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當前形勢與當年潘石屹所言的“百日劇變”前夜有著驚人相似。本期《頭腦風暴》邀請金地集團南京公司總經(jīng)理陳卿和華東師范大學商學院房地產(chǎn)系主任華偉對此進行探討。

“百日劇變”的可能性不大

陳卿 金地集團南京公司總經(jīng)理

短期內(nèi)經(jīng)濟增長結構難以發(fā)生大的改變，去年末以來的許多調(diào)控政策也是以穩(wěn)定為目標，而非打壓，劇變的可能性不大?！?/p>

2008年所謂百日劇變與目前房地產(chǎn)面臨的整體形勢有較大的不同。2008年初，為了遏制2007年房地產(chǎn)市場過熱、房價上漲過快和房企拿地成風的形勢，決策層通過上調(diào)貸款利率、嚴格房企上市審批和頒布二套房貸新政等方式收緊銀根，控制房地產(chǎn)企業(yè)融資。盡管當時的政策跟現(xiàn)在有許多類似之處，但那時經(jīng)濟宏觀面向好，此前也沒有經(jīng)濟危機。而現(xiàn)在的情況是，經(jīng)歷了2008年之后的全球經(jīng)濟危機，整體經(jīng)濟并沒有完全恢復到位，出于經(jīng)濟增長目標的考慮，不會對房地產(chǎn)進行打壓，房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)的地位短期內(nèi)也難以改變。

同時，短期內(nèi)經(jīng)濟增長結構難以發(fā)生大的改變，去年末以來的許多調(diào)控政策也是以穩(wěn)定為目標，而非打壓，劇變的可能性不大。目前房地產(chǎn)行業(yè)的整體形勢依然要看下半年國家調(diào)控政策能否落實執(zhí)行到位。房地產(chǎn)政策很大程度上取決于中央政府跟地方政府的博弈。房地產(chǎn)短期越來越難預測，房地產(chǎn)周期已經(jīng)從2000年開始的三到五年，到現(xiàn)在越來越短，甚至年初和年尾都產(chǎn)生非常大的區(qū)別。

目前出臺的一些政策對房地產(chǎn)行業(yè)會產(chǎn)生一部分影響，但影響有限。對當前整體形勢判斷不能拘泥一時漲跌和波動，要看較長時期的宏觀面走勢。

信貸收緊將加劇行業(yè)壟斷

華偉 華東師范大學商學院房地產(chǎn)系主任

當前信貸收緊的一些政策表面上嚴厲，背后其實是無奈，因為這些政策將加劇房地產(chǎn)行業(yè)的壟斷和資源集中?！?/p>

2008年“百日劇變”之說，一方面有房地產(chǎn)企業(yè)將進入融資艱難期的說法，另一方面是這樣的變化將會加速行業(yè)洗牌，資源配置優(yōu)化，對整個地產(chǎn)行業(yè)是一次陣痛，也是一個結構調(diào)整提升整體水平的時機。但現(xiàn)在的情況并非如此。

最近央行提出“引導貨幣信貸總量適度增長”，改變此前的“合理增長”。信貸“適度增長”不是針對房地產(chǎn)業(yè)，而是全國經(jīng)濟形勢提出的。中國經(jīng)濟現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)過熱跡象，面對這種形勢，信貸不能不增長，否則會增加壞賬風險，但又不能過度增長，不然將會造成結構性失衡。就房地產(chǎn)行業(yè)而言，當前信貸收緊的一些政策表面上嚴厲，背后其實是無奈，因為這些政策將加劇房地產(chǎn)行業(yè)的壟斷和資源集中，中小企業(yè)就出現(xiàn)融資難，而央企大鱷、集團型企業(yè)有許多辦法規(guī)避政策，資金不會有任何問題。也因為融資難，中小企業(yè)向民間借貸伸手，民間游資才會重新出來。

百日劇變是什么？從中國目前房地產(chǎn)開發(fā)來看，占據(jù)一線城市市場的是巨無霸，二線城市的是大鱷，三線城市的是小鱷，小魚小蝦現(xiàn)在都沒有了。即便出現(xiàn)所謂的劇變，也不是一個理想中的優(yōu)質(zhì)資源市場化配置，融資難重創(chuàng)中小企業(yè)對行業(yè)提升作用并不大。

其他 觀點

開發(fā)商的資金鏈會更緊張

張寅 虎杰投資首席分析師

當前一旦加息，開發(fā)商和購房者借貸成本將增加，將減少房屋成交量，減少開發(fā)商回款，而開發(fā)商也將背負沉重的利息，資金將自動減少在外流動，回籠到銀行中，開發(fā)商的資金鏈會更緊張。

今年不要冒進投資

胡葆森 河南建業(yè)集團董事長

國家今年雖然繼續(xù)實施適度寬松的貨幣政策，但是去年強調(diào)寬松，今年強調(diào)適度。去年10月以后，從商業(yè)銀行貸款獲批之后不能直接到賬，支付工程款時銀行直接把錢劃到指定的建筑公司，貸款?？顚Ｓ茫辉僦苯影彦X的支配權交予地產(chǎn)商。銀行對房地產(chǎn)信貸收緊，宏觀金融政策不利，今年不需要太冒進的投資計劃。

開發(fā)商手里不差錢

易憲容 社科院金融研究所金融發(fā)展室主任

2009年房地產(chǎn)銷售增長了一倍，開發(fā)商現(xiàn)金回流相當快，許多開發(fā)商根本不缺錢。因此職能部門想通過授信來限制房地產(chǎn)開發(fā)商的囤地捂盤是根本不可能的。而且當前的融資工具十分多元，如果銀行信貸收縮，房地產(chǎn)開發(fā)商仍然可以通過其他途徑獲得融資。