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昆明城中村征地拆遷安置補(bǔ)償有兩種方式，即貨幣補(bǔ)償方式或產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式。貨幣補(bǔ)償安置方式可以一次性解決拆遷補(bǔ)償安置問題，然而，在產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置方式當(dāng)中，合同設(shè)立、生效、變更、終止等不確定因素很多，不是一個(gè)產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置補(bǔ)償協(xié)議就可以解決所有問題，在履行過程中，往往需要簽訂多個(gè)補(bǔ)充協(xié)議來解決產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置補(bǔ)償協(xié)議履行中尚未約定、簽約當(dāng)時(shí)也無法約定的事宜或者解決問題。若產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置補(bǔ)償協(xié)議存在瑕疵，將為以后簽訂補(bǔ)充協(xié)議帶來很大困難，甚至讓產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置補(bǔ)償協(xié)議陷入無法履行的僵局。

筆者認(rèn)為，在簽訂產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置補(bǔ)償協(xié)議應(yīng)重點(diǎn)注意以下問題：

一、關(guān)于面積約定的問題

拆遷房屋是村民在宅基地的上建造的房屋,其整棟房屋只有一個(gè)所有權(quán)人,即該村民, 而沒有綠化，道路、電梯等共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備，因而其建筑面積與套內(nèi)建筑面積相差不大；而回遷安置房屋，有綠化、道路、電梯等共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，其建筑面積與套內(nèi)建筑面積相差很大，因此在簽訂產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置補(bǔ)償協(xié)議時(shí)，不僅應(yīng)當(dāng)明確拆遷房屋的建筑面積，更應(yīng)當(dāng)明確回遷安置房屋的建筑面積和公攤系數(shù)等指標(biāo)的范圍。

簽訂產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置補(bǔ)償協(xié)議時(shí)，回遷安置房尚未經(jīng)過規(guī)劃審批等手續(xù)，當(dāng)然無法確定回遷安置房的戶型、面積等詳細(xì)信息。但在條件成熟時(shí)，必然涉及到回遷安置房屋的實(shí)際面積與協(xié)議約定的回遷面積之間差異處理問題。因此，在簽訂產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置補(bǔ)償協(xié)議時(shí)，應(yīng)明確面積差異的相互退補(bǔ)問題或者處理原則。值得注意的是，不能在產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置補(bǔ)償協(xié)議中約定回遷安置房屋的戶型、具體的面積等，若產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置補(bǔ)償協(xié)議中約定的戶型、面積等在規(guī)劃時(shí)已經(jīng)變更，那么顯然無法按協(xié)議約定交房，屆時(shí)開發(fā)商與村民履行產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置補(bǔ)償協(xié)議將陷入困境。

二、關(guān)于臨時(shí)安置過渡期的問題

開發(fā)商與不同的村民協(xié)商簽訂產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置補(bǔ)償協(xié)議的時(shí)間相差較大，簽訂周期一般會(huì)延遲至6個(gè)月左右，簽訂協(xié)議的時(shí)間具有不確定因素，而回遷安置房屋交付的時(shí)間是相對(duì)確定的。因此，在簽訂產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置補(bǔ)償協(xié)議時(shí)，應(yīng)根據(jù)簽訂的時(shí)間及回遷安置房屋交付的時(shí)間綜合確定不同的臨時(shí)安置過渡期，以避免產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置補(bǔ)償協(xié)議履行困難。

三、關(guān)于被拆遷房屋抵押權(quán)的問題

我國(guó)現(xiàn)在實(shí)行的是城鄉(xiāng)二元土地政策，在昆明城中村改造過程中，大部分項(xiàng)目都會(huì)既涉及集體土地又涉及國(guó)有土地，因此應(yīng)區(qū)別對(duì)待，集體土地及其地上房屋的抵押和國(guó)有土地及其地上房屋的抵押?jiǎn)栴}，根據(jù)不同的情況由開發(fā)商、村民、抵押權(quán)人三方共同協(xié)商解決，以避免在產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置補(bǔ)償協(xié)議履行過程中的法律風(fēng)險(xiǎn)。

四、關(guān)于在簽訂產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置補(bǔ)償協(xié)議前，村民轉(zhuǎn)讓拆遷房屋給非本村村民的問題

這種情況下，根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律、法規(guī)，非本村的村民不能合法取得拆遷房屋的宅基地使用權(quán)。按照現(xiàn)行操作模式，即使該非本村村民與開發(fā)商簽訂了產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置補(bǔ)償協(xié)議，其也不能取得回遷安置房屋的所有權(quán)，無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。在簽訂產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置補(bǔ)償協(xié)議時(shí)，建議盡量確定村民的身份，若存在上述問題，應(yīng)由各方協(xié)商解決。 

五、關(guān)于回遷安置房所有權(quán)人的問題

按照現(xiàn)行操作模式，簽訂產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置補(bǔ)償協(xié)議的村民應(yīng)當(dāng)是拆遷安置房屋權(quán)證上所記載的所有權(quán)人，其他成員（包括父母、配偶、子女等）若是沒有記載在拆遷房屋權(quán)證當(dāng)中，即使其他成員簽訂了產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置補(bǔ)償協(xié)議，在辦理回遷安置房房產(chǎn)證時(shí)，也不能當(dāng)然成為產(chǎn)權(quán)調(diào)換后的房屋共有人，還需要履行必要的法律手續(xù)。因此，在簽訂產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置補(bǔ)償協(xié)議時(shí)應(yīng)當(dāng)對(duì)此情形進(jìn)行必要的事先約定。

建緯（昆明）律師事務(wù)所  陳紅