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房地產行業(yè)徹底告別了“不差錢”時代——多家銀行提高房地產信貸門檻、市場傳聞銀監(jiān)會正在醞釀收緊銀行房地產信托貸款業(yè)務、成交量稀少導致房企銷售回款周期拉長。

當上述三大房企融資路徑“漸行漸難”后，相比大型房地產公司財力雄厚，多數(shù)中小型民營房企將最早感受到資金鏈捉襟見肘的困境。他們不得不另覓蹊徑——民間拆借資金、房地產投資基金、境外發(fā)債融資，又一次成為他們融資過冬的“救命稻草”。
但是，在房地產融資的冬天里，民間融資正在趁火打劫，多數(shù)融資成本已經比去年提高了五成以上。

民間資金趁火打劫

“我已和數(shù)家民間拆借機構接觸過，對于我們在上海松江的一個新樓盤開發(fā)項目，他們開出5000萬元貸款，月息卻要求至少在2.5%。”看到這份報價，一位不愿具名的民營中型房地產公司財務總監(jiān)倒吸了一口涼氣。

據(jù)他回憶說，同樣的房產項目開發(fā)情況與融資額度，去年同期的民間拆借年息沒有超過20%，如今卻要多付出最少500萬元利息。融資成本一年上升了五成。

陽光100置業(yè)公司副總經理范小沖告訴記者：“在銀行信貸收緊與信托融資門檻提高后，中小型民營房地產公司向民間拆借資金的現(xiàn)象的確有所增加。”

據(jù)記者調查，目前急需民間拆借融資的，主要以中小型民營房地產公司為主。他們要么急需資金支付尚未繳清的土地購買款，要么籌資完成某些房產開發(fā)項目的尾款結算，民間拆借利率則根據(jù)項目開發(fā)的抵押物是否充足、貸款期限與銷售前景測算，但最低民間拆借年利率一般在30%以上。

“前些年房價上漲時期，有些民間拆借機構基本只關注企業(yè)信用度與項目銷售前景作為擔保，現(xiàn)在房企要是拿不出足夠的成熟物業(yè)或土地作抵押，基本很難拿到民間拆借。”上述財務總監(jiān)指出。

“整個五一假期，我們收集了各地房展的成交與讓價銷售情況，判斷房價今后的漲跌走勢，作為我們是否給房企投放民間貸款的依據(jù)。”一位民間信用投資機構負責人透露。以往民間拆借資本能劃作房地產公司自有資金，用于購買土地儲備；現(xiàn)在他們傾向挑選四證齊全的房產開發(fā)項目，拆借資金主要用于項目開發(fā)的各種尾款結算，一旦房產項目建筑結構封頂，他們就能通過房產預售合同快速回籠資金。

“感覺像趁火打劫，卻也情有可原?！鄙鲜龇康禺a公司財務總監(jiān)無奈地說。他算過一筆賬，有些民間拆借機構已要求貸款抵押物（包括自有成熟物業(yè)、土地與廠房）估值先較目前價格降低20%，再按70%的抵押率計算民間拆借金額，等于他們向民間融資的實際年利率再提高3-5%。

偏高的融資成本，足以讓有些房企望而退步。即使在次貸危機時期，有些房地產公司能以企業(yè)流動性貸款名義，申請到銀行貸款用于房產項目開發(fā)，融資成本僅僅為基準貸款利率上浮20%，甚至發(fā)行信托產品的融資成本一般不會超過15%。

投資基金得寸進尺

權衡再三，這位財務總監(jiān)一度將募資希望“放”在房地產投資基金。

3月起，除盛世神州房地產投資基金管理（北京）有限公司成立之外，包括金地集團與易居中國等都開始醞釀發(fā)起人民幣房地產投資基金，參與一級土地儲備與房產開發(fā)項目投資。

但是，多數(shù)新成立的房地產基金開出的“融資利率”，同樣不菲。

“房地產基金一般要求的年收益至少在20-25%。對房地產公司而言，融資成本還是偏高的。”范小沖分析說。

在前述房地產公司財務總監(jiān)眼里，這僅僅是“看得見的”融資成本。此前他遇到過兩家房地產投資基金負責人，他們也給出足夠的“善意”——當前房地產行業(yè)調控措施持續(xù)出臺期間，他們允許適當延長1-2年投資期限，但每年約定的20-25%投資回報是不能減免的。

“這是隱性的融資成本，意味著我們將多支付1-2年的項目分紅。一旦房產開發(fā)項目銷售不佳，我們財務狀況將雪上加霜。”前述財務總監(jiān)最終婉拒房地產基金的“善意”。

“目前房地產基金與房地產公司合作協(xié)商時，項目估值是否合理，投資所占股權比例，及退出時間，都是重要的參考因素?！鄙虾櫚罴瘓F有限公司投資部經理左飛解釋說。

其中卻也暗藏玄機。由于當前有些城市房價已出現(xiàn)成交量放緩、售價下跌的現(xiàn)象，有些房地產投資基金在談判期間，對項目估值的“合理性”，提出先要求將房價調低25%，再按樓盤售價與建造成本之間差額計算房產項目開發(fā)利潤，這意味著項目開發(fā)預期利潤被人為調低，但房地產基金必須維持20-25%年投資回報，于是他們要求必須占有更高投資項目股權比例，分享更多項目利潤分紅。

“目前房地產投資基金規(guī)模還不夠高，未必能成為房企當前募資開發(fā)新項目的主流路徑。”范小沖認為。