“便宜的貸款”是這輪全球地產泡沫的罪惡之源
去年下半年以來，全球商業(yè)地產市場的衰退開始加速，在資本價值和租金雙雙下跌的影響下，新興市場的處境尤為艱難。根據皇家特許測量師學會(Rics)之前發(fā)布的全球房地產調查報告：今年第一季度資本價值下滑速度加快，同時，幾乎世界所有國家的租金都出現(xiàn)下滑。
與那些希望中國可以成為此輪經濟復蘇“領頭羊”的從業(yè)者一樣，商業(yè)房地產服務公司仲量聯(lián)行亞太區(qū)首席執(zhí)行官AlastairHughes也對中國樓市(樓市博客)寄予厚望。在接受CBN記者獨家專訪時，他明確表示，中國樓市的復蘇可能帶來整個國民經濟的整體回暖。事實上，這正是現(xiàn)在一片慘淡的亞太市場最急于看到的。
CBN記者：是什么導致了上一輪全球的房地產泡沫，以至于到現(xiàn)在商業(yè)地產領域仍停滯不前？
Alastair：在2007年年中，經濟增長形勢高亢，企業(yè)大膽擴張，招兵買馬，紛紛搬入更大更好的辦公樓，這都導致租金飛漲。企業(yè)可獲得的“便宜的貸款”成為上一輪高速擴張的罪惡之源。
以前銀行直接按照房屋估值發(fā)放貸款，這意味著，一幢價值100萬元的公寓，買家只需10萬元的自有資金，剩下的90萬元是通過銀行獲取的便宜貸款。
金融危機下，當這幢100萬元的公寓縮水至90萬元時，10%的價值縮水將意味著買家失去了所有的自有資金，而假設縮水30%呢？通常來說，買家會直接把鑰匙放在銀行家的面前，說一句“歸你了”。銀行此時大呼上當，他們所“借”出去的90萬元縮水到70萬元，甚至更低。在這條利益鏈上，銀行成了最慘的輸家。
一直到現(xiàn)在，相較于住宅貸款的順暢，銀行依然對購買商業(yè)物業(yè)的放貸持有高度的懷疑態(tài)度——在中國也是如此。
CBN記者：最近半年以來亞太地區(qū)房地產市場表現(xiàn)如何，不同的國家和地區(qū)市場差別又何在？
Alastair：這是自1940年以來首度全球性的經濟衰退，亞太地區(qū)的辦公租金平均下調了30%到60%，物業(yè)價值下跌了25%到50%。而在此之前，很多的衰退以及物業(yè)價值的下調都只發(fā)生在部分國家和地區(qū)。
令人擔憂的是，現(xiàn)在亞太部分國家和地區(qū)的實體經濟還沒有實現(xiàn)實質性的恢復。在新加坡，受限于金融系統(tǒng)一蹶不振、油價下跌、進出口萎靡，房地產市場也在走低。同時還有90萬平方米的新建寫字樓物業(yè)等待上市。所以，在過去的6個月間，新加坡寫字樓租金狂瀉60%。
同樣正在經歷甲級寫字樓供應放大的還有中國上海，這也是上海在此前半年為何辦公樓租金下跌的原因所在。
CBN記者：現(xiàn)在的亞太商業(yè)辦公樓市場處于一個怎樣的調整期，何時“見底”？
Alastair：沒人說得清我們現(xiàn)在到哪兒了，是拋物線的底端，還是左邊，或是右邊。但不管怎樣，我們就是在拋物線下面那個“盆地”的方位。
每個國家和地區(qū)“見底”的時間不盡相同。相比我們對北京明年寫字樓租金調整即將見底、租金整體下調最高四成的預測，上海“見底”的時間節(jié)點可能將被推遲到2012年，整體寫字樓租金跌幅可能高達45%到55%。
新加坡所處的境地就悲慘多了。這個國家大約可以于2011年調整到位，到時候的租金下調幅度將最高達八成，屆時的物業(yè)價值的整體調整也將在縮水60%到70%之間。
CBN記者：中國這一波樓市反彈是否會對亞太以及全球經濟復蘇有負面影響？
Alastair：為什么要這么說呢？樓市買家的活躍起碼表明大家對于樓市的信心，沒人會在不動產價格一瀉千里時買入物業(yè)，難道不是這么個邏輯嗎？況且現(xiàn)在住宅回暖，雖然商業(yè)物業(yè)仍沒有出現(xiàn)大舉反彈。
無論如何，中國現(xiàn)在正在經歷的經濟復蘇產生了龐大的需求，這為亞太區(qū)其他國家創(chuàng)造出無盡的商機，令他們的服務業(yè)有生存與發(fā)展的空間，從而抵消歐美經濟衰退所產生的巨大缺口。這對于實體經濟的恢復來說有利無弊。
所以現(xiàn)在歐美的買家也在尋求購買中國的物業(yè)，這是因為“中期”看來一定是好的，也就是說，只要不是“賭博式”的買入，5年后物業(yè)價值一定會有所提升。
[責任編輯：kristy_cj]
