7月20日，剛剛邁進(jìn)辦公室的林近東(化名)看到銀監(jiān)會(huì)主席劉明康的“講話精神”，先是一驚，進(jìn)而“觀望”，不過(guò)當(dāng)天他就下達(dá)了“加速銷(xiāo)售，應(yīng)對(duì)可能到來(lái)的調(diào)整”的口頭指示。林是成都一家知名房企的營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)，剛剛過(guò)去的半年報(bào)，他所在的企業(yè)僅在成都市的樓市銷(xiāo)售額就達(dá)10億元之上，比2008年同期增長(zhǎng)150%。
樓市火熱、地王頻出，政策“放話”，此時(shí)此景，讓林近東自然而然地想到了2007年的“927”，不過(guò)現(xiàn)在他仍僥幸地認(rèn)為，現(xiàn)在的樓市雖已漸升溫但并未恢復(fù)到2007的“火爆”，“高層政策只是喊話，真正的行動(dòng)還有待觀察”。
嚴(yán)控“二貸”風(fēng)緊
7月17日，銀監(jiān)會(huì)第三次經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)通報(bào)會(huì)上，劉明康的“講話精神”開(kāi)始直指房產(chǎn)金融調(diào)控，其中在第10條要求中，明確指示各大商業(yè)銀行要控制房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格執(zhí)行“二套房”標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格按規(guī)定執(zhí)行住房按揭貸款首付款比例和貸款利率，對(duì)投資性住房要堅(jiān)持首付高成數(shù)、利率嚴(yán)格風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)和資信嚴(yán)格審查的原則，嚴(yán)格執(zhí)行與借款人100%“面談”、“面簽”制度，采取切實(shí)有效措施防范“假按揭”、“假首付”現(xiàn)象的發(fā)生。
這被大多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是房地產(chǎn)金融政策開(kāi)始由松變緊的信號(hào)。
此前，2008年12月17日，在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上部署促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策時(shí)，國(guó)務(wù)院總理溫家寶對(duì)“二套房貸”的描述是：進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)。對(duì)已貸款購(gòu)買(mǎi)一套住房但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑偕暾?qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套普通自住房的居民，比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的優(yōu)惠政策，對(duì)其他貸款購(gòu)買(mǎi)第二套及以上住房的，貸款利率等由商業(yè)銀行在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上按風(fēng)險(xiǎn)合理確定。
從2009年1月開(kāi)始，中國(guó)樓市一反2008年初開(kāi)始的疲態(tài)，進(jìn)入一段蜜月期。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，在經(jīng)歷了地震和金融危機(jī)的考驗(yàn)后，2009年成都市中心城區(qū)商品房住宅銷(xiāo)售已達(dá)700萬(wàn)平方米，全面超越2008年全年600萬(wàn)平方米的銷(xiāo)售水平。而5月25日以來(lái)，成都市商品房成交量幾乎每天都保持在1000套以上?！傲?jī)r(jià)齊漲”的形勢(shì)下，包括林近東公司在內(nèi)的大部分房企都調(diào)高了自己的銷(xiāo)售目標(biāo)，他們私下的口號(hào)是：“瞄準(zhǔn)2007”，但銀行貸款跑步進(jìn)入樓市，樓市量?jī)r(jià)齊漲的現(xiàn)狀還是引起了各方的重視。
來(lái)自中國(guó)人民銀行的數(shù)據(jù)顯示，在2009年上半年房地產(chǎn)資金來(lái)源整體改善的情況下，個(gè)人按揭貸款達(dá)2829億元，猛增63.1%，居各類(lèi)資金來(lái)源漲幅之首，其間所引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)憂開(kāi)始為監(jiān)管層所注意。
而記者得知，實(shí)際上，早在1個(gè)月之前的6月22日，銀監(jiān)會(huì)便印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》，其中明確要求：堅(jiān)持重點(diǎn)支持借款人購(gòu)買(mǎi)首套自住房的貸款需求，嚴(yán)格遵守第二套房貸的有關(guān)政策不動(dòng)搖；不得以征信系統(tǒng)未聯(lián)網(wǎng)、異地購(gòu)房難調(diào)查為由放棄二套房貸政策約束；不得自行解釋二套房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，不得以任何手段變相降低首付款的比例成數(shù)。
在世邦地產(chǎn)分析師樊邦勇看來(lái)，個(gè)人按揭貸款一直都是較為優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，特別是對(duì)于有能力多次置業(yè)的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，其還款能力相對(duì)初次置業(yè)更高，因此各銀行地方分行在實(shí)際執(zhí)行中大幅放寬了認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，致使政策走樣，炒房者開(kāi)始入市，風(fēng)險(xiǎn)凸現(xiàn)，最終引起監(jiān)管層要求嚴(yán)格執(zhí)行。
待基本面回暖
關(guān)于中國(guó)樓市此輪的調(diào)整，林近東堅(jiān)持認(rèn)為，除去金融危機(jī)的影響，中國(guó)樓市“火也看政策，冷也看政策?！?
適度信貸放松之后，按照中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)到的數(shù)據(jù)顯示，2009年上半年，我國(guó)主要城市住宅市場(chǎng)強(qiáng)勁反彈，需求表現(xiàn)旺盛，市場(chǎng)成交量基本恢復(fù)到2007年上半年水平。北京、天津、重慶、深圳、杭州、武漢等重點(diǎn)城市同比增幅在100%左右，而深圳的成交量同比更是增長(zhǎng)150%。
“以成交量回升代表樓市回暖是片面的。就目前成都大多數(shù)樓盤(pán)的價(jià)格而言，還普遍偏低，尚未回復(fù)到2007年的水平。而大家還寄希望于下半年改善型需求能帶動(dòng)成都樓市再往前邁出一步，但二套房貸收緊的消息卻在此時(shí)傳出，這必然會(huì)打消很大一部分改善型需求的釋放?！绷纸鼥|認(rèn)為，二套房貸的收緊會(huì)直接影響投資型購(gòu)房，也會(huì)削弱改善型需求購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)預(yù)期，對(duì)樓市的持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生不良影響。
據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)在全國(guó)樓市的初步統(tǒng)計(jì)，自住需求大約在目前的購(gòu)房者中占30%，改善型需求比例約55%左右，而投資性需求占15%?！笆站o二套房貸，取消利率優(yōu)惠后，將會(huì)減少市場(chǎng)40%的需求?！?
“就現(xiàn)在的數(shù)據(jù)來(lái)看，成都樓市目前還是以剛性需求為主，各種政府優(yōu)惠政策加上銀行二套房貸政策的適度寬松刺激的主要還是自住型的購(gòu)房需求，但量?jī)r(jià)齊漲的事實(shí)也引發(fā)了部分投資者對(duì)通脹的預(yù)期，開(kāi)始加緊入市，此時(shí)的政策收緊吹風(fēng)是有必要的?！泵裆y行[8.72 -0.80%]成都分行的一位個(gè)貸經(jīng)理對(duì)記者表示，目前的調(diào)控信號(hào)并不能顯示樓市信貸回歸到“927”的嚴(yán)厲階段，一切還有待于進(jìn)一步的執(zhí)行細(xì)化。
在成都思進(jìn)地產(chǎn)總經(jīng)理文化勇看來(lái)，在寬松貨幣政策不改的前提下，加強(qiáng)二套房貸的執(zhí)行力度，無(wú)疑是隔靴搔癢，并不能抑制房?jī)r(jià)上漲?！拔磥?lái)一兩年，房?jī)r(jià)很可能在一定的時(shí)間內(nèi)保持上漲，然后中央出臺(tái)宏觀政策，又在未來(lái)一定的時(shí)間內(nèi)進(jìn)行執(zhí)行落實(shí)，然后商品房?jī)r(jià)格回落?！彼J(rèn)為，一切的變化只能依靠經(jīng)濟(jì)全面回暖后，樓市政策市才會(huì)有基本改變。
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