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REITs (Real Estate Investment Trusts 房地產(chǎn)投資信托)是一種房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化收益憑證。它匯集多個投資者資金，由專業(yè)機構(gòu)進行房地產(chǎn)投資，將綜合投資收益按比例分配給投資者。

1960年，第一只REITs誕生于美國。隨著美國聯(lián)邦政府正式允許滿足一定條件的REITs免征所得稅和資本利得稅，REITs開始成為美國最重要的一種房地產(chǎn)金融交易方式，一般REITs分紅比例超過90%。目前美國有超過350只REITs產(chǎn)品在運作，管理資產(chǎn)超過5000億美元，其中超過70%在交易所上市交易。

REITs運作方式有兩種，一是設(shè)立特殊目的載體公司，向投資者發(fā)行收益憑證，類似股票發(fā)行，將募集資金投資于商場、寫字樓、酒店式公寓等商業(yè)地產(chǎn)，并將所屬經(jīng)營性物業(yè)項目產(chǎn)生的現(xiàn)金流向投資者還本派息；二是物業(yè)開發(fā)商將旗下全部或部分經(jīng)營性物業(yè)資產(chǎn)打包，設(shè)立專門的REITs，將其每年租金、按揭利息等現(xiàn)金流收益作為標的，分割成若干等份出售給投資者，之后定期派發(fā)紅利，實際上給投資者提供了一種類似債券的投資方式。相比之下，商場、寫字樓、酒店式公寓、停車場等商業(yè)地產(chǎn)收入現(xiàn)金流比住宅地產(chǎn)更穩(wěn)定，因此REITs一般適用于商業(yè)地產(chǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前期投入很大，REITs標準化設(shè)定可以使開發(fā)商解除對銀行貸款的依賴，打破融資瓶頸，更快的獲得整體資金回流，而不需要把物業(yè)分割出售。但是，如果經(jīng)濟不景氣，會帶來商業(yè)地產(chǎn)單位租金下降，空置率上升，商業(yè)地產(chǎn)項目和REITs的整體價值也會下降。

REITs代表了當今世界商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域最先進的開發(fā)運營模式。在中國大陸由于稅收和資產(chǎn)評估等方面的問題，REITs尚未開始實質(zhì)性運作，但是萬達集團已經(jīng)在澳大利亞成功運作一個REITs項目，這將為REITs在中國發(fā)展積累經(jīng)驗。

從REITs在國外的經(jīng)驗看，幾乎所有REITs的經(jīng)營模式都是收購已有商業(yè)地產(chǎn)并出租，靠租金回報投資者，極少有開發(fā)性投資的REITs存在。因此，REITs并不同于一般意義上的房地產(chǎn)項目融資。

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