地產(chǎn)和眾多投資者有購買地產(chǎn)的意向來進行交易。