一邊是住宅高存量和高空置，一邊是全球金融危機和多國暴發(fā)的甲型流感，中國樓市到底有多堅不可摧，還能置身“事”外幸運回暖？
5月11日，北京市國土局稱，北京已供地、尚未實際銷售的商品住宅面積約有4000多萬平米。若這些房子投入市場，至少可滿足2至3年的需求。這條消息從官方層面證實了北京住宅的高存量。
與此同時，雖然各家投行紛紛認為中國樓市正在回暖，但他們大肆減持地產(chǎn)股的行為卻顯得言行不一，使得樓市更加撲朔迷離。
京商品房空置率全國第一
4000多萬平米已供地、尚未實際銷售的商品住宅面積，讓北京有點消化不良了。
“從去年三季度開始，企業(yè)的土地投資需求受到抑制，土地市場熱度降低，個別地塊甚至沒有企業(yè)關(guān)注，所以土地供應(yīng)適度從緊?！北本┦袊辆指本珠L曾贊榮說。
不過北京從今年4月起，開始加大土地供應(yīng)。截至5月8日，北京已推出經(jīng)營性用地49宗，土地面積282公頃，供應(yīng)量是去年同期的210％，其中住宅供應(yīng)量197公頃，是去年同期的164％。
5月計劃推出土地300公頃，6月底前完成全年經(jīng)營性土地供應(yīng)計劃的六成以上，前三季度計劃全部完成。四季度則根據(jù)屆時的用地需求，決定如何加大供應(yīng)。
北京市國土局的調(diào)查表明，截至目前，北京已供地、尚未實際銷售的商品住宅面積約有4000多萬平米。其中，已辦理銷售許可、未實際銷售的有1900多萬平米；未辦理銷售許可的2500萬平米。
“如果這些商品住宅全部投入市場，至少可滿足2至3年的商品住宅需求。因此，今年在安排商品住宅700公頃的情況下，比去年實際供應(yīng)增加41％，這一方面可以穩(wěn)定房地產(chǎn)投資，同時也能保證未來一定時期的供應(yīng)量，防止房地產(chǎn)市場繁榮時，土地價格和房地產(chǎn)價格的非理性上漲。”北京市國土局表示。
在國土局未雨綢繆加大商品住宅供應(yīng)量的同時，記者注意到，實際上當前北京商品房空置率已經(jīng)過高。
根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院近日做的《全國商品房空置研究》顯示，北京商品房空置率居全國首位，為16.64％，高出全國0.75倍，也高于本市近12年15.77％的平均水平，形勢嚴峻。
開發(fā)商正喪失漲價動力
相對于北京商品房的高供應(yīng)量和高空置率，進入5月份以來，北京樓市的消化能力卻驟降，這使得樓市持續(xù)回暖頓生變數(shù)。
據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公開數(shù)據(jù)，5月3日-5月9日一周的北京住宅期房網(wǎng)上簽約量為2791套，之前一周的4月26日-5月2日期間則為3242套，下降幅度達到13.91％。
“這是北京住宅期房網(wǎng)上簽約量連續(xù)第三周出現(xiàn)下滑，而此前兩周的周環(huán)比降幅分別為5.0％和4.9％。住宅期房網(wǎng)上簽約量呈現(xiàn)出周降幅明顯加大的趨勢。”新浪樂居相關(guān)負責人指出。
上海易居房地產(chǎn)研究院相關(guān)負責人也認為，從消化周期看，北京的情況也是最嚴重的。數(shù)據(jù)顯示，北京市商品房空置面積消化周期達到12.9個月，同比翻了一番，為1997年至今歷史次高點。而商品住宅消化周期達6.08個月，高出全國2.12倍。
“5月初北京商品成交量有所萎縮，這極有可能意味著5月份將成為北京樓市的分水嶺，同時下半年仍有可能出現(xiàn)空置率上升的現(xiàn)象?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認為。
“顯然，開發(fā)商盲目提價是導(dǎo)致樓市持續(xù)回暖現(xiàn)象生變的直接原因。從目前的情形看，開發(fā)商漲價的動力正在喪失，市場轉(zhuǎn)入清淡后樓價可望再回落。”京展擔保地產(chǎn)分析師戴曉光認為。
中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰則認為，歷經(jīng)3個月的井噴式增長，積壓一年多的需求基本釋放殆盡，從4月最近兩周的成交量表現(xiàn)來看，樓市成交“小陽春”階段基本將過，2009年春季的樓市高潮將過去。
機構(gòu)減持的矛盾
值得注意的是，各投行和機構(gòu)對國內(nèi)樓市同聲看好之時，卻有機構(gòu)在不斷大肆減持地產(chǎn)股。
近期，瑞銀證券、渣打銀行等機構(gòu)均發(fā)布報告看好中國樓市，并預(yù)測房地產(chǎn)投資市場將在下半年強勢復(fù)蘇，從而將樓市帶入整體復(fù)蘇的軌道。
但聲稱看好中國樓市的瑞銀和摩根大通等投資機構(gòu)，近期卻在大幅減持地產(chǎn)股。
據(jù)記者了解，從4月6日，至5月7日，富力數(shù)次遭瑞銀、大摩、摩根大通減持，共計減持7.43億港元。
而房企高管的減持消息也不絕于耳。據(jù)了解，碧桂園總裁崔健波于5月6日以平均價3.23元減持207.9萬股公司股份，套現(xiàn)672萬元。
另外，4月29日、30日，保利地產(chǎn)財務(wù)總監(jiān)譚艷連續(xù)以22元左右的價格拋出10萬股和42萬股，合計套現(xiàn)1144萬元。3月24日至5月4日，第二大股東華美集團通過上證所競價交易系統(tǒng)共減持保利地產(chǎn)無限售條件流通股20886302股。
再者，數(shù)據(jù)顯示，一季度，已公布季報的基金較去年底共減持萬科3.39億股。
“據(jù)我和多家投行分析師的接觸了解到，他們大多數(shù)實際上對中國樓市是否回暖仍持觀望態(tài)度。機構(gòu)的減持行為也顯示了他們對中國樓市后市的矛盾。”華夏銀行一分析師告訴記者。
花旗銀行內(nèi)部人士也告訴記者，一季度樓市短暫回暖，但目前形勢還有變化，商品房庫存高、經(jīng)濟持續(xù)放緩，房價是否見底不好判斷，但短期內(nèi)大幅反彈的可能性很小。機構(gòu)減持地產(chǎn)股多數(shù)是趁一季度地產(chǎn)股的反彈時機出手。
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