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近期受到房地產(chǎn)調(diào)控政策組合拳重壓的地產(chǎn)板塊首當(dāng)其沖，成為機(jī)構(gòu)持續(xù)做空的對(duì)象。在密集的調(diào)控下，地產(chǎn)股風(fēng)聲鶴唳。近四周內(nèi)，機(jī)構(gòu)從該板塊中撤出近200億元資金，該行業(yè)也因此成為近期機(jī)構(gòu)凈賣出金額最多的行業(yè)。在政策的持續(xù)調(diào)控下，地產(chǎn)股是否還具備投資價(jià)值，眾多機(jī)構(gòu)也產(chǎn)生了很大的分歧。

地產(chǎn)股遭機(jī)構(gòu)大幅減持

據(jù)統(tǒng)計(jì)，近一個(gè)月來(lái)，已經(jīng)近200億元資金的機(jī)構(gòu)資金撤離了房地產(chǎn)板塊。房地產(chǎn)行業(yè)也成為近期機(jī)構(gòu)凈賣出金額最多的行業(yè)。早在4月6日，在調(diào)控預(yù)期下，房地產(chǎn)板塊就出現(xiàn)了回調(diào)，呈現(xiàn)出快速下跌走勢(shì)，繼4月19日的暴跌之后，地產(chǎn)股上周連續(xù)兩個(gè)交易日成為A股市場(chǎng)做空的主要板塊。截至4月22日，申萬(wàn)房地產(chǎn)指數(shù)累計(jì)下挫17.42%，4月份以來(lái)，113只地產(chǎn)股市值總額蒸發(fā)2667.49億元，縮水幅度21.35%。

事實(shí)上，在最近四周內(nèi)，A股市場(chǎng)一直受利空困擾。除了近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策、股指期貨做空等因素之外，此前阻撓股市前行的一些利空因素還有：央行二季度或?qū)⒓酉?、一季度宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)不明、股指期貨上市前期市場(chǎng)觀望氣氛漸濃等等。

壓倒地產(chǎn)股的最后一根稻草是4月17日國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》。4月18日，國(guó)務(wù)院又發(fā)布通知指出，商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房的貸款。這一政策如點(diǎn)穴般精準(zhǔn)地打擊了市場(chǎng)上的投機(jī)性購(gòu)房需求，而此后銀監(jiān)會(huì)和保監(jiān)會(huì)也先后出臺(tái)了房貸及嚴(yán)禁炒作地產(chǎn)的新政也進(jìn)一步細(xì)化了國(guó)務(wù)院遏制投機(jī)性購(gòu)房的要求。

房企資金鏈或再次緊繃

隨著調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)，房地產(chǎn)企業(yè)銷售或面臨一定的壓力，加上再融資繼續(xù)擱淺，房地產(chǎn)的資金鏈越來(lái)越堪憂。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前排隊(duì)等候再融資的房產(chǎn)上市公司共有43家，合計(jì)擬募集資金超過(guò)千億元。其中有29家地產(chǎn)公司的預(yù)案公布是在2009年，有14家是在2010年公布的預(yù)案。

值得引人注意的是，上述14家房地產(chǎn)公司的股價(jià)多數(shù)已跌破了預(yù)案公布的定向增發(fā)價(jià)。為應(yīng)對(duì)政策變化，不少房企選擇修改再融資方案、縮減募資規(guī)模。資料顯示，今年以來(lái)，廣宇集團(tuán)取消使用不超過(guò)2億元募集資金用于補(bǔ)充流動(dòng)資金的項(xiàng)目；世茂股份將20億元的增發(fā)預(yù)案削減至17億元等。

不過(guò)，社科院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容認(rèn)為，2009年房地產(chǎn)銷售增長(zhǎng)了一倍，開發(fā)商現(xiàn)金回流相當(dāng)快，許多開發(fā)商根本不缺錢。因此職能部門想通過(guò)授信來(lái)限制房地產(chǎn)開發(fā)商的囤地捂盤是根本不可能的。而且當(dāng)前的融資工具十分多元，如果銀行信貸收縮，房地產(chǎn)開發(fā)商仍然可以通過(guò)其他途徑獲得融資。

據(jù)證監(jiān)會(huì)公布的數(shù)據(jù)顯示，目前，境內(nèi)上市的房地產(chǎn)公司有79家，占全國(guó)8萬(wàn)余家房地產(chǎn)公司的千分之一不到；2009年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來(lái)源57128億元，境內(nèi)房地產(chǎn)上市公司通過(guò)資本市場(chǎng)融資442億元，僅占房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源的0.77%。因此，管理層通過(guò)限制房企在資本市場(chǎng)融資導(dǎo)致房企資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)馬上體現(xiàn)。

基金經(jīng)理多空分歧嚴(yán)重

根據(jù)天相投顧統(tǒng)計(jì)，2010年1季度末與2009年4季度末相比，房地產(chǎn)位列基金減持行業(yè)第4名，基金持有房地產(chǎn)股市值下降7.23%，持有房地產(chǎn)股市值占基金全部持股市值之比下降0.05個(gè)百分點(diǎn)。

多數(shù)基金經(jīng)理認(rèn)為，房地產(chǎn)板塊目前還不具備投資機(jī)會(huì)，但也有部分基金經(jīng)理認(rèn)為，在政策風(fēng)險(xiǎn)逐步釋放和前期股價(jià)急跌之下，房地產(chǎn)板塊短期內(nèi)繼續(xù)大幅下跌的概率減小，可能會(huì)出現(xiàn)買入機(jī)會(huì)。

大成基金指出，此次調(diào)控要求各地政府必須從社會(huì)穩(wěn)定的角度考慮住房問(wèn)題，并建立相應(yīng)的考核問(wèn)責(zé)機(jī)制，這意味著對(duì)于房?jī)r(jià)的調(diào)控具有一定的政治高度。在這一政策的影響下，房地產(chǎn)成交量可能大幅萎縮，大戶型和部分投資比例較高的城市將尤為明顯。

融通基金也表示，此次政策調(diào)控的力度和廣度大大超出了預(yù)期，主要表現(xiàn)在嚴(yán)格劃分一、二套房而不是模糊的改善性需求，首次明確限制異地購(gòu)房，這對(duì)房地產(chǎn)需求的影響不容小視。 另一家基金公司經(jīng)理也表示，如果房?jī)r(jià)不能被有效抑制，那么，后續(xù)更嚴(yán)厲的政策可能會(huì)快速跟進(jìn)，如稅收政策、土地政策等，因此短期內(nèi)行業(yè)可能還不具備投資機(jī)會(huì)。

不過(guò)，部分基金經(jīng)理依然堅(jiān)定看好房地產(chǎn)行業(yè)的前景。一位在一季度重倉(cāng)房地產(chǎn)股的基金經(jīng)理表示，房地產(chǎn)行業(yè)和宏觀經(jīng)濟(jì)是高度相連的——宏觀經(jīng)濟(jì)好的時(shí)期，房地產(chǎn)股肯定也向好，所以房地產(chǎn)股作為中長(zhǎng)期配置，拿一兩年都沒有問(wèn)題。

廣東新價(jià)值投資總監(jiān)羅偉廣表示，短期不看好房地產(chǎn)股，“股價(jià)再跌10%到20%也是有可能的?！彼J(rèn)為投資者介入房地產(chǎn)股的時(shí)機(jī)要等到房?jī)r(jià)下跌10%到20%，行業(yè)緊縮政策塵埃落定后，同時(shí)房地產(chǎn)股不再下跌了，就說(shuō)明調(diào)整已經(jīng)到位，有入場(chǎng)時(shí)機(jī)。(記者 葉晨暉）