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中信證券(600030,股吧):低利率、房?jī)r(jià)企穩(wěn)支持樓市繼續(xù)回暖

　　中信證券預(yù)測(cè),未來10年舊城改造將帶來年平均2.82億平米的住房剛性需求,舊有城市居民改善居住水平將需要5.17億平米的新增住房供應(yīng),農(nóng)村人口進(jìn)入城市將創(chuàng)造3.76億平米的住房需求,這部分需求中有8.82億平米需要通過商品房市場(chǎng)來解決,而目前仍有缺口。

 　　中信認(rèn)為,在利率低、房?jī)r(jià)企穩(wěn)的背景下,銷售回暖的局面在四、五月份仍有望持續(xù)。前2個(gè)月新開工面積延續(xù)同比下滑趨勢(shì),土地市場(chǎng)依舊維持冷清,房地產(chǎn)開放投資增速也接近零增長(zhǎng),需求端消化已經(jīng)加速,但供應(yīng)速度卻沒有明顯上升,這有助于緩解房地產(chǎn)高庫(kù)存。

　　東方證券:通脹可能推高房?jī)r(jià)

　　東方證券認(rèn)為接下來的兩個(gè)季度可能逐步回暖。在通脹預(yù)期的前期,貨幣政策尚未對(duì)通脹進(jìn)行反應(yīng),則此時(shí)實(shí)際利率大幅下滑,這意味著固定收益類資產(chǎn)的實(shí)際收益率下降,而且通過信貸的方式投資其他大類資產(chǎn)的成本降低。

　　當(dāng)實(shí)際利率下降至負(fù)值時(shí),以貨幣形式貯存的財(cái)富會(huì)加劇向其他大類資產(chǎn)流動(dòng),房地產(chǎn)也成為市場(chǎng)所青睞的投資標(biāo)的。東方證券預(yù)測(cè),通脹拐點(diǎn)可能在今年三季度顯現(xiàn),房地產(chǎn)價(jià)格可能因?yàn)閷?shí)際利率的下滑而走高。

　　銀河證券:剛性需求推動(dòng)行業(yè)見底

　　重點(diǎn)城市可售消化時(shí)間處于下降趨勢(shì),上海、深圳、南京都在10個(gè)月以下。

　　銀河證券認(rèn)為,以2006年各地的房?jī)r(jià)收入比為基準(zhǔn),根據(jù)收入增長(zhǎng)預(yù)期,則經(jīng)過2007年房?jī)r(jià)下跌后繼續(xù)下跌的空間有限。

　　房地產(chǎn)企業(yè)資金狀況有所改善,2009年盈利見底。與2008年前9個(gè)月相比,房地產(chǎn)企業(yè)資金來源中貸款比重顯著上升,而自籌比例下降,國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的扶持力度明顯增強(qiáng)。隨著2008年銷售見底,預(yù)計(jì)行業(yè)盈利將在2009年見底回升。

　　國(guó)信證券:房地產(chǎn)調(diào)整滯后于經(jīng)濟(jì)的調(diào)整

　　在經(jīng)歷一場(chǎng)顯著的經(jīng)濟(jì)衰退之后,經(jīng)濟(jì)往往難以快速恢復(fù)正常潛在增長(zhǎng)水平。中國(guó)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和發(fā)展所處的周期與日本1973年-1975年期間有相似之處:存貨周期最嚴(yán)重階段已經(jīng)結(jié)束,而仍處固定資產(chǎn)投資周期與房地產(chǎn)投資周期的下行階段。雖然政府極力擴(kuò)大投資, 但三個(gè)周期的疊加仍可能帶來經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)。按照一般規(guī)律,房地產(chǎn)調(diào)整滯后于經(jīng)濟(jì)的調(diào)整,這一最典型的例子曾發(fā)生在1970年代的日本。日本經(jīng)濟(jì)于1974年見底,而房地產(chǎn)市場(chǎng)于 1975年才見底。

　　中金:房地產(chǎn)投資2009年下降8％

　　中金稱,房地產(chǎn)行業(yè)仍在去庫(kù)存當(dāng)中,雖然成交量有明顯反彈,但房地產(chǎn)投資已進(jìn)入停滯狀態(tài),而且去庫(kù)存周期較長(zhǎng)。從新開工面積和土地購(gòu)置和開發(fā)面積都進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)的狀況來判斷,投資增速將進(jìn)一步下滑,預(yù)計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)投資今年將同比下降8%。

　　國(guó)海證券:存在再次回落風(fēng)險(xiǎn)

　　雖然近期幾大主要城市的房地產(chǎn)交易量在節(jié)日因素及前期房地產(chǎn)交易成本的大幅下降下出現(xiàn)一定回升,但是庫(kù)存的巨大壓力仍將壓制房地產(chǎn)價(jià)格以及房地產(chǎn)商的投資意愿。同時(shí)由于去年二季度房地產(chǎn)投資增速較高,因此房地產(chǎn)投資可能仍將面臨下滑,而這也將壓制整體投資的高位增長(zhǎng)。以珠三角地區(qū)為首的房地產(chǎn)成交量持續(xù)回暖可能使企業(yè)資金狀況有所改善,但是市場(chǎng)對(duì)于成交量的持續(xù)時(shí)間分歧較大,存在著再次回落的風(fēng)險(xiǎn)。

　　中原證券:價(jià)格調(diào)整至少持續(xù)至年底

　　中原證券認(rèn)為,由于房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存量極大,成交量的有效釋放取決于房?jī)r(jià)的走勢(shì)。房地產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì),可以考慮如下因素:第一,信貸投放一般領(lǐng)先房地產(chǎn)價(jià)格約一年左右;第二,深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)先全國(guó)半年率先調(diào)整,目前可能階段性調(diào)整到位。這二者均意味著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的調(diào)整至少持續(xù)至2009年年底,這將極大制約房地產(chǎn)投資的規(guī)模。房地產(chǎn)需等待行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步釋放,今年前兩月成交量放大可能是曇花一現(xiàn),房?jī)r(jià)過高依然是根本原因。