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新數(shù)據(jù)顯示，近期房地產(chǎn)市場成交量大幅回升，部分地區(qū)的房價也出現(xiàn)一定程度回漲。伴隨而來是有關(guān)房地產(chǎn)市場回暖的爭論：市場是否又迎來一個向上的拐點(diǎn)？目前的價漲量增是真拐還是假拐？
　　《投資者報》認(rèn)為，目前假拐的可能性更大，而預(yù)期真正回暖的時間仍要在下半年。主要原因是：第一，開發(fā)商近期大量新推樓盤可能導(dǎo)致庫存量回升。市場供給量雖然持續(xù)回落，但在開發(fā)商出于回籠資金目標(biāo)而集中推出新盤的情況下，供給還將維持高位甚至出現(xiàn)上揚(yáng)。

　　第二，目前的銷售量突增為剛性需求集中爆發(fā)，持續(xù)時間不會很長，預(yù)計兩三個月后就將恢復(fù)到正常水平。

　　從目前成交量大幅增長的幾個城市看，主要集中在前期房價跌幅較大的地區(qū)，如深圳、廣州、廈門等。但是，仍有部分城市較07年房價高點(diǎn)并未有明顯下跌，整個房地產(chǎn)市場調(diào)整還沒有到位。

　　因此，我們判斷，房地產(chǎn)市場真正見底預(yù)計在2009年中期，目前的房價仍有10%~20%的下跌空間，下半年，市場將穩(wěn)步回暖，迎來向上拐點(diǎn)。

　　拐點(diǎn)爭論凸顯官系地產(chǎn)價值

　　那么，如何在目前“欲拐還休”撲朔行情下挖掘上市地產(chǎn)企業(yè)的投資價值？《投資者報》發(fā)現(xiàn)，能夠在風(fēng)雨飄搖之中巋然不動的，非“官系地產(chǎn)”莫屬。

　　簡單理解，“官系”就是有政府背景。一般情況下，由于房地產(chǎn)行業(yè)對當(dāng)?shù)刎斦闹匾砸约肮驹谀玫?、貸款等方面的因素，大多數(shù)房地產(chǎn)上市公司都與政府保持著非常緊密的聯(lián)系。但是，我們認(rèn)為，真正的官系地產(chǎn)應(yīng)具備的四大特征：實(shí)際控制人為與其業(yè)務(wù)范圍一致的政府或國資委；較強(qiáng)的融資能力；較強(qiáng)的拿地能力；在獲取政府項(xiàng)目方面具有優(yōu)勢。

　　在4萬億政府經(jīng)濟(jì)刺激計劃中，規(guī)劃的保障房建設(shè)計劃金額高達(dá)9000億元。相對于商品房來說，保障房建設(shè)的毛利率很低，但對于房地產(chǎn)公司的資金和存貨流轉(zhuǎn)卻至關(guān)重要。

　　可以說，這些特征賦予了官系地產(chǎn)天然的抗衰退能力。那么，在未來新一輪房地產(chǎn)熱潮中，這些特征是否也會賦予它們高成長能力呢？

　　《投資者報》從接近中央決策層人士獲悉，中央政府正在醞釀新一輪經(jīng)濟(jì)刺激計劃，這些計劃近期是否推出，關(guān)鍵看4月12日左右所披露的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)，而不管什么時候推出，保障房建設(shè)都將處在重要位置。

　　可見，就算房地產(chǎn)市場在下半年開始回升，保障房的橫空出世仍然會迫使市場進(jìn)一步分化，在未來，比較有前途的應(yīng)該是包括保障房在內(nèi)的低端房和嚴(yán)格區(qū)別于保障房的中高端房，在這兩個競爭激烈的市場陣營中，具有上述特征的官系地產(chǎn)無疑更加如虎添翼。

　　但在官系地產(chǎn)陣營內(nèi)，由于政府扶持力度、所在地區(qū)的市場潛力尤其是企業(yè)自身的市場能力有所不同，所以，他們的成長性也會有所不同。通過評估官系地產(chǎn)上市公司的盈利能力，《投資者報》認(rèn)為A股中最具投資價值的10大官系地產(chǎn)股分別是：華僑城（查看地圖）A、招商地產(chǎn)(000024)、中糧地產(chǎn)(000031)、上實(shí)發(fā)展(600748)、華發(fā)股份(600325)、蘇州高新(600736)、北辰實(shí)業(yè)(601588)、首開股份(600376)、保利地產(chǎn)(600048)和天房發(fā)展(600322)。

　　華僑城最具價值

　　我們以官系優(yōu)勢和盈利能力為評估依據(jù)，評價官系地產(chǎn)上市公司的綜合投資價值。官系優(yōu)勢得分主要來自對融資能力、拿地能力等方面的評估，而盈利能力主要來自對銷售凈利率等指標(biāo)的評估，二者綜合，就是我們對官系地產(chǎn)上市公司投資價值的評估。

　　如果官系優(yōu)勢可以體現(xiàn)在財務(wù)結(jié)果上，從而給股東創(chuàng)造價值，那么這家地產(chǎn)公司就是有投資潛力的官系地產(chǎn)。我們的分析結(jié)果表明，華僑城A是最具投資價值的官系地產(chǎn)公司，而在1月份，該公司也入選了《投資者報》“TZ50”成份股。

　　華僑城A的實(shí)際控制人為中央國資委，進(jìn)入最具投資價值10大官系地產(chǎn)股的中央國資委或機(jī)關(guān)旗下公司還有招商地產(chǎn)(000024)、保利地產(chǎn)(600048)和中糧地產(chǎn)(000031)；余下6家實(shí)際控制人為地方政府或地方國資委。

　　綜合分析，10大官系地產(chǎn)的四大優(yōu)勢比其他地產(chǎn)公司更加明顯：

　　首先就是背景優(yōu)勢。

　　據(jù)統(tǒng)計，在我國一線城市，房地產(chǎn)行業(yè)對地方財政收入貢獻(xiàn)比重達(dá)到40%左右，而在一些二三線城市，這一比重甚至能超過50%。因此，各級政府對推動當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)的發(fā)展定會不遺余力，實(shí)際控制人為當(dāng)?shù)卣驀Y委及其他中央機(jī)構(gòu)的官系地產(chǎn)得到的支持就更不在話下了。

　　值得注意的是，10大官系地產(chǎn)公司實(shí)際控制人與公司業(yè)務(wù)范圍具有更大的一致性。這是因?yàn)椋刂迫藶榈胤秸驀Y委的，其業(yè)務(wù)一旦超出該地區(qū)就很難獲得政府資源的支持；而控制人為中央國資委或中央政府機(jī)構(gòu)的，其業(yè)務(wù)應(yīng)在全國范圍分布，若集中在某一地區(qū)，實(shí)際上在與當(dāng)?shù)佚堫^企業(yè)的競爭中，并沒有優(yōu)勢。

　　其次是融資優(yōu)勢。

　　數(shù)據(jù)顯示，上述10大官系地產(chǎn)公司，2008年每家公司新增的銀行貸款額達(dá)到60.45億元，這樣的融資額甚至比2007年還要高出了20%。而全部的房地產(chǎn)上市公司，2008年平均新增貸款額僅為16.32億元，由于銀行信貸緊縮，這比2007年小幅下降了3.37%。

　　有了融資優(yōu)勢，官系地產(chǎn)公司的賬面資金也要充裕很多。十大官系地產(chǎn)公司最新一期的平均賬面資金為29.27億元，占總資產(chǎn)比重為14.15%；而所有的房地產(chǎn)上市公司平均賬面資金僅為9.55億元，占總資產(chǎn)比重只有13.84%。

　　再次是拿地優(yōu)勢。房地產(chǎn)公司持續(xù)發(fā)展的根本，一是充裕的資金，二是充足的土地儲備。相對于競爭對手而言，官系地產(chǎn)公司在獲取土地儲備方面具有一定的優(yōu)勢。當(dāng)然，這一優(yōu)勢也要建立在它們資金較為充裕的基礎(chǔ)上。

　　2008年，房地產(chǎn)市場陷入低迷，土地市場價格也大幅下跌，因此，是增加土地儲備的好機(jī)會。

　　上述10大官系地產(chǎn)公司中，有5家公司公布了2008年報，其中，披露了土地或項(xiàng)目儲備增長情況的上市公司為：華發(fā)股份(600325)新增土地儲備約66.8萬平方米；天房發(fā)展(600322)新增的兩幅地塊合計277畝，建筑規(guī)模36.6平方米；蘇州高新(600736)增加了高新區(qū)玉山路24952平米的土地儲備。