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房地產(chǎn)行業(yè)徹底告別了“不差錢”時代——多家銀行提高房地產(chǎn)信貸門檻、市場傳聞銀監(jiān)會正在醞釀收緊銀行房地產(chǎn)信托貸款業(yè)務(wù)、成交量稀少導(dǎo)致房企銷售回款周期拉長。

當(dāng)上述三大房企融資路徑“漸行漸難”后，相比大型房地產(chǎn)公司財力雄厚，多數(shù)中小型民營房企將最早感受到資金鏈捉襟見肘的困境。他們不得不另覓蹊徑——民間拆借資金、房地產(chǎn)投資基金、境外發(fā)債融資，又一次成為他們?nèi)谫Y過冬的“救命稻草”。

但是，在房地產(chǎn)融資的冬天里，民間融資正在趁火打劫，多數(shù)融資成本已經(jīng)比去年提高了五成以上。

民間資金趁火打劫

”我已和數(shù)家民間拆借機構(gòu)接觸過，對于我們在上海松江的一個新樓盤開發(fā)項目，他們開出5000萬元貸款，月息卻要求至少在2.5%?！笨吹竭@份報價，一位不愿具名的民營中型房地產(chǎn)公司財務(wù)總監(jiān)倒吸了一口涼氣。

據(jù)他回憶說，同樣的房產(chǎn)項目開發(fā)情況與融資額度，去年同期的民間拆借年息沒有超過20%，如今卻要多付出最少500萬元利息。融資成本一年上升了五成。

陽光100置業(yè)公司副總經(jīng)理范小沖告訴記者：“在銀行信貸收緊與信托融資門檻提高后，中小型民營房地產(chǎn)公司向民間拆借資金的現(xiàn)象的確有所增加?！?/p>

據(jù)記者調(diào)查，目前急需民間拆借融資的，主要以中小型民營房地產(chǎn)公司為主。他們要么急需資金支付尚未繳清的土地購買款，要么籌資完成某些房產(chǎn)開發(fā)項目的尾款結(jié)算，民間拆借利率則根據(jù)項目開發(fā)的抵押物是否充足、貸款期限與銷售前景測算，但最低民間拆借年利率一般在30%以上。

“前些年房價上漲時期，有些民間拆借機構(gòu)基本只關(guān)注企業(yè)信用度與項目銷售前景作為擔(dān)保，現(xiàn)在房企要是拿不出足夠的成

”整個五一假期，我們收集了各地房展的成交與讓價銷售情況，判斷房價今后的漲跌走勢，作為我們是否給房企投放民間貸款的依據(jù)?！币晃幻耖g信用投資機構(gòu)負責(zé)人透露。以往民間拆借資本能劃作房地產(chǎn)公司自有資金，用于購買土地儲備；現(xiàn)在他們傾向挑選四證齊全的房產(chǎn)開發(fā)項目，拆借資金主要用于項目開發(fā)的各種尾款結(jié)算，一旦房產(chǎn)項目建筑結(jié)構(gòu)封頂，他們就能通過房產(chǎn)預(yù)售合同快速回籠資金。

“感覺像趁火打劫，卻也情有可原?！鄙鲜龇康禺a(chǎn)公司財務(wù)總監(jiān)無奈地說。他算過一筆賬，有些民間拆借機構(gòu)已要求貸款抵押物（包括自有成熟物業(yè)、土地與廠房）估值先較目前價格降低20%，再按70%的抵押率計算民間拆借金額，等于他們向民間融資的實際年利率再提高3-5%。

偏高的融資成本，足以讓有些房企望而退步。即使在次貸危機時期，有些房地產(chǎn)公司能以企業(yè)流動性貸款名義，申請到銀行貸款用于房產(chǎn)項目開發(fā)，融資成本僅僅為基準貸款利率上浮20%，甚至發(fā)行信托產(chǎn)品的融資成本一般不會超過15%。

投資基金得寸進尺

權(quán)衡再三，這位財務(wù)總監(jiān)一度將募資希望“放”在房地產(chǎn)投資基金。

3月起，除盛世神州房地產(chǎn)投資基金管理（北京）有限公司成立之外，包括金地集團與易居中國等都開始醞釀發(fā)起人民幣房地產(chǎn)投資基金，參與一級土地儲備與房產(chǎn)開發(fā)項目投資。

但是，多數(shù)新成立的房地產(chǎn)基金開出的“融資利率”，同樣不菲。

”房地產(chǎn)基金一般要求的年收益至少在20-25%。對房地產(chǎn)公司而言，融資成本還是偏高的。”范小沖分析說。

在前述房地產(chǎn)公司財務(wù)總監(jiān)眼里，這僅僅是“看得見的”融資成本。此前他遇到過兩家房地產(chǎn)投資基金負責(zé)人，他們也給出足夠的“善意”——當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控措施持續(xù)出臺期間，他們允許適當(dāng)延長1-2年投資期限，但每年約定的20-25%投資回報是不能減免的。

“這是隱性的融資成本，意味著我們將多支付1-2年的項目分紅。一旦房產(chǎn)開發(fā)項目銷售不佳，我們財務(wù)狀況將雪上加霜?！鼻笆鲐攧?wù)總監(jiān)最終婉拒房地產(chǎn)基金的“善意”。

”目前房地產(chǎn)基金與房地產(chǎn)公司合作協(xié)商時，項目估值是否合理，投資所占股權(quán)比例，及退出時間，都是重要的參考因素?！鄙虾櫚罴瘓F有限公司投資部經(jīng)理左飛解釋說。

其中卻也暗藏玄機。由于當(dāng)前有些城市房價已出現(xiàn)成交量放緩、售價下跌的現(xiàn)象，有些房地產(chǎn)投資基金在談判期間，對項目估值的“合理性”，提出先要求將房價調(diào)低25%，再按樓盤售價與建造成本之間差額計算房產(chǎn)項目開發(fā)利潤，這意味著項目開發(fā)預(yù)期利潤被人為調(diào)低，但房地產(chǎn)基金必須維持20-25%年投資回報，于是他們要求必須占有更高投資項目股權(quán)比例，分享更多項目利潤分紅。

“目前房地產(chǎn)投資基金規(guī)模還不夠高，未必能成為房企當(dāng)前募資開發(fā)新項目的主流路徑?！狈缎_認為。