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　　六成地價(jià)房?jī)r(jià)比超50%

　　報(bào)告顯示，2005年至今，全國(guó)典型城市成交的50幅地王地塊中，僅有四分之一地塊建成項(xiàng)目上市，有高達(dá)五成以上的地王項(xiàng)目還未開(kāi)工，不到兩成的地王項(xiàng)目處于在建中，個(gè)別地王地塊還出現(xiàn)了退地現(xiàn)象。在未動(dòng)工的地王地塊中，去除部分2009年上半年成交的地王地塊，其余未動(dòng)工地王地塊絕大多數(shù)集中在2007年。

　　2007年是全國(guó)土地市場(chǎng)成交最為火熱的年度之一，各大企業(yè)競(jìng)相拿地，全國(guó)產(chǎn)生了幾十幅地王，面粉貴于面包的現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)。然而自2007年三季度開(kāi)始至2008年，房地產(chǎn)市場(chǎng)遭遇了國(guó)家最為嚴(yán)厲的一次宏觀調(diào)控，再加上國(guó)際經(jīng)濟(jì)也開(kāi)始遭受金融危機(jī)的嚴(yán)重影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量大幅下滑，開(kāi)發(fā)商資金鏈普遍繃緊，對(duì)于高價(jià)拿到的地王地塊根本無(wú)力開(kāi)發(fā)，從而導(dǎo)致大量的地王地塊被閑置。

　　從歷年未上市地王地塊成交樓板價(jià)與地塊周邊同類型物業(yè)成交均價(jià)來(lái)看，約有三成地王地價(jià)房?jī)r(jià)比在70%以上；約三成地王地價(jià)房?jī)r(jià)比在在50-70%之間；僅有44%的地王地價(jià)房?jī)r(jià)比在50%以下。

　　對(duì)于那些地價(jià)房?jī)r(jià)比在50%以上地塊而言，地價(jià)在很大程度上已經(jīng)透支了房?jī)r(jià)的增值空間，盈利空間則被大幅壓縮；而對(duì)于地價(jià)房?jī)r(jià)比在70%以上的地王而言，在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)成交中，地塊已經(jīng)沒(méi)有盈利而言，因此不得不推遲入市的時(shí)間。

　　以北辰實(shí)業(yè)2007年92億元拿下的長(zhǎng)沙開(kāi)福區(qū)新河三角洲地塊為例，2008年底在舉行奠基典禮以后，時(shí)至今日依然沒(méi)有明顯的動(dòng)工跡象，該地塊的樓面地價(jià)高達(dá)3083元/平方米，而當(dāng)前地塊附近的商品房成交價(jià)格僅在5000元/平方米左右，若算上建安（建筑安裝）及營(yíng)銷成本，項(xiàng)目幾乎無(wú)利可圖，因此上市銷售一拖再拖。

　部分地王項(xiàng)目在盈利

　　歷年各大典型城市成交的50幅地王地塊中，已經(jīng)有13幅地王地塊當(dāng)前已經(jīng)處于銷售階段，從已上市地王地塊土地成交樓板價(jià)與項(xiàng)目成交均價(jià)比重來(lái)看，70%的地王地價(jià)房?jī)r(jià)比在50%以下，僅有不到兩成地王地價(jià)房?jī)r(jià)比在70%以上。

　　盡管2008年市場(chǎng)整體環(huán)境惡劣，項(xiàng)目運(yùn)作困難，住宅項(xiàng)目滯銷嚴(yán)重，高價(jià)地塊又由于高成本限制而處于劣勢(shì)，但仍有部分高價(jià)地王取得了較高的盈利。從盈利項(xiàng)目的地價(jià)房?jī)r(jià)比來(lái)看，能夠盈利的地王地塊，地價(jià)房?jī)r(jià)比全部在50%以下，部分甚至更低。表現(xiàn)最為突出的則是浦東花木新民地塊，該地塊開(kāi)發(fā)的星河灣項(xiàng)目今年8月上市后去化率（銷售量占項(xiàng)目總量比例）就高達(dá)51%。

　　部分開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)于資金鏈緊張以及面包貴過(guò)面粉的顧慮，而選擇了退地。如蘇寧環(huán)球在2007年8月份以44億元的高價(jià)拿下上海黃浦區(qū)南京東路163街坊地塊后，由于后期無(wú)力開(kāi)發(fā)申請(qǐng)?jiān)?008年8月份將該地塊退回，當(dāng)時(shí)公司的解釋為配合上海市地鐵工程建設(shè)；2007年7月份，由于拿地后遲遲無(wú)力開(kāi)發(fā)，廣州市國(guó)土資源局宣布將廣東中萊房地產(chǎn)有限公司在2007年以44.75億元拿下的蘿崗開(kāi)發(fā)區(qū)地塊收回。

　　個(gè)別項(xiàng)目在賠本銷售

　　雖然有極少數(shù)地王項(xiàng)目也如期上市銷售，但從所拿土地的成交樓板價(jià)與其項(xiàng)目的成交價(jià)格來(lái)看，該部分項(xiàng)目不僅沒(méi)有盈利，而且還極有可能虧本。如重慶嘉江房地產(chǎn)有限公司以總價(jià)75億元拿下了重慶彈子石組團(tuán)地塊，土地成交樓板價(jià)高達(dá)3260元/平方米，項(xiàng)目上市后平均成交均價(jià)僅為4361元/平方米。土地成本再加上項(xiàng)目的建安成本、管理費(fèi)用等其他稅費(fèi)，該項(xiàng)目不僅沒(méi)有盈利空間，反而會(huì)虧本。再如恒大地產(chǎn)集團(tuán)在成都所開(kāi)發(fā)的恒大城項(xiàng)目，地價(jià)房?jī)r(jià)比高達(dá)77%，土地成交樓板價(jià)為3158元/平方米，項(xiàng)目售價(jià)4120元/平方米。