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2009年踏入第二季度,廣州樓市成交量呈現(xiàn)了上漲趨勢(shì),各個(gè)房企加速銷售的背后,是一幅上市延期房企面臨上市再度延期與外債到期的尷尬圖景。 

繼恒大地產(chǎn)之后,利海地產(chǎn)、時(shí)代地產(chǎn)、方圓集團(tuán)的上市計(jì)劃均告延期,這三家房企此前通過機(jī)構(gòu)投資者各自實(shí)現(xiàn)了1-3億美元(8-24億元人民幣)不等的融資規(guī)模,盡管這筆資金對(duì)他們?nèi)ツ甑陌l(fā)展起到不可磨滅的作用,但到了約定的還貸時(shí)間,直面巨大的資金壓力。以去年每家房企10億元左右的資金回收規(guī)?？锼?與每家20億左右人民幣的債務(wù)總量相比,仍然有著巨大落差。 

擴(kuò)張后套牢? 

據(jù)了解,方圓集團(tuán)2007年中委托摩根大通成功發(fā)行了2億美元的可轉(zhuǎn)債和債券融資產(chǎn)品；時(shí)代地產(chǎn)的機(jī)構(gòu)投資者以華平投資為主；利海地產(chǎn)則主要由美林擔(dān)保及融資。這三家企業(yè)的共同點(diǎn)是,投資機(jī)構(gòu)不止一家。據(jù)一位主要負(fù)責(zé)中國區(qū)業(yè)務(wù)的投行人士透露,這幾家公司所簽訂的協(xié)議,“規(guī)模均大于1億元,但不超過3億元”。該投行人士稱,一般在2-3年期內(nèi),機(jī)構(gòu)投資者與房企約定的利息為15%左右。“高風(fēng)險(xiǎn)伴隨著高利潤”,他稱,今年這幾家房企若上不了市,機(jī)構(gòu)投資者將面臨房企資不抵債的風(fēng)險(xiǎn)。 

方圓集團(tuán)委托摩根大通成功發(fā)行了2億美元的可轉(zhuǎn)債和債券融資產(chǎn)品。目前香港發(fā)行的高收益?zhèn)⒁话悴怀^15%,可轉(zhuǎn)債利息更低,預(yù)計(jì)方圓地產(chǎn)這次發(fā)行債券類融資工具融資成本在10%以下。廣州一位曾參與方圓地產(chǎn)融資項(xiàng)目的業(yè)內(nèi)人士分析,當(dāng)年方圓地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)只有2、3億元,整個(gè)資產(chǎn)包對(duì)于國外基金公司而言比較小。 
上述三家房企在樓市最高峰2007年順利融資,雖然遭遇急轉(zhuǎn)而下的樓市行情,上市也被迫延期,但正好利用融資進(jìn)行擴(kuò)張,搭建全國平臺(tái)。方圓集團(tuán)在融資前,只有600萬平方米土地儲(chǔ)備,而在2007年,方圓集團(tuán)在廣州近郊從化以及長三角地區(qū)均有土地儲(chǔ)備,僅廣東鶴山市“十里方圓”這一項(xiàng)目,“就有50000畝的土地儲(chǔ)備”。據(jù)方圓地產(chǎn)相關(guān)人士透露,方圓集團(tuán)2008年還將“云山詩意”品牌復(fù)制到廣州、珠海、清遠(yuǎn)、常州和昆山。 

利海地產(chǎn)目前所進(jìn)入的地區(qū)包括有廣州、從化、廣西南寧、湖南長沙、河南鄭州、貴州貴陽、天津等七個(gè)戰(zhàn)略城市,2008年全國六城在售及開盤項(xiàng)目9個(gè)。 

而時(shí)代地產(chǎn)最為明顯的是在地價(jià)高峰期內(nèi),花費(fèi)十幾億元競得兩塊分別位于廣州南沙區(qū)和三水市的地塊。 
資金回收受阻后的煎熬 

在樓市低迷階段,未上市房企的開發(fā)節(jié)奏與上市公司大相徑庭,這幾家企業(yè)只能加速回籠資金,以保證下一步的項(xiàng)目開發(fā),從而帶出滾動(dòng)資金；而上市公司則大多選擇在此時(shí)加速土地儲(chǔ)備。 

上述三家房企在高峰期加大土儲(chǔ),全國布局,同時(shí)也伴隨著項(xiàng)目開發(fā)資金鏈的緊繃,是擴(kuò)張抑或套牢,不得而知。記者了解到,方圓地產(chǎn)去年資金回收較為理想,但今年廣州項(xiàng)目幾乎沒有,從化項(xiàng)目“明月山溪”要等下半年入市,外地項(xiàng)目多數(shù)分布于二、三線城市。利海地產(chǎn)資金回收近9億元,主要來源于廣州和南寧項(xiàng)目?！叭ツ?、9、10月份是最大壓力的階段”,一位接近該公司高層的人士說。去年,利海地產(chǎn)鄭州和長沙項(xiàng)目銷情慘淡,公司只有將重心放在廣州和南寧市場。時(shí)代地產(chǎn)同樣有此問題,2008年該公司在佛山羅村的時(shí)代傾城和獅山時(shí)代依云小鎮(zhèn)出貨緩慢,基本處于停滯階段。去年時(shí)代地產(chǎn)依仗廣州時(shí)代和U公寓等項(xiàng)目,資金回籠也在10億元左右。 

“利海地產(chǎn)和時(shí)代地產(chǎn)今年資金回籠估計(jì)沒有去年多?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士分析,由于項(xiàng)目數(shù)量和路段局限,導(dǎo)致這三家房企銷售乏力,加之開發(fā)節(jié)奏踩得不準(zhǔn),今年的行情未必能支撐他們項(xiàng)目的開發(fā)成本,無形中又給項(xiàng)目促銷添加阻力。“資金壓力是個(gè)大問題,現(xiàn)在是在熬著。”上述房企一位員工感概到。 

“企業(yè)資產(chǎn)若能夠支撐負(fù)債,就不會(huì)有問題?！盌TZ戴德梁行策略顧問部董事黎慶文表示,目前這幾家房企仍然處于危機(jī)狀態(tài)。今年一季度,房地產(chǎn)銷量增加了,但銀行房貸相對(duì)滯后一個(gè)月,因此要等過了這個(gè)月,才能看到房企是否能撐得住。