10月，備受關(guān)注的保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)管理辦法出臺(tái)進(jìn)入倒計(jì)時(shí)。
10月1日，修訂后的《中華人民共和國(guó)保險(xiǎn)法》開(kāi)始實(shí)施，其中新增了“投資不動(dòng)產(chǎn)”這一新的保險(xiǎn)資金運(yùn)用形式，意味著保險(xiǎn)資金可以進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，具體細(xì)則將于近期出臺(tái)。
此前，保監(jiān)會(huì)相關(guān)人士稱，保監(jiān)會(huì)正在抓緊制定保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)和未上市股權(quán)的管理辦法并廣泛征求意見(jiàn)，兩個(gè)辦法爭(zhēng)取今年10月1日新保險(xiǎn)法正式實(shí)施之前出臺(tái)，最遲不晚于10月份公布。
經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇預(yù)期的強(qiáng)化，作為機(jī)構(gòu)投資者的保險(xiǎn)資金投向易受關(guān)注，尤其在新《保險(xiǎn)法》實(shí)施的背景之下。
昨日，泰康資產(chǎn)投資部一人士認(rèn)為，保險(xiǎn)資金投資房地產(chǎn)更多還是增加了投資渠道，而對(duì)地產(chǎn)而言則是拓寬資金來(lái)源，不過(guò)，受制各種客觀因素，在短期內(nèi)難以對(duì)地產(chǎn)產(chǎn)生明顯的效應(yīng)。
長(zhǎng)期限匹配項(xiàng)目不多
由于保險(xiǎn)資金負(fù)債性比較強(qiáng)，期限亦以長(zhǎng)期為主，因此在尋找和配置不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，可與之匹配的項(xiàng)目并不多。
上述人士亦稱，開(kāi)發(fā)貸款周期短，一般在三年左右，且相對(duì)來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)大。另外，從性質(zhì)上來(lái)界定，保險(xiǎn)公司也不應(yīng)該介入開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，如此，與開(kāi)發(fā)商的角色難以區(qū)別，對(duì)保險(xiǎn)公司而言并非上策。
而根據(jù)此前媒體披露的《保險(xiǎn)公司投資不動(dòng)產(chǎn)投資試點(diǎn)管理辦法》(討論稿)來(lái)看，在“投資規(guī)范”一欄，“一級(jí)土地開(kāi)發(fā)”及“住宅類商品房的開(kāi)發(fā)和銷售”兩大領(lǐng)域是明文限制保險(xiǎn)資金進(jìn)入的投資領(lǐng)域。
因此，該人士認(rèn)為，日后保險(xiǎn)資金集中投向的目標(biāo)可能是遍布大中城市的商業(yè)租賃項(xiàng)目，在產(chǎn)品方面reits亦是其中選擇。
不久前，中國(guó)平安通過(guò)旗下的平安信托與金地集團(tuán)和綠城集團(tuán)先后簽署合作投資戰(zhàn)略框架協(xié)議，平安信托將對(duì)金地和綠城負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目展開(kāi)投資，投資將達(dá)百億規(guī)模。除此之外，中國(guó)人壽也通過(guò)旗下公司涉足房地產(chǎn)行業(yè)。
10月10日，中金公司分析師白宏煒亦稱，房地產(chǎn)投資渠道方面，由于保險(xiǎn)資金更看重投資安全性以及長(zhǎng)期回報(bào)的匹配，因而商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是高檔寫(xiě)字樓市場(chǎng)，將是保險(xiǎn)資金的最佳選擇。
初始上限比例5%
截止到2009年6月末，中國(guó)保險(xiǎn)行業(yè)總資產(chǎn)為3.71萬(wàn)億元人民幣。在保險(xiǎn)資金投資結(jié)構(gòu)中，一向以債券、存款和
股票為主。在6月末的統(tǒng)計(jì)中，國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)資產(chǎn)比例中，債券、存款和股票的比例分別為50.2%、31%和9.8%。
白宏煒認(rèn)為，假設(shè)保險(xiǎn)資金在不動(dòng)產(chǎn)投資的初始上限比例為5%，且保險(xiǎn)資金總投資規(guī)模年增速保持在10%~15%，初步估計(jì)保險(xiǎn)資金入市將帶來(lái)不動(dòng)產(chǎn)投資資金約1500億~1800億元，以及今后每年新增資金量約150億~200億元。
不過(guò)，對(duì)于保險(xiǎn)資金的規(guī)模，上述泰康資產(chǎn)人士表示，如果按照可投資總額的基數(shù)來(lái)計(jì)算，比例假設(shè)在5%，那么，保險(xiǎn)資金可投金額會(huì)小一些。
按照保監(jiān)會(huì)公布數(shù)據(jù)，1-8月保險(xiǎn)公司投資總額為2.34萬(wàn)億，那么能投入樓市的保險(xiǎn)資金約在1200億。
而白宏煒?lè)治觯?009年1至6月，保險(xiǎn)資金投資收益率為3.44%，其中權(quán)益類資產(chǎn)投資收益率在10%左右，因而預(yù)計(jì)險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)要求的年化收益率會(huì)在6% -10%的區(qū)間內(nèi)。
不過(guò)，如果投資不動(dòng)產(chǎn)的比例界定在5%左右，其對(duì)整體保險(xiǎn)資金的投資收益影響并不明顯。
上述中金公司報(bào)告認(rèn)為，保險(xiǎn)資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該是個(gè)長(zhǎng)期過(guò)程。不動(dòng)產(chǎn)投資過(guò)程較為復(fù)雜且周期較長(zhǎng)，由于目前利率水平較低，流動(dòng)性較為充裕，優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)比較稀缺，短期內(nèi)增持大量商業(yè)物業(yè)可行性較差，而同時(shí)持有商業(yè)物業(yè)還涉及到流動(dòng)性較差和對(duì)管理的要求較高，所以也難短期內(nèi)一蹴而就；此外，受經(jīng)濟(jì)低迷影響，商業(yè)物業(yè)租金收益率仍處于下降之中，也阻礙了保險(xiǎn)資金短期介入的積極性。
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