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業(yè)內(nèi)人士提醒：要認(rèn)真查詢房產(chǎn)權(quán)屬，對(duì)夫妻共有房產(chǎn)要慎重

交易中遇上"隱房族"必須謹(jǐn)慎處理

近來，娛樂圈中最熱門的話題莫過于明星隱婚。明星隱瞞已婚的事實(shí)，為的是保持自己"大眾情人"的偶像地位，而大家是否知道發(fā)達(dá)城市里有那么一群"隱房族"，他們?yōu)榈挠质鞘裁茨?？?dāng)買家在二手交易中遇上這些"隱房族"時(shí)，又該怎么辦？有什么需要注意的呢？

買房遭遇"隱房族"

所謂"隱房"，有兩種情況：一種情況是投資者與他人共有一套房產(chǎn)或多套房產(chǎn)，但在房產(chǎn)證上卻沒有記載他們的名字，共有人私下簽訂了一份協(xié)議，約定房產(chǎn)出租或者出售的得益按照一定比例分配，這是積極地"隱房"；另一種情況是夫妻共有房產(chǎn)，但房產(chǎn)證上僅有配偶一方的名字，這是消極地"隱房"。這些人因?yàn)樵跈?quán)證等表面證據(jù)上并沒有反映出他們是實(shí)際擁有房產(chǎn)權(quán)利的，所以稱為"隱房族"。

買家史先生告訴記者，自己就曾經(jīng)在二手房交易中遇上"隱房族"。去年他看中了一套69平方米的兩居室，總價(jià)是60萬元，地段、朝向都比較滿意，于是決定購買。簽約當(dāng)天，由地產(chǎn)中介約上業(yè)主簽訂三方協(xié)議的時(shí)候，這位男性業(yè)主突然向他坦白，說雖然房產(chǎn)證上只有他的名字，其實(shí)房子是夫妻共同財(cái)產(chǎn)?，F(xiàn)在兩人已經(jīng)辦理了離婚手續(xù)，卻對(duì)房產(chǎn)沒有進(jìn)行分割，但是妻子之前已經(jīng)知道要賣房的事情，并同意由他全權(quán)處置房產(chǎn)，所以史先生不必?fù)?dān)心自己對(duì)于房產(chǎn)處分權(quán)的問題。

最后，史先生還是沒有簽約買下該套房產(chǎn)。他表示，雖然房產(chǎn)證上只有男業(yè)主的姓名，該業(yè)主也"拍胸口"保證不會(huì)有權(quán)屬方面的問題，但是根據(jù)法律規(guī)定，房屋這種夫妻共同財(cái)產(chǎn)的出賣是應(yīng)該夫妻雙方同意才行。男女業(yè)主沒有對(duì)房屋進(jìn)行分割，而女業(yè)主也沒有親自過來簽買賣合同，他還是擔(dān)心日后會(huì)有糾紛。

上述案例中，女業(yè)主即為被"隱房"者：對(duì)房產(chǎn)擁有權(quán)利卻無法在權(quán)證等表面證件上顯示。佛山資深二手中介分析后表示，史先生遇上"隱房族"的問題其實(shí)有解決的方法。最簡單的方法是，讓女業(yè)主過來簽名確認(rèn)同意房屋買賣。另外一種方法就是憑著雙方的離婚協(xié)議書判斷，若協(xié)議中沒有對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行分割，就意味著對(duì)房產(chǎn)無爭議，歸房產(chǎn)證上記載的人所有。本案中即歸男業(yè)主所有，這時(shí)，男業(yè)主有權(quán)獨(dú)自對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行處理。

而對(duì)于買賣多個(gè)炒家共有的房產(chǎn)的情況，法律界人士表示，因?yàn)樗麄兯较碌膮f(xié)議只具有內(nèi)部效力，所以只需要善意地（非惡意串通等）依法與房產(chǎn)證上登記的所有人進(jìn)行交易即有效。

許多正規(guī)的中介都會(huì)在交易過程中積極幫助買家查詢房產(chǎn)的權(quán)屬，因此，挑選有資質(zhì)的大型中介進(jìn)行交易很重要。一旦遇上"隱房族"也能按照正當(dāng)途徑解決或者及時(shí)終止交易。

佛山罕見"隱房族"

合富置業(yè)業(yè)務(wù)營運(yùn)中心高級(jí)經(jīng)理賴擎旻表示，與他人共有房產(chǎn)但不在房產(chǎn)證上記載名字多為炒家愛用手法。這樣做的好處一是投資成本可以減少，風(fēng)險(xiǎn)也就相對(duì)降低；二是減輕貸款負(fù)擔(dān)。按照國家的購房貸款政策，按照首付成數(shù)跟著套數(shù)逐級(jí)上浮的原則，貸款人名下?lián)碛形飿I(yè)越多，貸款利息上浮就會(huì)越高。

"隱房族"在廣州相對(duì)較多，而在佛山則較少遇見。因?yàn)榕c他人共有房產(chǎn)，雖然能在投資成本以及貸款方面處于有利地位，但是在處分房產(chǎn)主動(dòng)權(quán)方面則沒有優(yōu)勢(shì)。運(yùn)用此種手法的炒家經(jīng)常是大批量地購買房產(chǎn)，而佛山則很少有這種批量購房的炒家，多數(shù)是手中有閑錢，才用于購置房產(chǎn)抗通脹待升值，而處分的主動(dòng)權(quán)由自己掌握。

另外，業(yè)內(nèi)人士提醒廣大二手房置業(yè)者，當(dāng)遇到不知情的配偶要求自己歸還已經(jīng)交易成功的房產(chǎn)時(shí)，法律注重調(diào)查買家是否善意第三人（例如非事前明知該房產(chǎn)是夫妻共同財(cái)產(chǎn)而惡意串通夫妻一方進(jìn)行購買），否則交易無效。若買家的確為善意第三人，房產(chǎn)交易有效，配偶的損失由賣家負(fù)責(zé)。