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時(shí)值年末，各大銀行房貸政策悄然生變，北京近期房屋成交量可謂突飛猛進(jìn)。據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的最新數(shù)據(jù)顯示，11月份以來(lái)，北京二手房成交量已經(jīng)突破2萬(wàn)套，單日平均成交達(dá)到了1031套，相比以往每天六七百套的成交量來(lái)說(shuō)是大幅上揚(yáng)，創(chuàng)下了歷史最高記錄。目前，對(duì)于二套房利率各大商業(yè)銀行明顯收緊，雖然各家商業(yè)銀行在利率方面仍會(huì)根據(jù)客戶情況給予不同幅度的優(yōu)惠政策，但首付4成已成為不變的事實(shí)。首套房7折利率有些銀行已經(jīng)提高，但有些銀行還在延續(xù)，而要求也相應(yīng)提高了，同時(shí)在個(gè)人信用記錄方面，銀行會(huì)要求得更嚴(yán)，對(duì)于貸款買房者來(lái)說(shuō)又是一道門檻。中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行北京分行個(gè)人金融部劉用凱做客理財(cái)面對(duì)面為投資者詳解了房貸全攻略。

●如何查詢個(gè)人信用記錄

據(jù)劉用凱介紹，個(gè)人信用信息是為銀行發(fā)放貸款時(shí)，核實(shí)個(gè)人信息和個(gè)人還款能力時(shí)使用的，如果申請(qǐng)人存在貸款逾期等不良記錄，銀行就會(huì)慎重考慮他的申請(qǐng)，甚至有可能拒絕發(fā)放貸款。

準(zhǔn)備貸款購(gòu)房的人最好先查詢一下自身的信用記錄，了解一下情況，以免貸款時(shí)遇到很多問(wèn)題，個(gè)人查詢信用記錄只需帶上本人有效身份證件原件和復(fù)印件，再填上一份《個(gè)人信用報(bào)告本人查詢申請(qǐng)表》，到中國(guó)人民銀行征信中心，就可以查到自己的“個(gè)人信用報(bào)告”。

征信系統(tǒng)就是專業(yè)化的、獨(dú)立的第三方機(jī)構(gòu)，目前我國(guó)是中國(guó)人民銀行為個(gè)人建立信用檔案和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)，依法采集、客觀記錄個(gè)人的信用信息，并依法對(duì)外提供個(gè)人的信用報(bào)告的系統(tǒng)。

●如何界定第二套房

很多購(gòu)房人對(duì)第二套房的界定有很多疑義，究竟什么是第二套房，《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》銀發(fā)[2007]452號(hào)對(duì)二套房做出了界定：

一、以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）為單位認(rèn)定房貸次數(shù)。二、對(duì)于已利用銀行貸款購(gòu)買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再次向商業(yè)銀行申請(qǐng)住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行，但借款人應(yīng)提供更具當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門依據(jù)房屋登記信息系統(tǒng)出具的家庭住房總面積查詢結(jié)果。其他均按第二套房貸執(zhí)行。三、已利用住房公積金貸款購(gòu)房的家庭，再次向商業(yè)銀行申請(qǐng)住房貸款的，按前款規(guī)定執(zhí)行。

同時(shí)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》指出非首套住房貸款必須同時(shí)滿足自住、改善、普通住房三個(gè)條件方可執(zhí)行首套房?jī)?yōu)惠政策。對(duì)于其他貸款購(gòu)買第二套及以上住房的，最低首付款比例不得低于40%，貸款利率由商業(yè)銀行在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上按風(fēng)險(xiǎn)合理確定。目前北京個(gè)別商業(yè)銀行根據(jù)自己的情況對(duì)房貸業(yè)務(wù)作出了適當(dāng)?shù)奈⒄{(diào)。

目前首套房7折利率在延續(xù)，但是對(duì)于二套房利率各大商業(yè)銀行明顯將錢袋“捂緊”了，各家商業(yè)銀行在利率方面仍會(huì)根據(jù)客戶情況給予幅度不等的優(yōu)惠政策，但首付4成儼然成為各家銀行的“硬杠桿”。

●優(yōu)惠政策取消 省錢產(chǎn)品要選好

當(dāng)前，大多數(shù)消費(fèi)者需要借助銀行貸款購(gòu)房，而各家銀行推出的房貸產(chǎn)品差別較大、優(yōu)勢(shì)各異。在當(dāng)前低利率時(shí)期，貸款購(gòu)房者應(yīng)綜合考慮家庭收入狀況、風(fēng)險(xiǎn)承受能力等各方面因素，選擇適合自己的房貸產(chǎn)品，以節(jié)省購(gòu)房成本。

劉用凱介紹，除了等額本金和等額本息兩種房貸還款方式外，各家銀行都還推出了不同形式的房貸產(chǎn)品。

“氣球貸”， 一種新的個(gè)人住房貸款還款方式，貸款利息和部分本金分期償還，剩余本金到期一次償還，5年一個(gè)期限，但可以選擇一個(gè)較長(zhǎng)的期限，如30年來(lái)計(jì)算月供，減少月供壓力。“氣球貸”的實(shí)質(zhì)是一種節(jié)省利息的還款方式。此類產(chǎn)品到期有一筆較大的本金需要一次償還，因而適合資金實(shí)力較強(qiáng)的客戶。

“存貸雙贏”，將理財(cái)賬戶與借款人名下的一筆個(gè)人住房貸款相關(guān)聯(lián)，然后根據(jù)借款人理財(cái)賬戶存款情況和貸款情況，按照約定為借款人計(jì)付理財(cái)收益，理財(cái)收益計(jì)算規(guī)則相當(dāng)于一部分存款能夠以貸款利率獲得收益。

借款人在銀行既有貸款又有存款，貸款按高利率支付利息費(fèi)用，存款按低利率獲得利息收入，為省息而提前還款的話，有新的資金需求再到銀行貸款，則手續(xù)辦理費(fèi)時(shí)費(fèi)力，且很難獲得房貸的優(yōu)惠利率。節(jié)省利息與資金便利兩個(gè)需要之間存在矛盾。存款抵扣貸款，節(jié)省利息，絲毫不影響活期存款資金使用靈活性。

其實(shí)貸款人也可以將兩款產(chǎn)品組合使用，辦理“氣球貸+存貸雙贏”業(yè)務(wù)，這樣可以節(jié)省10%左右的利息。

如李先生在農(nóng)業(yè)銀行申請(qǐng)了50萬(wàn)元個(gè)人住房貸款，并且自己名下的一存款賬戶長(zhǎng)期存有父母的養(yǎng)老資金20萬(wàn)元。雖然想省利息提前還貸，但考慮到家庭備用金、子女教育金等資金需求，手中即使有閑置資金也不敢用來(lái)提前還款。

如果使用單一的“氣球貸”，可以節(jié)省3.13%的利息，如果使用“氣球貸+存貸雙贏”的方式，可以節(jié)省13.42%的利息。不僅如此，李先生在還款期內(nèi)的利息支出大大減少，月供也更少了，自己手中閑置的錢還可以更靈活地運(yùn)用。

●找到省錢的還款方式

當(dāng)前房貸還款方式主要有等額本金和等額本息兩種。等額本金還款是將貸款本金平均分?jǐn)偟矫總€(gè)月，同時(shí)購(gòu)房者需付清上一還款日至本次還款日之間的利息；等額本息還款是把貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分?jǐn)偟竭€款期限的每個(gè)月，購(gòu)房者每個(gè)月還給銀行固定金額。

從省錢角度看，等額本金還款方式優(yōu)于等額本息，但是，選擇等額本金還款，購(gòu)房者在初期的還款壓力會(huì)比較大。舉例來(lái)說(shuō)，以貸款50萬(wàn)元，期限20年，利率以目前人民銀行公布的房貸利率標(biāo)準(zhǔn)水平5.94%下浮30%后4.16%為例計(jì)算，等額本金首月還款3816.67元，而等額本息首月只需還款3072.22元。

另外，浮動(dòng)利率房貸與固定利率房貸相比，浮動(dòng)利率房貸會(huì)更劃算。以50萬(wàn)元5年期房貸為例，消費(fèi)者如果選擇固定利率房貸，每月還款額在1萬(wàn)元左右；如果選擇浮動(dòng)利率房貸，每月還款額不超過(guò)9700元，兩者相差300多元。

所以，消費(fèi)者在申請(qǐng)貸款前，要在充分了解各家銀行推出的房貸產(chǎn)品的同時(shí)，貨比三家，根據(jù)自身實(shí)際情況，選擇更加適合自己的房貸產(chǎn)品，節(jié)約購(gòu)房成本，使錢用得更經(jīng)濟(jì)。

●公積金更實(shí)惠

目前商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款已悄然收緊，而個(gè)人住房公積金貸款依然保持著較低的利率。5年以下（含5年）僅為3.33%，5年以上也不過(guò)才3.87%，遠(yuǎn)低于商業(yè)貸款。因此，相比較而言，公積金更加實(shí)惠，能辦理個(gè)人住房公積金貸款的購(gòu)房者最好充分利用公積金貸款。公積金比商業(yè)貸款的優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：

優(yōu)勢(shì)一：利率低，利息差額大

針對(duì)于現(xiàn)在的國(guó)際形式和金融市場(chǎng)，各種貸款利率均有所下調(diào)，但公積金仍然保持著其購(gòu)房貸款的最低利率3.87%的優(yōu)勢(shì)。在客戶滿足貸款條件的情況下選擇公積金貸款的利息是最低的，最省錢的。

優(yōu)勢(shì)二：進(jìn)入門檻低，正常繳納都可貸

公積金只要是正常開(kāi)戶和繳存12個(gè)月以上，就可以申請(qǐng)貸款。對(duì)客戶沒(méi)有資信限制，并且貸款年限相對(duì)較長(zhǎng)?，F(xiàn)在商業(yè)貸款借款人年齡限制一般是不得超出65周歲，但公積金貸款的最長(zhǎng)年限則可以貸到借款人70周歲。政策性住房開(kāi)戶并繳存一個(gè)月就可以申請(qǐng)貸款，且可以貸到9成。

優(yōu)勢(shì)三：沒(méi)有首付成數(shù)和上浮利率的限制

有一套沒(méi)還清的商貸也可以使用公積金正常貸款；而且沒(méi)有使用次數(shù)限制，只要夫妻雙方現(xiàn)在沒(méi)有公積金貸款，就可以申請(qǐng)公積金貸款(以前的公積金貸款還清了，可以再次使用公積金貸款)。相對(duì)于商業(yè)貸款對(duì)二套、多套貸款的首付加成，利率上浮等政策，具有其無(wú)法比擬的優(yōu)勢(shì)。隨著廣大公積金繳存職工對(duì)公積金使用的認(rèn)識(shí),政府對(duì)公積金政策的不斷傾斜和推廣，公積金貸款將成為未來(lái)房貸的主流。