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據(jù)媒體報(bào)道，凱雷目前正在積極尋覓工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投資項(xiàng)目。凱雷在業(yè)內(nèi)素以眼光獨(dú)特著稱，過去一直把注意力完全投向住宅或商業(yè)地產(chǎn)，此番行動(dòng)有可能掀起PE對被遺忘的金礦——工業(yè)地產(chǎn)的投資高潮。 

投資價(jià)值

工業(yè)地產(chǎn)是指土地使用性質(zhì)為工業(yè)的所有毛地、熟地及該類土地上的建筑物和附屬物。它主要包括工業(yè)廠房、物流倉庫及研發(fā)樓等。它具有以下特點(diǎn)：（1）土地使用性質(zhì)不同；（2）工業(yè)地產(chǎn)的客戶主要為企業(yè)和房地產(chǎn)信托投資基金；（3）工業(yè)地產(chǎn)的投資必須同時(shí)考慮區(qū)域經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)和產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)；（4）工業(yè)地產(chǎn)因?yàn)榻ㄖ訑?shù)少，所以建設(shè)周期短。
當(dāng)前，隨著國家加大對普通住宅市場的宏觀調(diào)控力度，工業(yè)地產(chǎn)等其他房地產(chǎn)市場迎來了新的發(fā)展機(jī)遇，投資價(jià)值凸顯。這一價(jià)值主要體現(xiàn)在：
（1）改革開放30年來，我國物流業(yè)一直保持持續(xù)快速增長的態(tài)勢。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國社會(huì)物流總額由1991年的3萬億元上升到2007年的75．2萬億元，增長了23．8倍，年均增長22．2％。2008年，雖然經(jīng)歷了罕見的雨雪冰凍、汶川地震等災(zāi)害的重大考驗(yàn)和國際金融危機(jī)的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，但物流業(yè)仍然保持了較快增長態(tài)勢，只是增速有所減緩。隨著物流行業(yè)納入國家十大振興計(jì)劃，可以預(yù)計(jì)在未來相當(dāng)長的一段時(shí)間內(nèi)，我國物流市場仍將保持較快增長。
（2）在當(dāng)前全國房地產(chǎn)住宅價(jià)格出現(xiàn)大幅波動(dòng)的情況下，工業(yè)地產(chǎn)價(jià)格并未出現(xiàn)大的下降，反而有一定程度的上升，并未受到經(jīng)濟(jì)危機(jī)的較大沖擊和國家宏觀調(diào)控政策的較大影響。而導(dǎo)致這種結(jié)果主要是由工業(yè)地產(chǎn)整體供求關(guān)系所決定的。首先，從需求方面來看，隨著我國經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，對工業(yè)用地的需求呈幾何級數(shù)增加，導(dǎo)致近幾年來工業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格不斷攀升。其次，從供給來看，第一，國內(nèi)工業(yè)用地的供給權(quán)牢牢掌握在各級地方政府手中，市場化程度仍非常低，供應(yīng)量相對不足；第二，地方政府出于地方財(cái)政、招商引資、拉動(dòng)地方GDP和安排人員就業(yè)等眾多其他因素的考慮，在工業(yè)用地的價(jià)格上一直采用低于征地、拆遷和配套成本的價(jià)格對外進(jìn)行供應(yīng)，這更加加劇了工業(yè)地產(chǎn)的稀缺性。
（3）國內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)相對穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)相對較低。目前，從投資工業(yè)地產(chǎn)的具體方式來看，主要存在兩種方式：一是根據(jù)客戶需求建設(shè)倉儲(chǔ)設(shè)施或標(biāo)準(zhǔn)廠房，反租給客戶收取租金來獲取固定的收益，二是代租收購，即購買帶有長期租金的現(xiàn)有項(xiàng)目來投資工業(yè)地產(chǎn)。這兩種方式都可以保證在規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的情況下獲得不錯(cuò)的收益。目前，投資工業(yè)地產(chǎn)的年投資回報(bào)率基本穩(wěn)定在8％~9％左右，這個(gè)數(shù)字遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅、商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)率。
（4）國內(nèi)推動(dòng)REITs（房地產(chǎn)投資信托基金)的發(fā)展也對工業(yè)地產(chǎn)也有一定的推動(dòng)作用。目前國內(nèi)REITs僅僅處于起步階段，未來其對整體房地產(chǎn)行業(yè)的推動(dòng)作用不可限量。而工業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)率穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)低的特點(diǎn)使得REITs在其發(fā)展過程中必然會(huì)對其投以更多的關(guān)注。

投資狀況

國內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)相對較高的投資回報(bào)將會(huì)吸引更多的海外資本洶涌地進(jìn)入到這一領(lǐng)域。目前，外資在這一領(lǐng)域的投入還僅僅只是個(gè)開始。而從表1中看出，目前國內(nèi)大中型房地產(chǎn)集團(tuán)也紛紛從住宅和商用地產(chǎn)領(lǐng)域轉(zhuǎn)向工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。國內(nèi)外資本的角逐必然引發(fā)工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域競爭的加劇，從而促進(jìn)工業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)一步升溫。目前，更多的國外PE已開始著手研究工業(yè)地產(chǎn)中的投資機(jī)會(huì)，而國內(nèi)PE在該領(lǐng)域的關(guān)注還比較少，未來可以選擇適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)進(jìn)入。

投資風(fēng)險(xiǎn)

雖然工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域未來的前景廣闊，但是其中還是存在著風(fēng)險(xiǎn)的。PE投資者在關(guān)注這一領(lǐng)域時(shí)還是值得注意的。其風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)在：
（1）目前，工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域還是處于政府主導(dǎo)的局面，市場化程度低。從而導(dǎo)致這一領(lǐng)域容易受到國家宏觀調(diào)控以及相關(guān)政策的制約。比如說，國家目前正在研究將工業(yè)用地納入招標(biāo)拍賣掛牌出讓的范圍，如果這一政策實(shí)施，將直接影響投資者拿地的成本，從而降低利潤。
（2）目前，工業(yè)地產(chǎn)的土地指標(biāo)相對比較稀缺，很多城市目前已經(jīng)提前預(yù)支了今后的土地指標(biāo)。投資者在投資之前必須考慮到這一現(xiàn)實(shí)情況，因此，金融街PE研究院建議，投資者可以重點(diǎn)關(guān)注一些二、三線城市的優(yōu)質(zhì)工業(yè)地產(chǎn)。
（3）投資工業(yè)地產(chǎn)，項(xiàng)目所處區(qū)域內(nèi)的各項(xiàng)配套設(shè)施的不完善也容易造成投資風(fēng)險(xiǎn)。教育和訓(xùn)練資源、公共事業(yè)建設(shè)、運(yùn)輸服務(wù)和設(shè)施、稅收、公共業(yè)務(wù)、電信設(shè)施和服務(wù)、醫(yī)療設(shè)施、經(jīng)營規(guī)定以及其它配套設(shè)施等這些都是投資人必須考慮到的因素。
（4）目前，工業(yè)園區(qū)中還存在著與周邊環(huán)境和諧發(fā)展的問題。比如，污染問題。這一問題現(xiàn)在已經(jīng)引起了公眾和政府的注意。在政府出臺的相關(guān)政策中也都加強(qiáng)了這方面的約束。投資者投資時(shí)要考慮到該因素的影響，在投資前一定要做好環(huán)境方面的盡職調(diào)查工作。