7月29日，中國(guó)建筑股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)中國(guó)建筑）正式落戶(hù)A股。種種跡象表明，對(duì)于這個(gè)巨無(wú)霸企業(yè)而言，首輪上市融資500多億元僅僅只是個(gè)開(kāi)始，在資本市場(chǎng)和地產(chǎn)行業(yè)的真正考驗(yàn)或?qū)⒔吁喽鴣?lái)。
80億元資金用于中建地產(chǎn)
此次中國(guó)建筑共發(fā)行了120億股股本，預(yù)計(jì)募集資金426億元，實(shí)際融資高達(dá)501.6億元。中國(guó)建筑方面表示“將用80億元的募集資金投入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)?！?
中國(guó)建筑旗下的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要由兩大品牌完成：中海地產(chǎn)和中建地產(chǎn)。截至2008年底，中國(guó)建筑擁有土地儲(chǔ)備3427萬(wàn)平方米，其中中海地產(chǎn)2373萬(wàn)平方米，土地成本約2500元/平方米，主要集中在一二線(xiàn)城市的核心地段；中建地產(chǎn)1054萬(wàn)平方米，土地成本約700元/平方米，主要分布在三四線(xiàn)城市。
“中建地產(chǎn)是指中國(guó)建筑旗下除中海地產(chǎn)之外所有地產(chǎn)業(yè)務(wù)的統(tǒng)稱(chēng)，在集團(tuán)內(nèi)部中國(guó)建筑八大工程局等單位共享中建地產(chǎn)這一品牌。”中國(guó)建筑內(nèi)部一位知情人士表示。
民族證券有限責(zé)任公司長(zhǎng)期跟蹤中國(guó)建筑的分析師徐永超表示：“就地產(chǎn)業(yè)務(wù)而言，中國(guó)建筑幾乎就是中建地產(chǎn)的融資平臺(tái)，因?yàn)橹泻５禺a(chǎn)有香港上市公司‘中國(guó)海外發(fā)展有限公司’這一獨(dú)立的融資平臺(tái)，而中建地產(chǎn)卻缺乏這樣的平臺(tái)?！?
從實(shí)際地產(chǎn)業(yè)務(wù)融資的使用來(lái)看，中國(guó)建筑上述80億元的資金全部用于中建地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，其資金擬投入的24個(gè)項(xiàng)目全部為中建地產(chǎn)。
上述知情人士透露，“在上市之前，中國(guó)建筑八大工程局中的某個(gè)工程局甚至計(jì)劃為該局的地產(chǎn)建筑業(yè)務(wù)單獨(dú)上市，但最終被集團(tuán)否定，集團(tuán)表示要將中國(guó)建筑打造成集團(tuán)統(tǒng)一的融資平臺(tái)，旗下中建地產(chǎn)也將統(tǒng)一借助這一平臺(tái)融資”。
拿地?cái)U(kuò)張勢(shì)在必然
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)對(duì)中國(guó)建筑的意義不言而喻。據(jù)中國(guó)建筑公開(kāi)招股書(shū)顯示，2008年中國(guó)建筑旗下的房屋建筑工程總營(yíng)業(yè)收入近1600億元，該部分利潤(rùn)為36億元，而房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入只有188億元，但是這部分利潤(rùn)高達(dá)41.5億元，占該公司全部利潤(rùn)的48%。中國(guó)建筑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的總收入只有建筑業(yè)務(wù)的八分之一，但是利潤(rùn)卻比建筑業(yè)務(wù)更高。中國(guó)建筑方面表示，目前房屋建筑工程、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的營(yíng)收占比分別為80%、10%和10%；未來(lái)這一比例將逐漸調(diào)整為60%、20%和20%。
但中建地產(chǎn)緊接著將面臨一大束縛，那就是土地資源的不足，而土地正是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中最核心的生產(chǎn)要素。
雖然公開(kāi)資料顯示中建地產(chǎn)尚有1054萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，但是通過(guò)這一輪融資，中建地產(chǎn)的土地資源大部分將被消化。
本次專(zhuān)門(mén)用于地產(chǎn)業(yè)務(wù)的80億元的融資共投向中建地產(chǎn)的24個(gè)項(xiàng)目，其中包括北京頤合天地住宅項(xiàng)目、北京懷柔安麗家園住宅項(xiàng)目、天津天賜園住宅項(xiàng)目、天津陽(yáng)光金地項(xiàng)目、武漢關(guān)山住宅項(xiàng)目、河北雄縣溫泉花園 (論壇 新聞)住宅項(xiàng)目等。綜合上述24個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)面積，結(jié)果發(fā)現(xiàn)這些項(xiàng)目的建筑面積之和高達(dá)652萬(wàn)平方米，這意味著中建地產(chǎn)旗下一大半的土地儲(chǔ)備將借助這一輪融資大力開(kāi)發(fā)。
更重要的是，對(duì)于土地儲(chǔ)備以三四線(xiàn)城市為主的中建地產(chǎn)而言，上述24個(gè)融資項(xiàng)目基本上是中建地產(chǎn)旗下的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，甚至不乏一二線(xiàn)城市黃金地段的項(xiàng)目，此輪融資過(guò)后，其一二線(xiàn)城市的土地儲(chǔ)備所剩無(wú)幾。而一二線(xiàn)城市的房地產(chǎn)項(xiàng)目的穩(wěn)定性及收益率在業(yè)內(nèi)有目共睹，這一點(diǎn)中國(guó)建筑可謂最為熟知。旗下中海地產(chǎn)的業(yè)務(wù)集中于一二線(xiàn)城市，即使經(jīng)歷了去年的經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩，中海地產(chǎn)去年的業(yè)績(jī)?nèi)圆粶p反增。
徐永超表示：“對(duì)于地產(chǎn)上市公司而言，‘融資—拿地—融資’是慣有的開(kāi)發(fā)模式，以中國(guó)建筑的實(shí)力，應(yīng)當(dāng)會(huì)在土地市場(chǎng)有所作為?！睂?duì)此，7月29日中國(guó)建筑董事長(zhǎng)孫文杰公開(kāi)表示，公司上市之后，將更積極地拿地。
一體化經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)將被放大
中國(guó)建筑在地產(chǎn)業(yè)務(wù)上的持續(xù)開(kāi)發(fā)能力與市場(chǎng)猜想之間出現(xiàn)較大差距。
2008年中國(guó)建筑的總營(yíng)業(yè)收入高達(dá)2020億元，2007年中國(guó)建筑國(guó)內(nèi)建筑業(yè)務(wù)占全國(guó)國(guó)有建筑企業(yè)完成產(chǎn)值的12%，國(guó)內(nèi)施工面積占全國(guó)國(guó)有建筑企業(yè)的27%，這一切為中國(guó)建筑賦予了廣闊的想象空間。
而實(shí)際上中國(guó)建筑去年的地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入為188億元，這接近萬(wàn)科的半數(shù)，比去年保利地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)收入還高，但由于土地儲(chǔ)備充足，萬(wàn)科和保利地產(chǎn)今年的發(fā)展勢(shì)頭仍然迅猛。目前來(lái)看，中建地產(chǎn)很難打破萬(wàn)科、保利、中海三甲鼎立的龍頭格局。
事實(shí)上，由于資產(chǎn)雄厚建筑實(shí)力強(qiáng)，業(yè)界普遍對(duì)中建地產(chǎn)進(jìn)入地產(chǎn)頂尖陣營(yíng)抱有較大期望。東方證券股份有限公司密切關(guān)注中國(guó)建筑的分析師羅果表示，預(yù)計(jì)未來(lái)中國(guó)建筑旗下房屋建設(shè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)三塊的業(yè)務(wù)比例將演變成3：6：1，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將成為公司最重要的利潤(rùn)來(lái)源。
作為上市公司而言，中國(guó)建筑今后的融資渠道必然更加通暢，而且深入分析發(fā)現(xiàn)，由于拿地價(jià)格低，中建地產(chǎn)目前的土地儲(chǔ)備項(xiàng)目普遍預(yù)期收益較高。比如位于大興區(qū)黃村的北京頤合天地住宅項(xiàng)目，其地價(jià)只有3000元/平方米左右，而前不久該地塊周邊土地的價(jià)格已被追捧至7200元/平方米。顯然，這一輪融資之后，日后這些項(xiàng)目必然將為中國(guó)建筑帶來(lái)大量可用資金。
因此，土地儲(chǔ)備不足的緊張態(tài)勢(shì)更加顯露。市場(chǎng)消息稱(chēng)，孫文杰表示，中國(guó)建筑不會(huì)頻頻出現(xiàn)在土地競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)，但對(duì)于幾億幾十億的地，中國(guó)建筑會(huì)積極考慮。
徐永超認(rèn)為，通過(guò)公開(kāi)競(jìng)拍成本較高，這與中國(guó)建筑低成本開(kāi)發(fā)的理念相違背，因此中國(guó)建筑肯定會(huì)利用自己的優(yōu)勢(shì)開(kāi)發(fā)土地。他表示，由于中國(guó)建筑是全球最大的住宅工程建筑商之一和中國(guó)最大的房屋建筑承包商以及中國(guó)最大的保障房供應(yīng)企業(yè)，因此中國(guó)建筑可能會(huì)借助建設(shè)大型工程和保障房的機(jī)會(huì)獲得協(xié)議開(kāi)發(fā)商品住宅的權(quán)利。
關(guān)于這一點(diǎn)，中國(guó)建筑的招股說(shuō)明書(shū)上表示，“近期，中國(guó)建筑成功的創(chuàng)新了工程承包與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)營(yíng)模式”。而這，恰好源自于中國(guó)建筑在建筑工程上的優(yōu)勢(shì)以及集設(shè)計(jì)、建設(shè)、開(kāi)發(fā)、裝修、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等于一體的經(jīng)營(yíng)模式。徐永超表示，“在資金充裕的情況下，母公司中國(guó)建筑也可能會(huì)對(duì)中海集團(tuán)及中海地產(chǎn)有所支持”。
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