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　　“房貸政策并未收緊，一套房仍享受原有固定政策的低利率低首付?！敝袊y監(jiān)會(huì)副主席蔣定之就針對(duì)一直“風(fēng)傳”房貸政策要改的傳聞作出回應(yīng)。

　　楊小姐得知“情報(bào)”后，趁著第一套房貸還處于優(yōu)惠期，趕緊開始籌劃向銀行“借糧”買房。

　　楊小姐的總體情況是中產(chǎn)階層的一個(gè)縮影：與結(jié)婚將近3年的丈夫在廣州工作，各自擁有一份月收入在1萬元以上的工作；經(jīng)過幾年積累，有一定的經(jīng)濟(jì)能力去購買第一套房。

　　楊小姐看中了一套總價(jià)為150萬元房子，“目前我跟丈夫的全部積蓄不夠一次性付清150萬元的房貸，但現(xiàn)在一手房貸政策還處于優(yōu)惠時(shí)期，加上我們?cè)谶€貸上還存在很大壓力，所以‘該出手時(shí)就出手’。”

　　同時(shí)，楊小姐坦言，“壓力依然很大。而面對(duì)各種銀行房貸業(yè)務(wù)，如何選擇到貸款成本最低的銀行，也是我現(xiàn)在很頭疼的問題?！?

　　對(duì)此，理財(cái)周報(bào)記者以楊小姐的情況為案例，廣泛咨詢13家銀行廣州的個(gè)貸經(jīng)理發(fā)現(xiàn)，建行產(chǎn)品最豐富，民生、工行等首付最低。更為重要的是，選不同銀行及不同還款方式，最終會(huì)使得購房成本差異巨大。同是第一套房貸150萬元30年期，最省錢的貸款組合與最費(fèi)錢的組合之間差距超過44萬元。

　　理財(cái)周報(bào)記者還發(fā)現(xiàn)，選擇渣打銀行的活利貸，且采用等額本息的還款方式，會(huì)比去招商銀行(600036)等選等額遞增還款方式省最多的錢。如果選擇每個(gè)月增加10元錢，在招商銀行貸150萬30年的總購房成本是2406000元，是所有還款方式中成本最高的。

　　理財(cái)周報(bào)記者計(jì)算發(fā)現(xiàn)，各種還款方式中遞增還款最貴。招行上述案例，與渣打銀行等額本息配活利貸所產(chǎn)生的1961840元總成本相比差約44.5萬元。

　　   深發(fā)展三種還款方式 等額本金最省

　　銀行為貸款人提供的還款方式基本有兩種：等額本息與等額本金。這兩種方式當(dāng)然各有利弊，而等額本息是目前為貸款人廣泛接受與采用的還款方式。深發(fā)展銀行在個(gè)人貸款產(chǎn)品上做得算是比較豐富，記者就以楊小姐的案例向深發(fā)展廣州一支行的個(gè)貸經(jīng)理王先生咨詢?cè)趺促J最優(yōu)惠。

　　“根據(jù)現(xiàn)在一手房貸的政策，貸款人最低給出三成的首付，貸款利率可下調(diào)30%。就楊小姐的情況要獲得以上的優(yōu)惠不存在很大問題。”王經(jīng)理表示。若楊小姐先給出首付45萬元，剩下的105萬元進(jìn)行貸款，如果貸款期限為30年，利率打7折后為4.158%(現(xiàn)行30年浮動(dòng)利率5.940%)，那么我們可為其提供三種還款方案。

　　一是按月等額法供款(等額本息法)，經(jīng)過相關(guān)計(jì)算，楊小姐月供5100元左右(收入須開到每月11000元)；二是按月遞減法供款，第一個(gè)月的月供約6555元,以后每月按一定金額遞減，這種方式相比第一種方式，能節(jié)省利息13萬元左右；三是雙周供方式供款，每一期(兩周)供款2550左右，還款期縮短為308個(gè)月，比上述兩種少52個(gè)月，利息相比第一種還款方式節(jié)省超12萬元。

　　“每種方式當(dāng)然會(huì)有自己的利弊，由于楊小姐與其先生每月的共同收入還是很不錯(cuò)的，所以上述三種還款方式都可以考慮。當(dāng)然本金還得越快，利息就會(huì)越短?！蓖踅?jīng)理表示。

　　他還介紹，“其實(shí)不同的還款方式如在貸款時(shí)間為3-5年內(nèi)進(jìn)行比較的話，還款本金與利息等不存在太大的區(qū)別；但如果時(shí)間在10年以上的，選擇雙周供的還款方式，成本會(huì)比其他方式要低一些。”

　　  民生銀行(600016)建議組合貸款要慎用

　　記者咨詢了民生銀行(600016)的一位個(gè)貸經(jīng)理杜小姐。她表示，“楊小姐這種情況屬于較好的客源，享受我行第一套房貸最低首付兩成，利率下浮30%的優(yōu)惠政策應(yīng)該沒有問題。”

　　“民生銀行雖有許多還款的方式，但由于現(xiàn)行第一套房貸政策是很優(yōu)惠的，所以我們一般建議楊小姐選擇等額本息或等額本金還款方式。一個(gè)家庭進(jìn)入到供房階段，大部分人都會(huì)發(fā)現(xiàn)每個(gè)月的收入用得非?？臁！?

　　根據(jù)杜經(jīng)理為楊小姐提供的還款方案中顯示，若首付兩成即30萬，貸款期限30年，年利率4.158%(現(xiàn)行利率5.94%)，則其所要貸款的資金為120萬。若采用等額本金(遞減還款方式)，則每期需要還本金為3333元左右，利息就按月每期遞減，30年累計(jì)利息約為75萬元；若采用等額本息還款方式，每月供款額約為5838元，30年累計(jì)利息約為90萬，比第一種貸款方式多出約15萬利息。

　　對(duì)于公積金貸款與商業(yè)貸款要不要組合在一起的貸款問題，她則表示，“一般建議客戶第一套房不要用公積金進(jìn)行貸款，雖然現(xiàn)在廣州的公積金貸款利率為3.87%左右，要比商業(yè)銀行低一些。但公積金貸款需要補(bǔ)交其他費(fèi)用較多，比如購買房屋保險(xiǎn)等，這些雜費(fèi)加起來的費(fèi)用與商業(yè)貸款沒有太大差別?！?

　　  渣打活利貸%2B等額本息省44萬

　　渣打銀行一位個(gè)貸經(jīng)理林先生針對(duì)楊小姐的情況則表示，“楊小姐應(yīng)該可以享受到我行一套房貸首付2.1成，利率最多下浮29.9%的優(yōu)惠。若楊小姐首付32.5萬元，貸款期限為30年，貸款利率為4.16%，則建議其采用我行的普通房屋貸款(即等額本息)并以活利貸予以輔助?！?

　　若楊小姐單純采用渣打的普通房屋貸款，每月的還款額約為5769元，30年累計(jì)下來的利息約為89萬。如果使用渣打活利貸產(chǎn)品，將會(huì)沖減掉一些利息。即每月存進(jìn)自己多出的錢，將其視為提前還款以沖減掉對(duì)應(yīng)利息，利率按貸款利率計(jì)算。

　　若楊小姐使用活利貸，月供5769元，同時(shí)能每月預(yù)留4000元存入活利貸賬戶。那不斷累計(jì)下去，在活利貸賬戶的金額就會(huì)以貸款利息4.16%來計(jì)算利息，并以其對(duì)沖掉所要還款的利息。據(jù)渣打銀行林先生的計(jì)算，30年的利息總額約為45.7萬元，利息減少近一半；實(shí)際還款期為286個(gè)月，比普通房屋貸款縮短了74個(gè)月。

　　理財(cái)周報(bào)記者計(jì)算發(fā)現(xiàn)，一套房貸150萬30年，同是選擇等額本息的還款方式，到渣打銀行選活利貸比到工行、農(nóng)行、中行等眾多銀行總共購房成本會(huì)減少43.984萬元。

　　同樣為外資銀行的恒生銀行，也向楊小姐給出了首付3成，利率下浮30%的優(yōu)惠。經(jīng)該行個(gè)貸經(jīng)理高先生的粗略估計(jì)，她若貸105萬元，每月大概需還5100元。據(jù)高先生介紹，“目前恒生銀行只提供等額本息的還款方式，所以并沒有其他方式可以更好地節(jié)省貸款成本。

　　 等額系列大PK，等額遞減還息最少

　　招商銀行(600036)也在個(gè)貸產(chǎn)品上有不少選擇，比如說等額還款、等額本金、等額遞增、等額遞減與到期還本等7種方式。而據(jù)招行一位從事個(gè)貸15年的陳經(jīng)理告訴記者，“其實(shí)我行確實(shí)向客戶提供了多種還款方式的選擇，但大部分也就使用那幾種，其中等額系列的還款方式使用頻率最高。”

　　“其實(shí)像楊小姐這種情況是最為普遍，現(xiàn)在能夠供房的大部分屬于中產(chǎn)階級(jí)家庭?，F(xiàn)在一手房貸政策算是處于一個(gè)非常優(yōu)惠的階段，我行能夠做到首付3成，利率下浮30%。”該經(jīng)理表示。

　　他介紹：若楊小姐按照上述優(yōu)惠，貸款期為30年選擇等額還款方式，好處在于能為平時(shí)關(guān)于還房貸的事情省下不少麻煩，估計(jì)她每月需要還約5100元，總利息額約為79萬元；若選擇等額本金方式，楊小姐第一個(gè)月還款額約6554元，往后還款額不斷遞減，總利息額約為65萬元。

　　除此之外，如果楊小姐選擇等額遞增還款法，設(shè)置每個(gè)還款期增加10元，一開始最低還款額約為3600元，往后不斷遞增，最后一期還款額約為7200元，總利息約92萬元；而選擇等額遞減法，則往后不斷遞減，總利息約65萬元。

　　“由以上數(shù)據(jù)可以看到，如果楊小姐采用最普遍的等額還款方式，所要還的總利息是屬于中等水平；若選擇等額本金或等額遞減法，比前者減少14萬左右，但這種還款壓力一開始會(huì)很大。等額遞增還款方式就更不用說了，先甜后苦，所要還的總利息也大幅度增高?！闭行嘘惤?jīng)理表示。

　　  個(gè)貸產(chǎn)品多，客戶最喜歡等額本息

　　其實(shí)，許多人在申請(qǐng)房貸時(shí)都會(huì)“潛意識(shí)”地選擇國有大銀行，但大不一定美。國有大行中，以建設(shè)銀行(601939)與工商銀行(601398)的還款方式最為豐富，建行有等額系列還款方式、合力貸、還款自由行、雙周供、按期付息，任意還本以及寬限期等九種還款方式。工商銀行也有初等額系列還款方式、按周還本付息、隨心還還款法、入住還還款法等多種還款方式。

　　但建設(shè)銀行一名資深個(gè)貸經(jīng)理黃先生坦言，“我們銀行確實(shí)有許多還款方式，但許多還款方式只不過是擺在那而已，很多方式都不推薦客戶使用。楊小姐這種情況，我們一般會(huì)推薦使用最基本的等額系列的還款法或有能力的可使用雙周供?！?

　　工行廣州某支行個(gè)貸經(jīng)理朱先生表示，“楊小姐這種情況除了建議選擇一般的等額本息還款外，還可以選擇等額遞減法。這種還款方式雖然壓力較大，但根據(jù)楊小姐的情況還是可以使用的。”

　　朱先生認(rèn)為，“由于還款的利率是每年根據(jù)國家基準(zhǔn)利率進(jìn)行改變的，因此我們無法控制利率，但償還本金速度快的客戶是有主動(dòng)權(quán)的。如果楊小姐還本金越多，那么計(jì)算的利息也就越少，即使國家在還款后期利率上調(diào)，還款也相對(duì)沒那么吃力?！?

　　平安銀行深圳分行一個(gè)貸經(jīng)理馮小姐也建議，“如果要想降低利息成本，關(guān)鍵是還款方式。楊小姐這種情況完全有能力選擇等額遞減，趁著利率低，盡量多還本金完全有益。無論將來國家利率上調(diào)或下調(diào)也好，本金早還是省利息的最好方式。”

　　而像中國銀行(601988)、農(nóng)行、交行、中信銀行(601998)、興業(yè)銀行(601166)等雖然也有一些還款方式可選擇，但記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，實(shí)際上一般只向客戶提供等額本息和等額本金兩種還款方式。等額本息更以其方便與還款壓力相對(duì)較低的優(yōu)勢(shì)，使選擇的這一方式還款的客戶占了絕大多數(shù)。