8月24日下午召開(kāi)的中國(guó)建設(shè)銀行（下稱“建行”）中期業(yè)績(jī)報(bào)告會(huì)上,建行副行長(zhǎng)陳佐夫表示,由于中介收費(fèi)高,建行停止了和中介公司的合作,但購(gòu)房者仍可進(jìn)行正常的二手房貸款。與此同時(shí),由于一手房貸款相對(duì)而言收益較高且風(fēng)險(xiǎn)低,建行更重視一手房貸款,目前其占比達(dá)90%。
而上海二手房貸業(yè)務(wù)規(guī)模居前的三家大型中介機(jī)構(gòu)——上海華燕、凱弈投資、中原地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人也于日前均向CBN記者證實(shí):早在今年4月,建行上海分行就淡出了與中介機(jī)構(gòu)合作二手房貸,將更多的精力投入到一手房貸款領(lǐng)域。在暫停合作之前,建行支付給中介的傭金費(fèi)用比例一般為千分之十二或千分之十三,該“返點(diǎn)”比例在業(yè)內(nèi)較有競(jìng)爭(zhēng)力。
下調(diào)傭金“返點(diǎn)”漸成風(fēng)
華燕總裁胡炯表示,事實(shí)上,銀行和房產(chǎn)中介的房貸業(yè)務(wù)合作,往往是通過(guò)“返點(diǎn)”形式建立的,這是業(yè)內(nèi)公開(kāi)的秘密。為了從房產(chǎn)中介得到更多的房貸業(yè)務(wù),各家銀行都制定了不同的“返點(diǎn)”方案,以吸引房產(chǎn)中介把更多的客戶介紹給自己。
對(duì)于建行淡出合作的舉動(dòng),胡炯分析,今年上半年,樓市異常火爆帶動(dòng)了房貸業(yè)務(wù)的井噴,建行等一些已經(jīng)出色完成房貸指標(biāo)的銀行“無(wú)心戀戰(zhàn)”,不再像此前那樣為爭(zhēng)奪房貸業(yè)務(wù)放出高比例“返點(diǎn)”的方案。
一組佐證的公開(kāi)數(shù)據(jù)是,截至6月30日,建行貸款總額為4.5萬(wàn)億元,較上年末增加7314.1億元,增幅為19.3%,增速創(chuàng)造了多年以來(lái)的最高水平。其中個(gè)人住房貸款余額7149.2億元,余額、增加額繼續(xù)保持同業(yè)領(lǐng)先地位。而建行的官方說(shuō)法是,中介收費(fèi)高是建行停止與中介合作二手房貸的主要原因之一。
雖然停止了與中介合作開(kāi)拓二手房貸,但建行并未停止正常的二手房貸款業(yè)務(wù)。昨天,記者撥通建行客戶服務(wù)電話,工作人員表示,個(gè)人購(gòu)房者依然可以通過(guò)各家分支機(jī)構(gòu)申請(qǐng)正常的二手房貸款。但是,在二手房市場(chǎng)已相當(dāng)成熟的上海,二手房交易大多數(shù)都是通過(guò)中介完成,尤其是繁瑣的貸款事宜,購(gòu)房者大多委托中介代勞。因此,建行雖然名義上未取消個(gè)人購(gòu)房者的二手房貸業(yè)務(wù),但該業(yè)務(wù)的萎縮已成必然。
事實(shí)上,銀行業(yè)給房產(chǎn)中介的“返點(diǎn)”一直暗潮涌動(dòng)。在上半年的極速放貸高峰過(guò)后,眼下已“高枕無(wú)憂”的銀行一改往日的表情,開(kāi)始有意識(shí)地?cái)[脫中介高返利的要求。中原地產(chǎn)交易監(jiān)管部總監(jiān)祝滿清表示,不少銀行經(jīng)過(guò)數(shù)月的突擊放貸,可用額度已提前耗盡。在業(yè)績(jī)無(wú)憂的前提下,少數(shù)上半年“惜貸”的銀行最近給出的返點(diǎn)已經(jīng)從高點(diǎn)向低點(diǎn)下浮。
據(jù)凱弈投資總經(jīng)理蘇曉江介紹,那些?？俊俺浴备叻迭c(diǎn)的房貸中介機(jī)構(gòu)的日子開(kāi)始難過(guò)起來(lái),目前的返點(diǎn)比例普遍降低了千分之二左右。
據(jù)CBN記者了解,當(dāng)前,在上海的各家銀行返利給房貸中介機(jī)構(gòu)的點(diǎn)數(shù)大致維持在房貸總額的千分之十三左右,個(gè)別銀行根據(jù)自身策略甚至可以達(dá)到千分之十七。今年6月和7月,華燕每月的個(gè)人住房抵押貸款代理業(yè)務(wù)量均超過(guò)10億元,假使以此數(shù)據(jù)來(lái)粗略計(jì)算,華燕可從銀行獲得1300萬(wàn)元~1700萬(wàn)元的傭金收入。
中介建設(shè)“新戀情”
銀行與中介看似是“你中有我,我中有你”的關(guān)系,其實(shí)兩者是相互博弈,又誰(shuí)也離不了誰(shuí)。在房貸這條生物鏈條上,原本彼此有一個(gè)“君子協(xié)定”,比如“返點(diǎn)”千分之十三,在市場(chǎng)環(huán)境惡劣、銀行爭(zhēng)取客戶相對(duì)困難的時(shí)候,彼此可以相安無(wú)事。但在信貸環(huán)境寬松的情況下,這種“微弱平衡”的局面很容易被打破。
面對(duì)建行的轉(zhuǎn)向,中介也自有對(duì)策?！敖ㄐ胁蛔?自然有其他的銀行做。哪邊的返點(diǎn)豐厚,相關(guān)捆綁的產(chǎn)品實(shí)惠,我們就把手中掌握的客戶趕到哪家銀行。這就是市場(chǎng)行為。我們不會(huì)因?yàn)榻ㄐ械男袨?而放棄繼續(xù)市場(chǎng)活動(dòng)。”一家大型房貸中介負(fù)責(zé)人用直白的語(yǔ)言向CBN記者表明中介的價(jià)值:“西方不亮東方亮”。中介之于銀行的意義在于渠道建設(shè)與客戶爭(zhēng)取。各家銀行均為不同的利益主體,互相之間存在直接的客戶爭(zhēng)奪。
蘇曉江向CBN記者介紹,目前,尚未聽(tīng)說(shuō)有其他商業(yè)銀行效仿建行停止與中介的此類合作。招商銀行上海一家支行的信貸經(jīng)理稱,招行上海分行并沒(méi)有跟進(jìn)建行的舉動(dòng)。對(duì)于給房產(chǎn)中介“返點(diǎn)”,銀行是痛并快樂(lè)著。
二手房買賣多數(shù)是中介撮合成交的,中介手上最重要的砝碼就是客源,在銀行想做生意時(shí),議價(jià)權(quán)掌握在中介手中,自然誰(shuí)給的“返點(diǎn)”高,客源就往哪家銀行帶。如果在銀行普遍“返點(diǎn)”的情況下,某家不加入這一陣營(yíng)或者“返點(diǎn)”太低,勢(shì)必被掌握著眾多房源的中介公司所拋棄,對(duì)銀行來(lái)說(shuō)也是一筆不小的損失。
建行的主動(dòng)行為,或許也為其他中小銀行提供了重新?tīng)?zhēng)取市場(chǎng)份額的機(jī)會(huì)。祝滿清介紹,建設(shè)銀行主動(dòng)相讓的部分二手房貸市場(chǎng)份額或許能夠成為其他銀行的客戶機(jī)會(huì)。他已有耳聞,個(gè)別商業(yè)銀行開(kāi)始爭(zhēng)奪建行的一些客戶源。
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