周一理財周報編輯部開會，研究行情，拍板做地產(chǎn)板塊。周五，地產(chǎn)股暴動比我們想象更早的到來。
而本期為了定義這個專題，編輯部也爭論了好久。后來簡單明了的叫這個“地產(chǎn)股新龍頭”，以展示本輪調(diào)整過后出現(xiàn)的新格局。其實這個格局上周《財務(wù)機要》特刊“地產(chǎn)投資價值30榜”已經(jīng)呈現(xiàn)。
其實我們最初的定位是，大資金圍獵地產(chǎn)股，我們得到不少消息，資金在慢慢朝地產(chǎn)圍攏，在人們?nèi)匀贿€擔憂地產(chǎn)曇花一現(xiàn)的時刻，這到底是為什么呢？
地產(chǎn)照常升起
周五一戰(zhàn)，有做私募的朋友說，地產(chǎn)把最精銳的游資都抽調(diào)過去了，這當然是江湖上的話。不過機構(gòu)持續(xù)押注地產(chǎn)已經(jīng)有那么一陣子了。
理財周報是全國第一家為地產(chǎn)“全面復(fù)辟”的媒體，讀者一定記著《地產(chǎn)內(nèi)參》那一回合，我和部門同事奔赴一線調(diào)查，比很多機構(gòu)的搶先喊出“超配”。我記得那時我跟北京一位業(yè)內(nèi)蠻有影響的分析師聊，他很警惕，他說越瘋狂的時候，就越要警惕，他的一個重要邏輯是，本輪經(jīng)濟調(diào)整幅度比1998年大得多，憑什么地產(chǎn)就能毫發(fā)無損地回暖了？
前幾天我再跟他聊天，他已經(jīng)比我樂觀。但是問題還是老問題，我想很多人都和他一樣在為這個問題苦惱，為什么這一次地產(chǎn)這么經(jīng)得起折騰？
有兩個說法，第一個當然就是為了穩(wěn)定經(jīng)濟，拯救周期性行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)是必然要放水。建材、化工、有色這些行業(yè)等到花兒也謝了，始終不見明顯好轉(zhuǎn)，搞得市場炒股變成了炒期貨，不是因為地產(chǎn)開工率不行么？最近鋼鐵開始萌動，不就是地產(chǎn)和基建有所帶動么？
第二個邏輯是說中國的地產(chǎn)市場賭性很重。大量人買房的目的是為了投資或儲蓄保值是房價持續(xù)高漲的主要原因。這種情況下，房價漲多高都會有人買，因為只要房價在漲就說明購買是合算的。為什么中國是這樣，因為中國沒有像西方一樣征收厚重的財產(chǎn)稅。
照第二個邏輯，只要課以重稅的地方，地產(chǎn)就不會有大的泡沫，事實上我們現(xiàn)在知道，美國的泡沫吹到了何種地步。所以我想還是錢的原因。美國人手里的錢太多。
那么，中國人到底是有錢還是沒錢呢？一個基金公司的朋友跟我說，只能這么解釋地產(chǎn)前期的大幅反彈，中國人的儲蓄存量太大，購買力的彈性很強。但中國人連完善的社會保障都沒有，你敢傾囊而出買房子？
所以最近任志強炮轟是貧富分化推高房價的論調(diào)，很合我的胃口。到這里我們再來想想為什么本輪調(diào)整地產(chǎn)這么能熬，我們想想1998年前后中國發(fā)生了什么。任何一次生產(chǎn)關(guān)系的改革都是社會財富的再分配。1998年前后啟動的中國大規(guī)模經(jīng)濟制度改革，到底創(chuàng)造了多少的財富傾斜，你想知道，我也想知道。
我曾經(jīng)有一個惡毒的想法，想調(diào)查一下近10年來中國購房者的身份結(jié)構(gòu)，有多少來源于權(quán)貴階級和權(quán)貴資本。這個結(jié)果也許可以回答上面這位分析師朋友的不解之謎。
說一千道一萬，就是這個意思，不管你愿不愿意，中國的地產(chǎn)照常升起。
關(guān)于專題的幾點
另外有兩三點需要做一個說明。
第一是，根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，盡管今年第一季度我國房屋新開工面積有所下降，但施工面積、竣工面積和房地產(chǎn)開發(fā)投資均有所上漲。我再想，這么多行業(yè)都發(fā)生過補庫存行情，就地產(chǎn)還沒有，這一輪是不是？
第二是，請你關(guān)注我們保利地產(chǎn)的報道，關(guān)于這位新的地產(chǎn)偶像，這是系列之一，本次采訪保利地產(chǎn)的宋總和我們都是意猶未盡，精彩報道后續(xù)有之。
地產(chǎn)當然在分化，萬科4月銷售量環(huán)比年內(nèi)首降，萬科已經(jīng)連續(xù)3個月沒有增加新項目，表明萬科在繼續(xù)堅持“量出為入”原則，對樓市回暖依然謹慎，萬科也在形成自己的謎團。
第三，上周地產(chǎn)投資價值榜單，由于特殊原因，個別總分數(shù)據(jù)的拷貝處理上有些瑕疵，本次奉上修正后的版本，請放心，這不影響最終排名。
年初以來，房地產(chǎn)雖然沒有新能源、有色金屬那樣瘋狂，但是它的小步慢跑仍然讓基金公司和私募大佬們樂在眉梢。
房地產(chǎn)成交量的上升，讓基金公司們看到了復(fù)蘇的信號。南方派系的基金公司更是義無反顧地對房地產(chǎn)進行了綁架。
基金助推房地產(chǎn)
從2009年1月5日至5月7日，招商地產(chǎn)（000024.SZ）從13.62元漲至29.10元，漲幅達到113.6%，陸家嘴（600663.SH）從14.09元漲至26.04元，漲幅達到84.8%。
以上兩只房地產(chǎn)個股不僅僅是個例。整個房地產(chǎn)板塊在2009年年初到目前一直都保持著略強于大盤的速度小步慢跑。
“前幾個月房地產(chǎn)的銷量和土地拍賣情況都在恢復(fù)。”華商基金首席經(jīng)濟學(xué)家胡志光對理財周報記者說。
“杭州房產(chǎn)的銷量很好。每天有幾百套，去年困難時期一天兩三套都賣不出去?！闭憬囊晃凰侥既耸繉Ψ康禺a(chǎn)也較為樂觀。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月份北京住房成交量再創(chuàng)新高，達到14976套；與此同時，4月份上海市商品住宅成交面積相比3月也大幅增加了20%；今年1至4月，深圳市新建商品住宅銷售量比去年同期放大了一倍多，房價走勢逐步穩(wěn)定。
北京、上海、深圳三大城市4月份住房成交量的上升，使市場明顯感受到了房地產(chǎn)的回暖，業(yè)績提升的預(yù)期也成為推動房地產(chǎn)板塊上漲的核心因素。
尤其是基金公司更在其中起到了推波助瀾的作用。數(shù)據(jù)顯示，一季度末基金共持有868億元房地產(chǎn)板塊的股票，占股票投資市值的7.27%。
南方派基金綁架房地產(chǎn)
或許是房產(chǎn)的成交量回升起源于南方的原因，基金公司對房地產(chǎn)的綁架也以南方為甚。
在2008年第四季度，以中郵、交銀施羅德等為代表的基金公司便曾大肆布局了房地產(chǎn)，收獲頗豐。在第一季度，很多基金獲利而出。曾經(jīng)一段時間，房地產(chǎn)逐漸淡出了市場人士的視線。更多地是將目光鎖定在新能源或者有色金屬等板塊輪動之中。
但是，“我們從來沒有遺忘過房地產(chǎn)。”深圳的一家基金公司投資總監(jiān)對理財周報記者稱。
數(shù)據(jù)證明了這一點。廣發(fā)、大成、易方達、博時、鵬華等廣州、深圳的南方派系基金公司在第一季度重倉出擊房地產(chǎn)。
萬科A（000002.SZ）一季度報告顯示，截至2009年3月31日，博時基金旗下五只基金位于其前十大流通股股東之列。包括博時第三產(chǎn)業(yè)、博時新興成長、博時精選、博時主題行業(yè)、博時價值增長共持有56954.42萬股。加上融通深證100指數(shù)基金的9206.81萬股，在萬科A的前十大流通股中，基金共持有66161.23萬股，占萬科A的流通股本的5.98%。
與博時基金不同，廣發(fā)基金將寶壓在了金地集團（600383.SH）上，在金地集團第一季度前十大流通股中，廣發(fā)基金旗下3只基金廣發(fā)聚豐、廣發(fā)大盤成長、廣發(fā)策略優(yōu)選都榜上有名，分別持有4440.06萬股、3952.95萬股、3144.90萬股。另外，博時新興成長、華寶興業(yè)行業(yè)精選和大成創(chuàng)新成長也都重倉持有。
保利地產(chǎn)的前十大流通股也幾乎被廣發(fā)、大成、易方達、博時四家基金公司旗下的基金包攬。廣發(fā)聚豐、廣發(fā)策略優(yōu)選、廣發(fā)大盤共持有8450.83萬股，大成藍籌穩(wěn)健、大成創(chuàng)新成長、大成財富管理三只基金共持有6692.49萬股。易方達價值成長2057.47萬股、博時精選1999.98萬股。
鵬華動力增長、鵬華優(yōu)質(zhì)治理、易方達價值成長、廣發(fā)大盤、大成藍籌穩(wěn)健、景順長城鼎益等南方系基金則選擇了房地產(chǎn)行業(yè)總市值第三名的招商地產(chǎn)。
北方系出擊地產(chǎn)小盤股
雖然上海和北京的基金公司沒有南方派系這般兇猛地掘金房地產(chǎn)，但是他們同樣對房地產(chǎn)個股青睞有加。
“在我們第一季度報上看到的那些房地產(chǎn)公司，我們一直拿著?！鄙虾Ｒ患毅y行系基金公司的基金經(jīng)理對理財周報記者稱。“每逢調(diào)整都會加倉?！?
這位基金經(jīng)理樂觀地認為，在成交量明顯上升之后，第三季度房價也可能會有所上升。
“今年把房地產(chǎn)公司的資金鏈都打活了?！币陨纤侥既耸空f。
在他看來，上半年房產(chǎn)公司都在清庫存，也基本沒有拿地。“房地產(chǎn)公司在下半年的業(yè)績會上升起來，到了年底可能就會看到增長?！币虼耍瑢τ诜康禺a(chǎn)板塊而言目前是看得比較清楚的。
“房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈很長，在上游可以帶動鋼材、水泥、玻璃等行業(yè)，在下游會帶動家電等行業(yè)。所以房地產(chǎn)行業(yè)是否復(fù)蘇是將經(jīng)濟從低迷狀態(tài)拉上來的一個關(guān)鍵因素?！焙竟庹f。
胡志光認為，雖然國內(nèi)各個區(qū)域的房地產(chǎn)的供需平衡有所差異。江浙一帶可能在半年左右會消化掉庫存，北京可能一年，一些地方或許用2-3年。但總體來看，制造業(yè)和房地產(chǎn)兩者當中，房地產(chǎn)更能夠明確地看到回升的跡象。
但是，對于二級市場上房地產(chǎn)個股的選擇，一些私募和北方的基金公司卻與南方系基金公司有所不同。
“萬科總股本太大了。他的業(yè)績再好恐怕也很難支撐。”以上私募人士對理財周報記者稱。萬科A目前的總股本已經(jīng)達到1099521.02萬股，而2007年年底總股本只有687200.64萬股。
北京一家基金公司的投資總監(jiān)則對理財周報記者表示，“我們更看重建發(fā)股份（600153.SH）和華發(fā)股份（6000325.SH）這些南方的中小地產(chǎn)公司，這些公司盤子小，一旦地產(chǎn)行業(yè)起來，他們業(yè)績會提升得很快。”
樂觀派：振蕩上行
渤海證券周戶：從成交量上看，需求在不斷放大，預(yù)期未來還將進一步回暖，需求有望持續(xù)上升。地產(chǎn)價格雖然各地區(qū)乃至各小區(qū)都有差異，但總體上應(yīng)能逐漸企穩(wěn)。地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐漸恢復(fù)，預(yù)計今年的地產(chǎn)業(yè)績或有短暫下滑期，但大體上將波動上升。
上海證券：房地產(chǎn)市場目前的情形和二級市場表現(xiàn)相似，雖然存在波動，但處于上升態(tài)勢。需求和交易量都有所放大，價格連續(xù)四周來一直高位運行。目前地產(chǎn)處于周期中的景氣恢復(fù)階段，房地產(chǎn)將會持續(xù)回暖，價格也會逐漸企穩(wěn)。
國金證券：房地產(chǎn)企業(yè)資金流有所好轉(zhuǎn)，地產(chǎn)企業(yè)降價意愿將回落，預(yù)計房地產(chǎn)企業(yè)銷售將出現(xiàn)回暖跡象。從未來長期來看，房價上漲趨勢趨緩，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤增長將更多的來自量的增長，這樣的行業(yè)特點將更多的有利于萬科等房地產(chǎn)行業(yè)龍頭企業(yè)。
申銀萬國：預(yù)計5月份隨著開發(fā)商推盤量的增加，成交量高位運行狀況不變。從全年來看，預(yù)計成交面積增速至8%，其中10大城市銷量同比增長27%，全國其他城市同比增長3%。價格上，預(yù)計部分城市下半年供求格局發(fā)生變化，價格回升速度或?qū)⒊^預(yù)期。
高華證券王逸：寬松的信貸環(huán)境和政府支持大型開發(fā)商的明確跡象表明上市開發(fā)商的再融資需求將會逐漸獲得支持，而且其處置不良資產(chǎn)的壓力正在減弱。如果第二季度消化比率進一步改善至更有利的水平，2009年下半年的持續(xù)復(fù)蘇將更可以樂觀。
謹慎派：難言反轉(zhuǎn)
廣發(fā)證券沈愛卿：總成交量上升空間已經(jīng)不大，接下去兩個季度如能維持高位運行就不錯。短期交易量可能出現(xiàn)調(diào)整，但最終將維持目前水平。價格仍然過高，未來有下調(diào)趨勢，除非成交量漲幅繼續(xù)擴大才有望上攀，但可能性不大。
招商證券閆婭琦：成交量的上漲是不可持續(xù)的，4月份后各地成交將陸續(xù)回落。預(yù)期5月后伴隨著房價的下跌，國內(nèi)年度成交量總體將繼續(xù)萎縮。房價未來仍有下跌空間，政策利好僅使跌幅收窄，預(yù)計房價在2010年底左右見底。
第一創(chuàng)業(yè)陳曉波：需求回暖可以肯定，但是交易量3、4月數(shù)據(jù)過于驚人，預(yù)計全年很難高位運行，更不可能持續(xù)放大，預(yù)計交易量未來會階段性下滑，從全年看交易量好于2008年但低于2007年。另外，地產(chǎn)價格難以持續(xù)上漲，伴隨后期成交量下滑，價格仍將回落。
民生證券王新亮：未來需求以及交易量是否能維持高位主要依賴房價和預(yù)期收入兩大因素。雖然目前房價呈回升趨勢，但預(yù)計下半年地產(chǎn)商將回調(diào)價格，以刺激交易量繼續(xù)放大。目前難言景氣反轉(zhuǎn)，地產(chǎn)商投資意愿仍不明朗。
光大證券翁非玉：交易量的放大將持續(xù)到6至8月，目前需求的回暖主因剛性需求釋放，但6月后將進入調(diào)整期，預(yù)計交易量會有所下跌，但幅度有限。目前持續(xù)上漲的房價再上升空間不大，預(yù)計價格6月之后會出現(xiàn)下跌。
中立派：利潤增加毛利下降
長江證券：四月從總體上看市場成交活躍，但比之前三月環(huán)比小幅下降，短期內(nèi)漲幅相對穩(wěn)定在這一水平。從四大城市來看，北京和上海環(huán)比小幅增長；廣州與深圳小幅下跌。部分企業(yè)走出資金鏈危局，實現(xiàn)反轉(zhuǎn)。土地市場一季度的超預(yù)期銷售或?qū)⒋偈归_工率回暖。
國泰君安李署：地產(chǎn)上市公司仍以消化庫存為主，開發(fā)投資意愿下降。近期交易量放大表明了市場需求的活躍，各公司的資金鏈情況有望好轉(zhuǎn)。但從價格上看目前還未普遍進入止跌上漲階段。地產(chǎn)業(yè)績正逐步好轉(zhuǎn)，如大環(huán)境穩(wěn)定，可能有更具持續(xù)性的回暖。
聯(lián)合證券魚晉華：目前地產(chǎn)價格基于消費者心理預(yù)期以及市場供求關(guān)系變更影響將逐漸回升，但經(jīng)濟大背景沒有好轉(zhuǎn)的前提下，漲幅不會明顯。地產(chǎn)行業(yè)銷售業(yè)績預(yù)計今年將同比上升，而毛利則會相對下滑。
中金公司：我國一二線城市房地產(chǎn)成交量2008年末已經(jīng)見底，2009年將企穩(wěn)回升。而房價則滯后交易量，預(yù)計將于今年四季度見底。預(yù)計政府未來將進一步放松房地產(chǎn)相關(guān)政策。
國信證券：總體來看房地產(chǎn)仍保持旺盛的上升勢頭。伴隨銷售回暖，地產(chǎn)商資金鏈最困難時期已經(jīng)過去，但未來盈利增長滯后于資金狀況改善。地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇狀況目前來看喜人，但言反轉(zhuǎn)為時尚早，交易量放大主因剛性需求釋放，但調(diào)整仍未結(jié)束。
中信證券：銷售趨勢在5月份將能延續(xù)，在此帶動下，資金相對去年充裕的地產(chǎn)商投資情況或有好轉(zhuǎn)，將從去庫存期走向單一銷售驅(qū)動型再到投資驅(qū)動型。從房價來看，雖然土地價格下降了20%到50%，但是仍不低廉，開發(fā)商在終端需求市場接受的前提下或?qū)⒗^續(xù)提價。
銀河證券丁文：當前良好的銷售趨勢仍會持續(xù)一段時間，但是交易量增幅將趨于平穩(wěn)，上漲幅度有限。房價今年預(yù)期波動也不會太大，供求關(guān)系改變造成的價格波動僅是暫時的，回落后仍將趨于平穩(wěn)。目前地產(chǎn)行業(yè)不能稱為景氣反轉(zhuǎn)，只能說是脫離底部的逐漸企穩(wěn)。
興業(yè)證券：交易量的放大伴隨剛性需求釋放將持續(xù)升溫至5月，但第三季度由于行業(yè)調(diào)整或?qū)⑿》芈?。房價2009年大起大落可能性不大，相對將較為平穩(wěn)。預(yù)計今年地產(chǎn)業(yè)績較去年上升，利潤和營業(yè)收入有望同比增20%到30%，但毛利水平由于去年下半年業(yè)績拖累將走低。
“樓市全面復(fù)蘇的跡象比較明顯，我們表示長期看好?！边@是長江證券地產(chǎn)分析師蘇雪晶今年實地調(diào)研以來的最大感慨。
2月份開始，蘇雪晶就從成交數(shù)據(jù)、信貸政策中隱約嗅出了地產(chǎn)回暖的氣息，是真正復(fù)蘇還是復(fù)蘇錯覺？他認為不能就這么作出簡單判斷，春節(jié)過后，他和同事們就馬不停蹄地開展了全國樓市走訪行動，是今年國內(nèi)最早一批進行房產(chǎn)調(diào)研的券商機構(gòu)。
“調(diào)研的樓盤多得數(shù)不清了，平均一天要看6個樓盤?！痹趯κ鄠€城市，近二十家地產(chǎn)公司進行實地走訪后，他在隨即發(fā)出的報告中用了“春意盎然”四個字。
投資地產(chǎn)的曙光在哪里？隨著短期企業(yè)估值進入到一個較高水平，投資地產(chǎn)的邏輯需要重新梳理。
蘇雪晶認為地產(chǎn)股票的反彈是有脈絡(luò)可循的。他建議以深圳、廣州為代表的珠三角區(qū)域的重新復(fù)蘇，以及上海、杭州為代表的長三角區(qū)域經(jīng)濟再起飛是投資者應(yīng)該關(guān)注的。
為此他編了一句順口溜：上半年買保利，下半年配招商，可以看濱江。他強調(diào)重點把握區(qū)域投資機遇，并從戰(zhàn)略突出的大公司和反轉(zhuǎn)性強的企業(yè)中尋找機會。
他忠告投資者，除了用成交量、利潤等指標來考察一家地產(chǎn)公司，還需要特別留意現(xiàn)金流、過往的歷史紀錄以及該企業(yè)的融資動力。
得珠三角得天下 保利銷售高歌猛進 招商業(yè)績彈性最大
“股票投資看準珠三角，2009年就賺到了房地產(chǎn)的大錢。”蘇雪晶認為在這一輪調(diào)整中，珠三角地區(qū)全面復(fù)蘇的跡象最為明顯，反轉(zhuǎn)性最大，該區(qū)域的投資機會將在全年顯現(xiàn)出來。
而從去年年底開始，他就把目光聚焦在保利地產(chǎn)和招商地產(chǎn)。
“在地產(chǎn)一蹶不振的境況下，保利地產(chǎn)依舊開工積極，拿地果斷。其充足的可售面積在樓市回暖后顯現(xiàn)了優(yōu)勢。”
在弱市中，保利選擇加快銷售結(jié)轉(zhuǎn)并且保持一定銷售速度的前進方式，同時公司在負債結(jié)構(gòu)上進行調(diào)整，長期借款占借款比重越來越高，到2008年已經(jīng)達到了99%，資產(chǎn)負債水平相當健康。
蘇雪晶向理財周報記者介紹了調(diào)研保利地產(chǎn)中所獲知的顯赫銷售戰(zhàn)果。
2009年杭州首個“日光盤”就來自保利地產(chǎn)旗下的東灣樓盤，195套房源在三個小時之內(nèi)全部售出，加推的40 套也被搶購一空，當日開盤銷售超過120%。3月7日，廣州的紫薇花園開盤當日240套房源即刻售罄，蟬聯(lián)該樓盤“日光”的銷售記錄。在成都，保利•公園198新推“百合中央”組團正式開盤后，開盤后兩小時售出88套，銷售率近90%，銷售金額突破5000萬，兩天內(nèi)銷售超過一億元。
保利地產(chǎn)公布的2009年一季度報顯示，該公司１月－３月實現(xiàn)營業(yè)收入214054.65萬元，同比增長84.72%；實現(xiàn)營業(yè)利潤50430.55萬元，同比增長110.09%；實現(xiàn)銷售簽約面積達76.33 萬平米，同比增長132.89%；銷售簽約金額為64.84億元，同比增長196.71%。
保利地產(chǎn)在年初率先提出融資計劃，也讓蘇雪晶覺得此舉可謂“占盡先機”。
他表示，公司增發(fā)如獲得批準，公司將獲得近80億的現(xiàn)金，這將為未來持續(xù)的高增長打下堅實的基礎(chǔ)。公司資產(chǎn)負債率也將因此從70.8%下降到64.7%，這將有效地降低財務(wù)風(fēng)險。
蘇雪晶認為，公司在今年下半年將加大優(yōu)質(zhì)土地的儲備速度，此舉將遠超市場預(yù)期。
而在蘇雪晶看來，招商地產(chǎn)則是業(yè)績彈性最大的一線地產(chǎn)股。他頗為贊許的是公司去年年底融資舉措?！皩嵤┕蓹?quán)融資，為低位抓住時機拓展業(yè)務(wù)做好了儲備?！?
2008年11月，招商地產(chǎn)成功進行公開增發(fā)，募集資金57.8億元，迅速改善了公司的財務(wù)狀況。使2008年末資產(chǎn)負債率和凈負債率從三季度末的67%和86%下降到57%和30%,賬面現(xiàn)金增加到73.9億元。公司在2008年年報中表示，今年仍會尋找資本市場融資機會。
而一季度以來，招商地產(chǎn)銷售順利，實現(xiàn)營業(yè)收入82309萬元，同比增長46%；實現(xiàn)營業(yè)利潤20506萬元，同比增長219%。
蘇雪晶認為銷售還會持續(xù)向好。他介紹說，今年四月，上海招商雍華府洋房項目一期首批房源正式開盤，當日推出399套房源，到場客戶逾800組，不到半日，399套房源被搶購一空，共實現(xiàn)銷售面積3.18萬平米。
截止到4月中旬，招商地產(chǎn)的認購面積超過25萬平米，認購金額30多億元，超過去年40%。二季度推盤30萬，下半年公司將再推出65萬平米。
“經(jīng)過去年的戰(zhàn)略布局，招商真正從深圳走向全國了?！边M入2009年，招商地產(chǎn)將在深圳、北京、上海等12個項目城市有62個房地產(chǎn)項目同時開發(fā)，在售項目達到22個。公司方面預(yù)計，2009年度銷售面積將達到120萬平方米，實現(xiàn)銷售收入100億元。
從深圳蛇口起家的招商地產(chǎn)背后還有實力雄厚的大股東招商局為其撐腰，在蛇口擁有豐富的土地儲備，未來仍然有大量廉價資源可供利用，公司在獲取地價土地的能力上有著天然的優(yōu)勢。
說到地產(chǎn)行業(yè)的“老大哥”萬科，蘇雪晶表示，調(diào)研下來的情況也十分理想。但他認為，萬科只有在整個行業(yè)全面復(fù)蘇后才會擁有超額收益，萬科股票投資的最佳機遇應(yīng)在行業(yè)徹底企穩(wěn)之后，而2009年仍然是萬科解決大企業(yè)困惑的一年?！敖衲耆⑺募径?，萬科會迎來真正的機會?！?
長三角機遇再現(xiàn) 上實廣宇反轉(zhuǎn)性最強 濱江集團厚積薄發(fā)
“長三角地區(qū)會是這輪地產(chǎn)調(diào)整中表現(xiàn)最好的區(qū)域?！彪m然堅持投資機會集中在珠三角，調(diào)研一圈下來的蘇雪晶也毫不吝惜對長三角房產(chǎn)商的溢美之詞。
他認為上海房地產(chǎn)市場的景氣度最高，從大的邏輯上來看，世博概念、迪士尼主題、國資整合的利好，都將使該地區(qū)樓市受益。“調(diào)研下來的成交狀況也確實不錯，預(yù)計明年上半年會有明顯的回升?！倍贾菔莾H次于上海值得看好的地區(qū)，他表示，該地區(qū)價格調(diào)整的空間已經(jīng)很小。
一季度末銀行對地產(chǎn)企業(yè)信貸預(yù)期轉(zhuǎn)變、4月底國家政策繼續(xù)放松地產(chǎn)企業(yè)銀根，引發(fā)了他的深刻思考。流動性將再次成為主導(dǎo)行業(yè)發(fā)展變化的關(guān)鍵性因素。
不僅如此，企業(yè)層面流動性的釋放，將意味著房價逐步穩(wěn)定、意味著土地成交逐步活躍、意味著新開工增加。這樣的一種釋放，最直接提升了地產(chǎn)行業(yè)中小公司的估值水平。
而在長三角地區(qū)的實地調(diào)研中，蘇雪晶也最深刻地感受到一些反轉(zhuǎn)型企業(yè)在走出資金鏈困局后的投資機遇。比如上實發(fā)展，比如廣宇集團。
“上實發(fā)展是資源富裕型的企業(yè)，業(yè)績變現(xiàn)能力強，在上海本地股中彈性最大。”蘇雪晶評價說，由于上實在上海的項目基本是處于地段和區(qū)域比較好的位置，資源的稀缺性也就決定了其價格的剛性。
他判斷，經(jīng)歷2008年業(yè)績下滑后，今年將會是“上實資本年”，公司具有資產(chǎn)注入和重組的想象空間。
在2008年的定向增發(fā)中，大股東尚有部分地產(chǎn)項目和股權(quán)未能注入上實發(fā)展，主要有80.6萬平方米的上海朱家鎮(zhèn)土地和匯賢雅居二期項目（拆遷中），公司承諾在上述項目工程量總投資達到25%時便注入上市公司，其中匯賢雅居項目位于徐家匯商業(yè)區(qū)，地理位置極佳，目前其二手房售價在25000元/平方米。其余與地產(chǎn)相關(guān)的股權(quán)大股東也承諾在時機成熟時整體注入。
市場重組整合的預(yù)期，則引發(fā)于上實發(fā)展和港股上市的上實控股之間存在的同業(yè)競爭。上實集團在其出具的《避免同業(yè)競爭聲明及承諾函》中不僅強調(diào)未來“將不再新設(shè)從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的子公司”，而且明確承諾上海上實的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)將全部由上實發(fā)展經(jīng)營。
在該公司年報中，上實發(fā)展也表現(xiàn)出積極尋求資本市場融資的強烈愿望。
“廣宇集團將是受益于整個行業(yè)復(fù)蘇的公司。”蘇雪晶認為，該公司經(jīng)歷了2007年以來土地儲備，資金、人員調(diào)整等諸多問題的集中爆發(fā)后，拐點已經(jīng)出現(xiàn)，市場表現(xiàn)明顯。
他用“火爆”來形容考察樓盤的感受。據(jù)他了解，廣宇集團計劃今年銷售收入為10億，但目前已經(jīng)完成了80%。
“市場普遍擔心的公司財務(wù)費用問題，已經(jīng)解決。目前尾數(shù)貸款已經(jīng)徹底結(jié)清。而對于高價拿地的問題，我倒也沒有什么悲觀，杭州土地價格并未出現(xiàn)明顯的下調(diào)?！?
蘇雪晶認為，廣宇集團最大的問題在于戰(zhàn)略上是否清醒，至關(guān)重要的是，要把握住定向增發(fā)股票融資的機會。
對于濱江集團的調(diào)研情況，他也印象深刻。陽光海岸去年11月開盤預(yù)售，目前的銷售率為80%，去年10月開盤的金色藍亭已經(jīng)全部銷罄。而這兩個樓盤決定的是2010年的業(yè)績表現(xiàn)，已經(jīng)被提前鎖定。
“濱江集團的戰(zhàn)略風(fēng)格與保利地產(chǎn)十分相似，都是在去年年底積極主動拿地，儲備決定成敗?！彼治稣f。
公司產(chǎn)品銷售良好的原因還在于它的品牌戰(zhàn)略思想，形成了兩大清晰的產(chǎn)品系列，即以金色海岸、陽光海岸為代表的在稀缺土地上的高附加值產(chǎn)品系列，和以萬家花城、金色藍庭為代表的高性價比產(chǎn)品系列，個性鮮明。
進入五月的這周，蘇雪晶依舊沒有停下腳步，又趕赴武漢等二線城市進行考察。“騰籠換鳥的效應(yīng)很明顯，武漢經(jīng)濟也開始有所復(fù)蘇?！彼蚶碡斨軋笥浾邆鬟f最新的調(diào)研情況。
武漢城市圈將依據(jù)總體格局與經(jīng)濟總量的優(yōu)化進行重新鋪排。其中重要一點就是騰籠換鳥。
由此，帶來武漢中心城區(qū)的概念進一步泛化，形成不同重心的城市副中心，作為與周邊城市的聯(lián)結(jié)點。
“二線城市因為城市化進程的加速，城市化率的提高，剛性需求強烈且長期存在，但土地供給過大，價格很難上漲?！彼硎荆恋亟?jīng)營者的思路不完善，將使二線城市背負一定的包袱。
蘇雪晶預(yù)計全國樓市的成交量會在今年夏季有所下降，但這只是銷售淡季引發(fā)的正常成交波動，建議繼續(xù)持有地產(chǎn)股。
但他也警示投資者，投資地產(chǎn)的風(fēng)險實際也是這輪宏觀經(jīng)濟復(fù)蘇的風(fēng)險，并且要特別留意過分預(yù)期未來所帶來的估值高企。
“經(jīng)過一段時間的調(diào)整，房地產(chǎn)市場表現(xiàn)更趨理性，2009年房地產(chǎn)行業(yè)挑戰(zhàn)與機會并存，更多的將是機遇?！苯鸬丶瘓F（600383.SH）在接受理財周報采訪時如此表示。
與此樂觀態(tài)度相佐證的是，金地集團正在積極進行新的融資：金地集團準備向不超過10名(含10名)特定對象非公開發(fā)行A股，發(fā)行股票的數(shù)量不超過40000萬股(含40000萬股)，發(fā)行價格不低于9.22元/股。
如果按照40000萬股、每股9.22元來計算，金地集團此次融資的募集金額將達到3.69億元。據(jù)了解，所募集資金將用于上海格林世界四期、西安南湖、西安曲江池、天津格林世界三期、沈陽長青、武漢金銀湖等六個項目。
同時，金地也加大了推出新項目的力度。僅在2009年4-5月，金地就將推出包括天津格林世界、上海格林世界、南京金地名京、佛山九瓏璧等在內(nèi)的八個項目。
一、二線城市是投資重點
從2008年公司發(fā)布的年報來看，金地的二線城市的比重在逐步上升。
根據(jù)公司發(fā)布的2008年年報，從2008年銷售的區(qū)域來看，銷售主要來自于上海格林世界、未未來、灣流域三個項目的貢獻，上海一個城市在2008年銷售金額的比重達到了42.6%；從結(jié)算的項目來看，上海的項目結(jié)算收入比重達到了28.1%。
在2008年末項目資源的分布中，深圳、北京、上海等城市的比重有所下降，四大一線城市項目資源的比重為34.2%，南京、西安、沈陽占38.8%。
“金地已進入的一、二線城市仍然是今年投資重點。對于二線城市來說，其城市化進程慢于一線城市，同時市場競爭壓力也相對一線城市小，市場土地資源也相對豐富。因此，我們認為經(jīng)濟活躍的重點二線城市如西安、武漢、沈陽等同樣具有良好的成長空間?！蹦玫貏幼鞫?、平、快
對下一階段的市場看好，金地的拿地策略是否會發(fā)生變化？
“今年計劃用于新增土地儲備的資金規(guī)模在50億至100億元，投資時點主要在二三季度，”金地集團表示，“今年拿地以短平快項目為主，布局仍是在一線城市和武漢、西安、沈陽這樣的重點二線城市?！?
在2007年，金地集團新增面積243萬平方米。此后主動調(diào)整了節(jié)奏。而在2008年的市場低迷時期，公司新開工面積137.93萬平方米，較2007年下降43.15%。2008年只增加了西安南湖曲江池一個項目，集中全力出貨回籠資金，其年報數(shù)據(jù)表現(xiàn)出較強大的生命力。
進入2009年，隨著市場的回暖，金地在拿地上更加積極，在記者發(fā)稿前的4月29日，金地剛以56000萬元的價格獲取上海市青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)3號地塊項目。（理財周報記者 徐清/文）
萬科：斷言調(diào)整結(jié)束為時尚早
“今年以來，公司的銷售情況，包括四月份的銷售表現(xiàn)均符合公司的預(yù)期?！比f科（000002.SZ）副總裁肖莉這樣評價今年以來的營業(yè)狀況。
良好的一季度
根據(jù)萬科公布的一季報，公司累計實現(xiàn)銷售面積152.5萬平方米，銷售金額122.2億元，分別比08年同期增長33.2%和21.0%。實現(xiàn)結(jié)算面積106.1萬平方米，結(jié)算收入80.3億元，同比分別增長32.1%和27.7%。實現(xiàn)營業(yè)收入81.6億元，凈利潤7.7億元，同比分別增長27.6%和7.1%。
萬科認為，一季度成交量回升取決于多個方面的原因：“開發(fā)企業(yè)為加快消化庫存，采取了各種策略積極促進銷售；信貸、稅收等方面的政策優(yōu)惠降低了居民自住購房的成本，促進了市場信心的穩(wěn)定；房地產(chǎn)市場已經(jīng)調(diào)整較長時期，累積的大量自住需求存在一個釋放的過程?！?
“珠三角地區(qū)由于前期價格調(diào)整較為充分，交易量率先回升也有合理性。”
后續(xù)發(fā)展仍待觀察
對于下一階段的市場，相對于金地的樂觀態(tài)度，萬科顯得更為謹慎。“對這一態(tài)勢的后續(xù)發(fā)展，仍需保持進一步的觀察?？紤]到宏觀環(huán)境方面仍然存在的諸多不確定性，斷言住宅市場調(diào)整已經(jīng)結(jié)束還為時尚早。”
這種判斷并非杞人憂天。如果排除分步區(qū)域、產(chǎn)品類型等因素，用銷售金額除以銷售面積來簡單計算每月的銷售均價，那么萬科4月的樓盤銷售均價為8962.7元/平方米，相比3月的樓盤銷售均價9290.7元/平方米，也環(huán)比下降了328元/平方米。
與此同時，2009年一季度萬科的毛利率下滑十分明顯，公司的毛利率從2008年底的39.00％下滑至一季度的33.81％，該毛利率水平為萬科自2004年以來的最低。
成本控制成重點
“在過去一輪的市場變化和調(diào)整中，我們應(yīng)該看到，一方面土地成本是上升的，這里面既包涵了2006年和2007年土地價格上漲的因素，也包涵了原有相對低價的土地在逐步消化減少的因素。”萬科副總裁肖莉?qū)碡斨軋笥浾弑硎尽?
肖莉進一步表示，另一方面，過去一年市場價格也出現(xiàn)了不同程度和幅度的調(diào)整，雖然萬科項目結(jié)算價格下降的幅度不大，但考慮到精裝修房比例的不斷上升，房價中這一塊的成本比例也是在不斷增加的?！白詈蠓从吃诮Y(jié)算毛利上，是呈下降趨勢的。”
“在低毛利率背景下，成本管理、費用控制更加重要。也正是基于這一考慮，萬科已經(jīng)將加強成本管理和費用控制作為未來的一項工作重點。這一努力方向從公司第一季度的營銷費和管理費中也有所體現(xiàn)?！?nbsp;
今年以來，房地產(chǎn)交易量出現(xiàn)了久違的反彈。不過這種情況在4月份已經(jīng)出現(xiàn)了分化的跡象，4月份包括天津、深圳、廈門等五個城市成交面積均有不同程度的下滑。
值得注意的是，在成交量環(huán)比下降的同時，這五個城市的成交均價出現(xiàn)了不同程度的上漲。
從理財周報記者采訪的情況來看，樓市的回暖已使得開發(fā)商提價的沖動再次燃起。
樓市回暖
今年的一季度，包括北京等主要8個城市一手住宅成交面積平均環(huán)比增長30%以上。同比去年，八個主要城市除杭州微跌2%之外，一手住宅成交面積均同時實現(xiàn)大幅增長。
而在4月份，成交量仍然在持續(xù)擴大。據(jù)渤海證券統(tǒng)計，6個城市均同比上漲，合計增長127.27%；環(huán)比來看，統(tǒng)計的12座城市，有3個環(huán)比下降，合計環(huán)比增長8.68%。
“現(xiàn)在的情況比2008年、2007年要好很多，合富輝煌的代理業(yè)務(wù)在3、4月份均出現(xiàn)了很大幅度的增長。像我們廣州一個九龍湖的項目，上個月成交了十幾個億?！焙细惠x煌市場研究部首席分析師黎文江說。
目前合富輝煌集團在廣州、北京、上海、天津等60多個區(qū)域中心城市均有開展業(yè)務(wù)，其代理業(yè)務(wù)在廣州是絕對的行業(yè)龍頭。
“現(xiàn)在市場很旺，這兩三個月的情況都是這樣，而且按照經(jīng)濟回暖的情況，這種狀況還會持續(xù)?！碧┯脴I(yè)總裁黎振偉表示。
接受理財周報記者采訪的時候，黎振偉正在外地看項目，他補充說，“中介業(yè)都是靠市場吃飯的，市場好就能賺錢，市場不好就不玩，應(yīng)對市場的速度比較快?！?
在談起今年業(yè)務(wù)的時候，黑馬地產(chǎn)董事長汪春林頗為喜悅：“今年春節(jié)以來，代理業(yè)務(wù)非常好，大部分項目翻了一倍以上，有的翻了兩三倍以上，像我們惠陽的一個項目去年年底成交量是三四十套，今年四月份整個成交量翻了300%，上到150套，5月份目前已經(jīng)成交的也達到七八十套?！?
黑馬地產(chǎn)主要做一級市場，大部分項目在江西、山東、廣東韶關(guān)和惠陽、東莞，目前代理在售項目有30個，簽約5個顧問項目。包括江西15個、東莞1個，山東18個，廣東6個、湖北1個等。樓盤包括有惠州中天彩虹城、南昌銀河城等大盤。
漲價沖動
在這種樓市成交反彈的情況下，房價已經(jīng)出現(xiàn)了上漲的跡象。
據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，深圳在4月份已經(jīng)出現(xiàn)了量跌價升的現(xiàn)象。4月份，深圳全市成交套數(shù)和面積分別下降9.58%、7.94%，與此相反的是，成交價格則上漲了11.53%。其中特區(qū)內(nèi)新房成交套數(shù)和面積分別上升17.30%，15.07%；價格上升5.24%；特區(qū)外新房成交套數(shù)和面積分別下降21.52%，16.75%，價格上升16.68%。
“提價交易量肯定會下去的，像我們就不提價，價格還是和去年一樣?！焙隈R董事長汪春林說。
“現(xiàn)在很多開發(fā)商都想漲價，不過我們給他們的建議是暫時不要提價，畢竟現(xiàn)在還不是漲價的時候，成交量還是比較小。按照目前廣州市場的情況，成交量上到60萬平方米以后，才會出現(xiàn)提價的空間?！崩栉慕J為。
不僅僅在一手房，在二手房也出現(xiàn)了提價的現(xiàn)象?！霸诙质袌錾铣霈F(xiàn)了比較多的‘返價’現(xiàn)象，就是說有些房子原來是出價50萬，最近看到市場有好轉(zhuǎn)跡象，小業(yè)主重新要價到55萬?！睗M堂紅廣州研究部經(jīng)理周峰此前接受記者采訪時表示。
回暖能否延續(xù)下去？
“這之前樓市所形成的小陽春能不能持續(xù)下去還很難說，主要還是要看開發(fā)商愿不愿意把房價降下來?！贝饲敖邮苡浾卟稍L時中原地產(chǎn)華北董事總經(jīng)理李文杰指出。
“5月份應(yīng)該還能保持這個增長的勢頭，廣州這邊五月中下旬會有更多的優(yōu)質(zhì)盤推出，都是在城中心的地段，均價在一萬元以上?！崩栉慕f。
黑馬地產(chǎn)董事長汪春林對于后市比較樂觀，“我不認同有些人說什么‘短命的小陽春’，房地產(chǎn)市場反彈的情況肯定會延續(xù)下去的，整體向好。”
易居中國房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所副所長楊紅旭卻持相反的態(tài)度，“這一波樓市的反彈已經(jīng)處在緩慢釋放的階段，到了五月份反彈的幅度會進一步收窄，甚至有可能出現(xiàn)五月份環(huán)比四月份下降的情況。上海五月份也有可能下跌，到了6月份這一波反彈行情估計就到頭了?！?
今年一季度，全國各大城市的交易量均出現(xiàn)了大幅上漲，不過這種情況在4月份已經(jīng)出現(xiàn)了分化的跡象。4月份包括天津、深圳、廈門在內(nèi)的五個城市成交面積均有不同程度的下滑。
據(jù)聯(lián)合證券統(tǒng)計，4月份天津成交面積環(huán)比3月份下滑15%，深圳此項數(shù)據(jù)則下滑8%。
值得注意的是，在成交量環(huán)比下降的同時，這五個城市的成交均價出現(xiàn)了不同程度的上漲。世聯(lián)地產(chǎn)在其4月報指出，雖然市場總量出現(xiàn)小幅回暖，但交易量的繼續(xù)升溫不可持續(xù)，新房的交易量已經(jīng)出現(xiàn)輕微下降，深圳關(guān)外的表現(xiàn)尤為顯著，新房的價格上浮空間已經(jīng)在10%-20%。二手房交易量持續(xù)上揚，但后市可能會更加趨于平穩(wěn)。
目前來看，入市還是以自用者居多，投資并未大量涌入，買方對于價格比較敏感，市場的理性氣氛明顯。
多家房地產(chǎn)上市公司2009年一季報顯示，毛利均受到不同程度的下挫。此前種下的“高價地”惡果仍然在釋放，而2008年以來萎靡的房價更是雪上加霜。
阻擊這場凈利吞噬，房地產(chǎn)公司的救贖之路并不輕松。
幾個核心數(shù)據(jù)的變化
年初以來，樓市反彈的跡象十分明顯，全國各大城市一手和二手房的成交數(shù)據(jù)看，無論是成交套數(shù)和交易面積均出現(xiàn)了大幅上升，尤其是2、3月份，這種跡象在深圳也極為明顯，其間深圳二手市場的成交量是去年的4倍，一手房的成交量相比去年上漲100%。
樓市的回暖反映在房地產(chǎn)上市公司層面也極為明顯，據(jù)wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2009年一季度，上市公司銷售額同比增長23%。而銷售情況的改善也一定程度上改善了上市公司的現(xiàn)金流情況，wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，其行業(yè)經(jīng)營性現(xiàn)金同比增長19%，平均負債率同比去年高點下降0.8%。
值得注意的是，2009年一季度，房地產(chǎn)上市公司投資支出同比減少39%，而去年同期的數(shù)據(jù)是增長89%。不過，有一個積極的信號值得關(guān)注，據(jù)申銀萬國統(tǒng)計，投資額同比增速在2009年1月份下挫到谷底后，2月份之后已出現(xiàn)減速收窄的跡象。
毛利率下降3.7個百分點
盡管在銷售數(shù)據(jù)上，房地產(chǎn)上市公司仍然得益于樓市的反彈，但此前種下的“高價地”惡果已在逐步釋放。申銀萬國的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2009年一季度，行業(yè)的結(jié)算毛利水平下降35.7%，較高點下降1.8個百分點。
此外，由于銷售市場的低迷以及資金成本的提高，2008年三項費用率整體有所上升，由此導(dǎo)致凈利率的下滑幅度大于毛利和主營業(yè)務(wù)利潤率的下滑幅度。房地產(chǎn)上市公司的銷售毛利率為12.8%，較2008年中期16.6%下降3.7個百分點。
如萬科A（000002.SZ），其凈利潤同比雖然仍然增長7.05%，但銷售毛利率卻同比下降0.3037%，環(huán)比下降0.3383%。這也難怪萬科今年在董事會報告上提出，2009年萬科的行政費用、營銷費用占營業(yè)收入的比例要比2008年下降20%。不過，在這場凈利吞噬中，泛海建設(shè)（000246.SZ）、濱江集團（002244.SZ）無疑是最大的苦主之一，wind數(shù)據(jù)顯示，一季度泛海建設(shè)銷售凈利率同比下降23.34%，環(huán)比下降27.35%。濱江集團銷售凈利率同比下降76.87%，環(huán)比下降31.16%。
高價地和低房價
引爆這場凈利吞噬之禍的仍然是“高價地”以及不斷下滑的房價。申銀萬國在研究報告中提出，對于不同的上市公司，毛利率下滑和凈利率下滑的速度將有所不同，取決于高價地在公司土地儲備所占的比重和公司平均的周轉(zhuǎn)速度，高價地占比越高，土地平均獲取時間越晚的公司，其毛利下滑的壓力越大。
在上述報告統(tǒng)計的22家房地產(chǎn)上市公司土地數(shù)據(jù)中，福星股份（000926.SZ）和陽光股份（000608.SZ）2007年購置的土地占其土地總儲備的比例達近80%，南京地產(chǎn)龍頭棲霞建設(shè)（600533.SH）這一數(shù)據(jù)也接近70%。中航地產(chǎn)（000043.SZ）超過40%的土地為2007年所得，其余皆為2007年以前配置的土地儲備。
值得注意的是，包括新湖中寶（600208.SH）、冠城大通（600067.SH）、泛海建設(shè)、華業(yè)地產(chǎn)（600240.SH）和蘇寧環(huán)球（000718.SZ）等公司其土地儲備基本為2007年前所購置，這些公司不受高價地的困擾。
按照近年來土地價格的走勢，可以判斷，2007年顯然是高價地最為集中的一個年份，2007年購置土地儲備比例越高的上市公司，其風(fēng)險無疑越大。
按照這樣的簡單邏輯，未來的兩三年，一線地產(chǎn)公司中，金地集團（600383.SH）和招商地產(chǎn)（000024.SZ）是最為受高價地困擾的房地產(chǎn)公司，其中金地集團2007年購置土地儲備占其土地總儲備的比例達到47%，招商地產(chǎn)這一比例也在40%左右。
高價地的風(fēng)險不言而喻，這對于毛利率是殺傷力頗大的重拳。盡快消化這些高價地，是迫在眉睫的事情，當然對于萬科這樣的快公司，消化這些高價地費時并不需要太長。
萬科2007年購置的土地儲備占其總土地儲備的比例不過20%左右，相對于萬科的開發(fā)速度，這樣的比例并不高。而對于一些周轉(zhuǎn)速度不暢的慢公司，這樣的風(fēng)險顯然不能在短時間內(nèi)消化。慢公司招商地產(chǎn)2009年1季度其銷售凈利率同比增長0.58%，環(huán)比卻下降11.34%。
可以預(yù)計的是，一季度毛利下滑只是開始，按照大部分房地產(chǎn)上市公司的周轉(zhuǎn)速度，高價地的風(fēng)險仍然未釋放完畢。
實際上，面臨高價地風(fēng)險的房地產(chǎn)上市公司要保持利潤增長和修復(fù)毛利，只能仰賴于銷售情況變好和房價的上漲。上述申銀萬國研報測算， 2009、2010年兩年上市公司平均銷售額和2008年相比增長50%，基本能抵消33%的凈利率下滑對利潤增速的影響。此外，毛利修復(fù)則依靠于兩方面：一是房價的上漲，二是低成本土地獲取對現(xiàn)有高價土地成本的攤薄。
但申萬測算的前提是建立在房地產(chǎn)市場持續(xù)反彈的基礎(chǔ)上，在目前市場敏感的時刻，這一趨勢仍然無法看清。
廣州市海珠區(qū)閱江中路688號，保利地產(chǎn)國際廣場北塔31層。寬大的珠江在面前穿過廣州。
“為什么保利地產(chǎn)能異軍突起？不論什么時候，保利地產(chǎn)都堅持以發(fā)展為第一要務(wù)，能清晰的做到這一點的企業(yè)很少。”
不能再使用黑馬這個詞，2008年以來的保利地產(chǎn)已然成為地產(chǎn)板塊的人氣王和偶像公司，在上期理財周報《財務(wù)機要》大型特刊的研究結(jié)果中，保利地產(chǎn)以高分位列“地產(chǎn)上市公司投資價值30榜”第一名。
保利地產(chǎn)的高成長是中國資本市場的一個謎。5月8日，保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司的董事總經(jīng)理宋廣菊首次對媒體深入解析保利地產(chǎn)體內(nèi)的雙重DNA。
奔跑的保利地產(chǎn)
“萬科叫歸零，我們叫反思，未來的思路是再造一個保利地產(chǎn)?！彼螐V菊短發(fā)、干練、言語簡潔。
有著軍企背景的保利地產(chǎn)行事低調(diào)，對于外界而言，頗有些神秘，而保利地產(chǎn)近年來呈現(xiàn)出的奔跑姿態(tài)則廣受矚目。
2008年，保利地產(chǎn)以91.24%的主營收增長率領(lǐng)跑房地產(chǎn)行業(yè)，其銷售規(guī)模已經(jīng)名列全國第三，增長勢頭明顯好于行業(yè)平均和競爭對手，與領(lǐng)先者萬科的距離在迅速拉近，有業(yè)內(nèi)知名分析人士斷言，按照既有的資源和速度，保利地產(chǎn)在三年內(nèi)將領(lǐng)跑業(yè)內(nèi)。
宋廣菊總經(jīng)理將此歸之于：發(fā)展目標確定之后，清晰地確定自己的戰(zhàn)略，并且堅定不移地朝這個目標前進。
保利地產(chǎn)的戰(zhàn)略定位是什么？宋廣菊用“三個為主，兩個結(jié)合”來總結(jié)。一是以做大做強房地產(chǎn)為主業(yè)，適度拓展相關(guān)行業(yè)；二是以廣州、北京、上海為主，逐步向其他城市擴展；三是以商品房住宅開發(fā)為主，適度拓展其他物業(yè)。兩個結(jié)合一個是滾動性開發(fā)收入與物業(yè)經(jīng)營型收入相結(jié)合，通過開發(fā)商品住宅加快資金周轉(zhuǎn)，同時在中心城市適度持有部分優(yōu)質(zhì)經(jīng)營物業(yè)，形成穩(wěn)定的經(jīng)營收入；二是資本運作和資產(chǎn)經(jīng)營相結(jié)合。
保利地產(chǎn)近年來清晰地沿著該目標高速發(fā)展。股改時保利地產(chǎn)的凈資產(chǎn)3億元，截至08年底，保利地產(chǎn)的凈資產(chǎn)已擴大到157億元，這樣的發(fā)展速度遠遠超過了行業(yè)的一般水平，也給投資者帶來了豐厚的回報。
“確定了就不會去做其他”
“這是戰(zhàn)略上的十年規(guī)劃，確定了，就不隨便去做其他?！彼螐V菊說：
“在相當長的時間里，我們不做別的，只是拓展相關(guān)行業(yè)，相關(guān)行業(yè)是什么呢？我個人理解就是成本最低的一個延伸行業(yè)，如果不是相關(guān)行業(yè)，你的人力資本，你的其他資源都沒辦法應(yīng)用，你切入這個市場的代價會非常大。”
“以普通房地產(chǎn)住宅開發(fā)為主，適當?shù)卦龀稚逃梦飿I(yè)，這也是我們戰(zhàn)略的一部分。以普通住宅開發(fā)為主，是基于怎樣的一個考慮呢？就是中國的城市化進程還遠遠沒有結(jié)束，住宅開發(fā)完全可以支持一個房地產(chǎn)企業(yè)做大做強。但我們?yōu)槭裁从痔岬竭m量增持商用物業(yè)？隨著城市化進程的推進，總有住宅市場飽和的時候，商用物業(yè)可以提供一個穩(wěn)定的收益來支持一個穩(wěn)定的發(fā)展。”
“我們有雙重DNA”
有人總結(jié)保利地產(chǎn)為“戰(zhàn)略激進，戰(zhàn)術(shù)穩(wěn)健”，無疑考驗一家公司的執(zhí)行和控制能力。
“保利地產(chǎn)身上具有雙重DNA。一個我們是國企，另外我們還是軍企?！彼螐V菊認為，這兩種基因保障了保利地產(chǎn)“發(fā)展第一”的安全實施。
國企DNA是指黨委在企業(yè)發(fā)展過程中的作用。黨委在我們的企業(yè)中有十分重要的作用，充分發(fā)揮了總攬全局、協(xié)調(diào)各方的領(lǐng)導(dǎo)核心作用，公司黨委把加強思想政治工作作為黨委工作的重要職能，把統(tǒng)一思想、引領(lǐng)方向、把握大局、謀劃發(fā)展放在首位，在具體工作中，公司經(jīng)營團隊圍繞企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營，在決策前深入調(diào)查研究、超前引導(dǎo)、把關(guān)定向，保證決策的可行性；在決策中參與論證、廣泛征求意見、提出建議，保證決策的民主性；在決策后協(xié)調(diào)各方關(guān)系，積極宣傳貫徹，保證決策目標的可行性。同時，對決策落實過程中出現(xiàn)的問題主動承擔責(zé)任，積極化解矛盾，讓員工放手工作，推動決策順利實施。
軍企基因給保利地產(chǎn)注入的是“執(zhí)行力”。“我們是全軍唯一直脫企業(yè)，有軍企純正的血統(tǒng)?！?
“昨天我們開總結(jié)大會，一個子公司總經(jīng)理的發(fā)言很有意思，他說他一直在挑戰(zhàn)極限，去年抱了20個億的任務(wù)回去，自己都覺得簡直是不可能完成的任務(wù)，結(jié)果一年下來超預(yù)期，于是今年又抱了40個億的任務(wù)回去?！?
保利地產(chǎn)奉行的就是雷厲風(fēng)行?！叭绻o你一個任務(wù)，在軍隊你能說不行嗎？不能完成就是一種羞辱。軍隊一定要有犧牲精神。”這種迅速的執(zhí)行力和工作中的奉獻精神，已經(jīng)成為了保利地產(chǎn)的企業(yè)文化。
“我們不追求標新立異”
“我們從不做那種夸張的建筑作品。”宋廣菊率領(lǐng)的保利地產(chǎn)所建筑的產(chǎn)品，風(fēng)格穩(wěn)重而內(nèi)斂，這在當今風(fēng)格多變的設(shè)計界顯出沉穩(wěn)和大氣。
“我們的品牌主張是和諧生活、自然舒適。”宋廣菊表示，“我理解的和諧，是人和自然的一種和諧，建筑和自然的和諧?！?
從更具體的細節(jié)來看，“我們的產(chǎn)品一是要實行人車分流，更加人性化，二是我們不做那種很夸張的建筑，不要大紅大綠的、很張揚的顏色，不要很硬的雕塑，很大的廣場。”因為，“保利地產(chǎn)的主要客戶是中產(chǎn)階級，這批客戶非常實際，但是又追求品質(zhì)，內(nèi)斂而不張揚?！?nbsp;
保利地產(chǎn)對于設(shè)計師的培養(yǎng)有自己獨特的傳統(tǒng)?！坝泻芏嘣O(shè)計師，年輕有才華，喜歡創(chuàng)造，我們欣賞但不一定采納。我們鼓勵創(chuàng)新，但要求創(chuàng)新要結(jié)合企業(yè)實際，結(jié)合市場。我們不贊成為創(chuàng)新而創(chuàng)新的標新立異。”
保利地產(chǎn)戰(zhàn)略三個重點
仔細分析保利地產(chǎn)市場分布的格局，不難看出保利地產(chǎn)走出廣東，已經(jīng)迅速完成了全國布局。
根據(jù)公司的年報披露，2008年保利地產(chǎn)在廣州地區(qū)銷售額56.2億元，市場占有率第一，達8.54%，北京銷售額42.1億元，市場占有率第一，達4.08%，上海銷售額20.9億元，市場占有率也顯著上升到1.07%。保利地產(chǎn)在全國市場占有率則由06年的0.49%上升到1%。
“我們的策略是以廣州、北京、上海等重點城市為主，人力資源和財力資源會向這些地區(qū)進行傾斜，只要市場有機會，我們就會去捕捉的。上海公司和北京公司都是副總直接兼董事長，公司支持的力度非常大?！?
宋廣菊表示，“我們北京公司去年的市場占比已經(jīng)上來了，上海公司在今明后年，特別是明后年增長的速度會非?？臁τ谙裰貞c、沈陽、武漢等二線城市我們也會把握機遇，力爭成為當?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)龍頭企業(yè)?！?
實際上，保利地產(chǎn)在全國擴張的速度很快。
以保利地產(chǎn)進軍北京市場為例，在保利地產(chǎn)進入北京的頭兩年，保利地產(chǎn)在北京主要有規(guī)模中等的2個商業(yè)地產(chǎn)項目，2004年下半年，保利地產(chǎn)以收購股權(quán)方式取得900多畝北奧小湯山低密度住宅地塊后，開始在北京市場發(fā)力。
到2008年，保利地產(chǎn)（北京）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司已經(jīng)以42.1億元的銷售額位居北京住宅銷售排行榜榜首。其中，保利北京西山林語和百合花園6月開盤當天就創(chuàng)造了21.1億元的銷售記錄。
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