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“3月份北京二手房交易出現(xiàn)井噴,交易量是去年同期的8倍,新房交易量也是幾倍于去年。房地產(chǎn)業(yè)最壞的時候已經(jīng)過去。我認(rèn)為今年銀行房貸會有所放松?！?月31日,中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰說。

銀行房貸在房市回暖帶動下已經(jīng)出現(xiàn)某些放松的跡象。3月30日,建設(shè)銀行(601939.SH,0939.HK)行長張建國在該行年報記者會上明確表示今年會支持房地產(chǎn)開發(fā)貸款,“去年(開發(fā)貸款)比較少不等于今年仍然如此。過去說要買房找建行,現(xiàn)在我們明確提出,要建房,也找建行”。他透露,今年建行對于二級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)商也會有選擇地積極支持。

房市回暖

北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)最新統(tǒng)計顯示,一季度北京住宅網(wǎng)上簽約套數(shù),商品住宅期房為25101套,商品住宅現(xiàn)房為5415套,商品住宅存量房為36704套。

“在我們?nèi)?nèi)人士看來,房地產(chǎn)業(yè)去年12月份已見底。一季度北京房價又回升了5％-10％。”李文杰表示。

據(jù)其觀察,今年1月份即有房價回升的跡象,2月份各地開“兩會”,政策進(jìn)一步明朗,客戶購房開始集中釋放,到3月份,北京二手房交易出現(xiàn)井噴,交易量比去年增加了7倍,新房交易量也增長了2倍。從全國而言,北京和深圳均出現(xiàn)了明顯的價漲量升的情況,廣州和上海表現(xiàn)則比較溫和。“成交的房子多數(shù)集中于城區(qū)好地段,且基本是現(xiàn)房。”

他分析,二手房交易量井噴主要是受國家稅收優(yōu)惠政策的刺激,新房交易量上升主要受降價促銷等因素的影響。此外,也與購房者的價格預(yù)期有關(guān),“不少人認(rèn)為,這些城區(qū)好地段的房價也差不多降到底了”。

中國指數(shù)研究院上周對全國36個大中小城市的重點(diǎn)監(jiān)測顯示,成交面積環(huán)比上升的城市數(shù)量為24個,占城市總數(shù)量的2/3,并且增幅在30％以內(nèi)的城市數(shù)量為18個。全國樓市保持平穩(wěn)增長勢頭,樓市回暖步伐穩(wěn)健。

“房市基本面是在明顯好轉(zhuǎn),但成交放量增長之勢能否持續(xù)尚需觀察”,李文杰稱。

向保障性住房傾斜

對于房市回暖,銀行業(yè)內(nèi)人士仍持謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度。

“目前形勢稍微好一些,但固有的矛盾仍未解決,房價太高造成真實(shí)有效需求不足,房地產(chǎn)調(diào)整仍將需要一個較長的過程。”某大行一位中層說。根據(jù)世界銀行提出的參考標(biāo)準(zhǔn),發(fā)達(dá)國家正常的房價收入比一般在1.8-5.5之間,發(fā)展中國家合理的房價收入比則在3-6之間。我國平均房價收入比約為7.3,大城市中房價收入比最高的前三位分別是深圳(16)、北京(14.2)、杭州(12.4),遠(yuǎn)高于合理水平。

在他看來,房價長期看還是穩(wěn)不住,“目前銀行放貸略有放松,但仍然非常謹(jǐn)慎,我們?nèi)詧猿帜瓿醮_定的放貸總額度”。

不過,從政策層面看,去年底以來國家對房地產(chǎn)貸款有所變化?！皩﹂_發(fā)貸款不再嚴(yán)格限制,具體尺寸由各行自己掌握?！北本┠彻煞葜沏y行房貸部人士稱。這使得各行可以根據(jù)自身的風(fēng)控能力、不良率情況等自主定奪。

從已公布的年報看,各行2008年房地產(chǎn)貸款增速均有所下降。工行3419.74億元,占整個公司類貸款的10.6%(略高于去年10.3%的比重),但依然同比少增317.20億元；中行2714.8億元,在全行貸款中占比僅為8.24%.較去年的8.68%有明顯下降。

2008年建行房地產(chǎn)貸款總額3293.8億元,占全部公司類貸款8.68%,相對2007年該比重下降超過1個百分點(diǎn)。房貸增速為3.65%,在同業(yè)中處于低位,房地產(chǎn)新增貸款占全部新增貸款比重僅為2.22%。不過,張建國在年報記者會表示,該行今年仍將發(fā)揮在住房金融方面的優(yōu)勢,加大貸款投放力度。首先,繼續(xù)支持一、二線城市的開發(fā)及住房貸款；其次,鞏固原有的合作伙伴,繼續(xù)支持原有老客戶；第三,分類選擇開發(fā)商,不僅要支持資質(zhì)為一類的開發(fā)商,而且對于二類的房地產(chǎn)企業(yè)也要積極支持；第四,大力調(diào)整結(jié)構(gòu),加大房改金融投入,這部分將占到全年新增房貸的60%。

建行年報顯示,2008年該行共與30個城市政府簽署了保障性住房金融服務(wù)合作協(xié)議,其中向天津就承諾在未來3年中提供200億的貸款支持。2008年12月,建行控股的中德住房儲蓄銀行在天津正式推出經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)貸款和保障性個人住房貸款等新產(chǎn)品。

工行亦表示,今年將加大對居民購買普通自住房支持,發(fā)揮房地產(chǎn)開發(fā)貸款對個人按揭貸款拉動作用,加強(qiáng)與大型優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)合作,推動一手及二手個人住房貸款業(yè)務(wù),同時將采取適當(dāng)提高貸款準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、實(shí)施行業(yè)限額管理、貸款封閉管理等措施加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險管理。

房貸風(fēng)險可控

社科院金融研究所易憲容研究員認(rèn)為,當(dāng)前房價回升并非好事,這只會拉長房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整期,“這樣下去調(diào)整期將會超過3年,現(xiàn)在的關(guān)鍵是中央不要再給房企托市的預(yù)期”。

房地產(chǎn)調(diào)整必然加大銀行房貸風(fēng)險,但銀行對住房貸款仍然情有獨(dú)鐘。某股份行公司部負(fù)責(zé)人稱,由于今年銀行利差縮小,要保證利潤必須做大規(guī)模,“今年房貸規(guī)模仍不會小”。

他表示,銀行加大房貸投放目前主要受兩個約束,一是自身的資本金充足情況,二是監(jiān)管部門的風(fēng)險容忍度要求。

銀監(jiān)會有關(guān)人士稱,從各家銀行房貸壓力測試看,“目前商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸狀況總體良好,風(fēng)險可控”。

下一步,銀監(jiān)會將加大對房地產(chǎn)合理消費(fèi)的信貸支持,督促大型商業(yè)銀行嚴(yán)格執(zhí)行對首套自住房和改善性住房的信貸優(yōu)惠政策,嚴(yán)禁發(fā)放加按揭貸款；其次,加大保障性住房建設(shè)的信貸支持力度,督促銀行加強(qiáng)與地方政府溝通,了解城市保障性住房需求和規(guī)劃,加快落實(shí)放款；我國房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多,資質(zhì)參差不齊,行業(yè)亟等通過并購的方式進(jìn)行融合,因此,要支持房地產(chǎn)企業(yè)的合理并購融資需求,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的集中化、大型化和基地化。

此外,加強(qiáng)窗口指導(dǎo),嚴(yán)防“假報表、假按揭、假權(quán)證、假注資”,切實(shí)做好審慎放貸,真正把區(qū)別對待的貸款原則落實(shí)到實(shí)位。