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　隨著十一長假的到來，熱鬧了將近半年的中國樓市也開始趨于平靜。隨著房價(jià)的走高，全國一線城市一手商品住宅的成交量從7月開始逐漸下降，原本被寄予厚望的“金九”樓市并沒有如約而至。然而，就在一級(jí)市場成交量持續(xù)回落的情況下，9月份北京的二手房市場卻經(jīng)歷了一次短暫的交易量“井噴”。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為9月二手房成交量突然升高主要是政策因素影響，隨著市場議價(jià)空間的逐漸消失，京城二手房市場將再次進(jìn)入買賣雙方博弈觀望的時(shí)期。

　　二手房交易“似升實(shí)降”

　　根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，9月1日到24日，京城存量住宅網(wǎng)簽成交量達(dá)22141套，與8月同期的17726套相比，上漲24.91%。雖然9月京城二手住房的成交量止住了7月以來的下降趨勢，但從成交日期上看，多數(shù)集中在上半月，尤其是9月的第一周。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，9月上半月京城存量住宅網(wǎng)上簽約成交量為14333套，與8月同期的10747套相比，上漲了33.37%。自北京市銀監(jiān)局《關(guān)于規(guī)范存量房貸款業(yè)務(wù)有關(guān)問題的通知》政策自9月8日執(zhí)行以來，8日到14日北京市存量房住宅一周網(wǎng)簽成交量為4964套，與前一周的8290套相比，下浮40.12%。

　　北京中原三級(jí)市場研究部分析師靳瑞興分析指出，從數(shù)據(jù)可以看出，　9月京城存量住宅市場看上去比較活躍，主要原因是8月末公布的《關(guān)于規(guī)范存量房貸款業(yè)務(wù)有關(guān)問題的通知》推遲一周執(zhí)行，導(dǎo)致京城二手房交易在9月第一周集中簽約，甚至出現(xiàn)日網(wǎng)簽成交量突破2000套的歷史最高紀(jì)錄，從而促使9月1-24日的成交量與8月同期相比，出現(xiàn)24.91%的上漲。

　　北京市銀監(jiān)局下發(fā)的《關(guān)于規(guī)范存量房貸款業(yè)務(wù)有關(guān)問題的通知》，要求各銀行在審批二手房貸款時(shí)，以房屋成交價(jià)格與評估價(jià)格兩者中較低者確定房屋抵押物價(jià)值，發(fā)放住房貸款。這一政策影響最大的房源為涉及需要差額繳納營業(yè)稅的2年內(nèi)二手房再上市房源，這部分房源如果需要貸款，相比以前需要多繳納3萬元以上的稅費(fèi)。

　　我愛我家市場研究部研究員秦瑞告訴記者，由于房源緊張，在北京目前的市場成交中，二手房交易所需繳納的稅費(fèi)大多由購房者承擔(dān)。因此這一政策的出臺(tái)一定程度上增加了購房者的購房成本，9月初二手房網(wǎng)簽數(shù)量的激增大多是購房者為了規(guī)避政策而選擇在最后的時(shí)間節(jié)點(diǎn)以內(nèi)集中入市，以享受稅收優(yōu)惠；或是為了符合政策要求，出現(xiàn)大量退改簽的單子。

　　靳瑞興表示，自8號(hào)《關(guān)于規(guī)范存量房貸款業(yè)務(wù)有關(guān)問題的通知》政策開始執(zhí)行以來，京城存量住宅網(wǎng)上簽約量就已經(jīng)開始驟減，9月二手房絕對成交量的增加無法掩蓋其實(shí)際的下降趨勢。

　　買賣雙方博弈局面再現(xiàn)京城

　　除了政策因素的影響，自3月以來持續(xù)高漲的價(jià)格也成為二手房成交量繼續(xù)走高的阻礙。

　　北京中原三級(jí)市場研究部副總經(jīng)理宮萍認(rèn)為，目前北京市二手房市場買賣雙方博弈觀望的局面已逐漸浮出水面。

　　根據(jù)北京中原三級(jí)市場研究部監(jiān)測樓盤的統(tǒng)計(jì)顯示，8月北京中高檔二手商品房的成交均價(jià)達(dá)到16022元每平方米，而目前京城二手房源稀缺，二手房價(jià)格節(jié)節(jié)攀升，京城中高檔二手商品房的業(yè)主心理價(jià)位也繼續(xù)高漲，部分業(yè)主惜售，議價(jià)空間不復(fù)存在。

　　而從消費(fèi)者的角度而言，3月以來的北京樓市價(jià)格急速攀升，中高檔二手商品房的均價(jià)在8月突破16000元每平方米的大關(guān)，已日漸超出消費(fèi)者所能承受的心理水平，因此部分消費(fèi)者開始觀望市場，此次《關(guān)于規(guī)范存量房貸款業(yè)務(wù)有關(guān)問題的通知》的發(fā)布，消費(fèi)者的購房成本又有所提高，更加堅(jiān)定了消費(fèi)者再等等看的想法。

　　秦瑞表示，目前的二手房市場一方面房價(jià)高企，另一方面房源緊張。在這雙重因素的作用下，買賣雙方都不會(huì)輕易出手。二手房市場的博弈進(jìn)入一個(gè)相持的觀望狀態(tài)，10月份之后的成交量很難有大的提高。

　　豪宅火熱能否依舊

　　據(jù)北京中原三級(jí)市場研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2月份以來，總價(jià)300萬元以上的存量豪宅成交占比逐月上升，其中3月份的時(shí)候占比達(dá)到9.39%，而到8月份的時(shí)候成交占比已經(jīng)達(dá)到了20.67%。同時(shí)，從成交價(jià)格來看，8月總價(jià)300萬元及以上的高檔公寓均價(jià)為25861元每平方米左右，環(huán)比7月上漲1.5%。

　　靳瑞興表示，目前京城二手豪宅的稀缺性越來越明顯。尤其是年初低價(jià)時(shí)消化掉一部分，后期隨著房源越來越少，價(jià)格也越來越高。此外，一手豪宅多為郊區(qū)的別墅項(xiàng)目，而二手豪宅除位置較遠(yuǎn)的別墅外，更集中于市中心的高端住宅，由于土地有限，城中心這樣的新盤越來越少。

　　靳瑞興認(rèn)為，京城9月二手房市場基本與8月活躍度持平，突出的是豪宅市場異常火熱，但不可忽視，北京市二套房貸和二手房放貸的雙雙收緊，從一定程度上將會(huì)影響購房者的心態(tài)，再加上二手豪宅的房價(jià)也不斷上漲，部分購房者已經(jīng)開始出現(xiàn)了觀望的情緒，一定程度上影響成交量的持續(xù)大幅上漲。

　　由于去年末二手房交易稅費(fèi)減免的政策執(zhí)行期限為今年底，在未來政策仍不明朗的前提下，不排除近期的幾個(gè)月將成為交易成本節(jié)省的最后時(shí)機(jī)，從而產(chǎn)生一波年末成交高峰。