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    美國(guó)的金融風(fēng)暴、銀行信貸的收緊、投資者信心的減弱和收入的下降，正一齊將原本已顯疲弱的香港房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步推向“寒冬”。

    繼香港房地產(chǎn)物業(yè)銷售價(jià)格在第二季度出現(xiàn)下跌后，住宅租金也于近日下調(diào)。香港利嘉閣地產(chǎn)最新研究報(bào)告顯示，9月份全港50個(gè)交易最活躍住宅樓盤(pán)的平均租金成交價(jià)比8月下跌3.6%，創(chuàng)2005年以來(lái)單月最大跌幅。該公司研究部主管周滿杰對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》表示：“未來(lái)可能以每月2%~3%的速度下跌，年底累計(jì)跌幅將達(dá)一成?！彼A(yù)計(jì)，2009年租金將繼續(xù)下跌10%~15%。

    經(jīng)濟(jì)疲弱加劇租金跌勢(shì)

    香港房地產(chǎn)的調(diào)整始于成交量的大幅萎縮，之后房?jī)r(jià)隨之下調(diào)。住宅租金向來(lái)被視為支撐樓價(jià)的支柱，此輪下跌意味著香港房地產(chǎn)的熊市加劇，負(fù)面影響也進(jìn)一步擴(kuò)大。

    “現(xiàn)在香港樓市已經(jīng)從量的調(diào)整變?yōu)閮r(jià)的調(diào)整。”周滿杰指出。

    由于樓價(jià)不斷下跌，業(yè)主又不想低價(jià)出售，因此改售為租，造成了租盤(pán)供應(yīng)量大增。這又導(dǎo)致業(yè)主間減價(jià)搶客的局面，從而拖累租金下挫。另一方面，香港本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展放緩、內(nèi)需疲弱，租客支付租金能力也下滑，從而加劇了租金的跌勢(shì)。

    整體來(lái)看，香港的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)自第二季度出現(xiàn)收縮以來(lái)，下滑趨勢(shì)日益明顯。香港大學(xué)亞太經(jīng)濟(jì)合作研究中心預(yù)計(jì)，本地實(shí)際GDP增長(zhǎng)在第三季度為3.2%，第四季度將進(jìn)一步減慢至2.6%；個(gè)人消費(fèi)開(kāi)支在第三季度將增長(zhǎng)3.9%，第四季度為2.4%；而失業(yè)率在第三季度上升為3.3%，第四季度上升為3.8%。

    在疲弱的經(jīng)濟(jì)走勢(shì)下，金融風(fēng)暴對(duì)香港金融服務(wù)業(yè)又構(gòu)成一個(gè)重大打擊，加之股市暴跌給投資者帶來(lái)的“負(fù)資產(chǎn)”，都打擊了人們的購(gòu)房意愿。

    金融危機(jī)也給香港的銀行業(yè)敲響了警鐘。仲量聯(lián)行香港及澳門(mén)研究部主管陳錦平稱：“現(xiàn)在銀行處理客戶放貸申請(qǐng)更小心謹(jǐn)慎，對(duì)申請(qǐng)人的經(jīng)濟(jì)狀況和償付能力的調(diào)查也更審慎?！?/P>

    高力國(guó)際物業(yè)服務(wù)研究顧問(wèn)部主管盧永輝則指出，銀行同時(shí)也在調(diào)整對(duì)物業(yè)的評(píng)估價(jià)值，“在過(guò)往的幾個(gè)月里，銀行一般將物業(yè)的價(jià)值評(píng)估在最近交易價(jià)9折的水平?！币虼吮M管目前房貸的利率仍然較低，購(gòu)房者實(shí)際能拿到的貸款卻可能減少。

    房?jī)r(jià)還將下跌

    在記者的采訪中，分析人士一致認(rèn)為，今年末到明年香港房地產(chǎn)價(jià)格總體是下降趨勢(shì)。世邦魏理仕住宅部高級(jí)經(jīng)理陳志文預(yù)計(jì)：“今年房?jī)r(jià)還將下降10%~15%，明年第一、二季度繼續(xù)下降5%~10%?！崩锇鹤C券香港及內(nèi)地地產(chǎn)研究部主管王艷則預(yù)計(jì)，房?jī)r(jià)從現(xiàn)在到明年底還將下跌20%~30%。

    “去年第四季度房?jī)r(jià)的暴漲是導(dǎo)致此輪價(jià)格下跌的主要原因之一，”陳志文指出，“香港的房?jī)r(jià)在2005、2006年都沒(méi)有很大升幅，而去年美國(guó)一連串的降息(港元與美元掛鉤帶動(dòng)香港連同美國(guó)一起降息)引發(fā)了買(mǎi)家積累的購(gòu)買(mǎi)力，將房?jī)r(jià)推高了30%~40%。”而此次的金融風(fēng)暴則進(jìn)一步打擊了投資者的信心，導(dǎo)致房?jī)r(jià)加速下挫。

    王艷告訴記者，香港是一個(gè)二手房主導(dǎo)的市場(chǎng)，很多投機(jī)炒家去年買(mǎi)入了很多二手房，目前出于樓價(jià)下跌和套現(xiàn)等原因，這些空置物業(yè)又被推到市場(chǎng)上，使得供應(yīng)量再次放大，從而造成短期內(nèi)供大于求，進(jìn)一步打壓了房?jī)r(jià)。王艷認(rèn)為，豪宅的價(jià)格跌幅和需求收縮今后會(huì)更嚴(yán)重?！案叨宋飿I(yè)是受金融界高收入人士推動(dòng)的，隨著該行業(yè)的收入下降，需求也會(huì)收縮得很厲害。”豪宅目前價(jià)格是普通住宅的1.73倍，預(yù)計(jì)未來(lái)會(huì)下跌30%。