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自四大行總行全部發(fā)文要求取消首套房貸7折利率優(yōu)惠后，記者近日巡城發(fā)現(xiàn)，國有大行除建行和農(nóng)行首付四成還有打7折的可能外，其余已基本取消。而原本相對寬松的股份制銀行也開始大幅收緊房貸優(yōu)惠，市民想要在銀行拿優(yōu)惠是越來越難了。面對飆升的樓價、越來越大的供樓壓力，有房貸需求的人，該如何精明選擇，才能讓自己既少花錢又能順利買樓呢？

“貨比三家”挑最優(yōu)惠價

選最適合自己的按揭方式

記者咨詢市內(nèi)多家銀行發(fā)現(xiàn)，盡管房貸優(yōu)惠幅度不斷在收緊，但也并非全面取消，還是有一些銀行目前仍能提供優(yōu)惠利率的，因此在辦理按揭時，最好能多咨詢幾家銀行，爭取在利率上慳到盡。

比如同樣是國有大行，中行、工行已明確取消首套房貸7折優(yōu)惠，工行首付三成最低7.5折，中行首付三成只能打8.5折，而建行和農(nóng)行首付四成仍可最低打7折，這么算來，如果資金實力比較雄厚的購房人，就可以選擇多首付少付息。以一筆100萬元20年期的房貸按等額本息還款法來算，執(zhí)行7折優(yōu)惠利率要比執(zhí)行8.5折優(yōu)惠利率足足少還11.6萬元。

股份制銀行與外資銀行的7折優(yōu)惠相對更多一些，但鑒于開發(fā)商和銀行的合作關(guān)系，或許在某些樓盤無法挑選到利率相對優(yōu)惠的銀行，此時貸款人還可利用一些中介擔(dān)保公司以按揭平移的方式，將貸款從利率較高的銀行轉(zhuǎn)向利率優(yōu)惠的其他銀行。

選最適合自己的按揭方式

目前市場上已有非常多的按揭還款方式，比如傳統(tǒng)的等額本息還款法、等額本金還款法以及銀行不斷推陳出新的其他一些還款方式，像深發(fā)展的“氣球貸”、渣打銀行的“活利貸”、招行的“雙周供”等，這些新的還款模式無論是在還款期限還是還款利率上都有創(chuàng)新，基本上都以節(jié)省利息支出為特色。

比如渣打銀行“活利貸”，采取的是將借款人手中的閑散資金存入銀行沖抵部分貸款本金的方法，以達到節(jié)省貸款利息的目的。目前與“活利貸”類似的房貸產(chǎn)品還有建行的“存貸通”和深圳發(fā)展銀行的“存抵貸”。這類貸款產(chǎn)品還有另外一個特點：類似于借款人辦理了提前還款。與實際辦理提前還款相比，借款人不再受還款金額基數(shù)和違約金的限制，可以說是準(zhǔn)入門檻降低了。

招行“雙周供”其實已不是硬性規(guī)定每兩周才可還款，只要貸款人有閑散資金，甚至可以做到隨時還款，這種模式主要是利用隨時提前還貸來達到多還本金從而節(jié)省利息的目的。

像傳統(tǒng)的還款方式，等額本金還款法(每個月還款遞減)一開始多還本金少還利息，整體利息支出就小于等額本息還款法(每月還款數(shù)額相等)，但這兩種方法又適合不同人群，前者適合資金實力相對較強、希望短期內(nèi)不斷提前還貸的貸款人，后者則適合當(dāng)期還款壓力較大、未來收入預(yù)期較好的人。因此，貸款者可根據(jù)自身資金實力、未來收入情況等，選擇最適合自己的按揭方式。

-高手支招

用公積金貸款更省息

有貸款需求的人還別忘記用好公積金貸款。和同期商業(yè)貸款相比，公積金貸款利率更有著數(shù)。比如同是5年以上房貸，商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率是5.94%，打7折后是4.158%，而公積金貸款利率則為3.87%，比打折后利率還低，選擇公積金貸款顯然更能節(jié)省利息支出。

但要注意的是，選擇公積金貸款也有竅門。比如首套房購買的面積較小，則先不要選擇公積金貸款，因為目前二套房貸政策把控較嚴(yán)，若是二套房貸利率甚至可能上浮10%，如此一來就很不劃算。

按照廣州市公積金中心規(guī)定，如果市民之前所購房產(chǎn)用過商業(yè)房貸，買第二套仍可申請公積金貸款，首付和利率按規(guī)定來；如果之前購房申請過公積金貸款，只要還清，仍可再次申請公積金貸款，首付和利率不用調(diào)整。這也是說，公積金貸款可多次申請，無須受“二套房”限制。但反過來，如果首套房使用了公積金貸款，第二套房再去銀行申請商業(yè)房貸，將被視為曾貸款買過房，很可能被執(zhí)行“二套房”政策。

所以，銀行理財師建議，如果市民首次置業(yè)且買房面積較小，僅作為過渡使用，最好先全用普通商業(yè)房貸，把公積金貸款留作下次改善型購房時使用。

當(dāng)然，公積金貸款也有一些規(guī)定，比如依照廣州市公積金中心現(xiàn)行規(guī)定，只要符合相關(guān)條件，就可申請公積金貸款。個人最高貸款額度為50萬元，申請人為兩個或兩個以上的最高額度為80萬元，利率執(zhí)行國家相應(yīng)利率，如5年以上的為3.87%，無上浮和下浮；首付比例上，要求一手樓首期付款不得低于購房總價的兩成，二手樓首期付款不得低于購房總價的三成。 貸款人可根據(jù)自身情況具體選擇。

-特別提醒

年內(nèi)不用急著提前還貸

盡管各界對今年央行加息預(yù)期強烈，昨日又有不少聲音提出3月CPI數(shù)據(jù)可能導(dǎo)致央行在二季度加息，但銀行人士提醒市民，如果有好的投資理財渠道，便無需在今年著急提前還貸。因為按照規(guī)定，一般銀行貸款利率都是“次年調(diào)整”，即今年無論加息幾次，新的利率要到明年1月1日才上調(diào)，所以今年貸款人還是能享受到較低利率的，有提前還貸需求的人可到年底再考慮。當(dāng)然也有個別銀行采取“次期調(diào)整”策略，如招行就是在央行加息后的次月上調(diào)貸款利率，若無法承受高利率的人也可考慮當(dāng)期提前還貸。

此外，若近期有大額支出也最好不要提前還貸。因為若想再申請新貸款又剛好碰到央行加息，就要按照新利率還款，反而不劃算。針對這種情況，貸款人也可選擇市場上一些房貸理財產(chǎn)品，如建行“存貸通”，既可享受活期利息，又能獲得遠(yuǎn)高于活期的理財收益。